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提問：想請教一下房姐，現自住和平裡110平米三居，雖是公房，但房齡和物業均算不錯，孩子小學階段，還有貸款約150萬，月供1萬。名下無其他房產，家庭收入保守算50萬吧，京戶，雙方父母也均是，都有房產，貼補我們比較多。家庭存款不到100，主要是旅遊花費比較高。目前考慮更好的升值及提高居住品質，比較想住帶落地窗的小區，附近商品房喜歡的小區主要是和平新城和光熙家園。想賣掉現有的房子變成東城落戶小房加附近商品房居住，但是又在想如果東西城合併的話東城是否可能會漲，賣掉可能會虧。
不的話首付又少，可以借到或者抵押貸款100萬吧，因為不想壓力太大。現在的房子除了不是落地窗以外，住著還是比較舒服的，離地鐵也近，小區內也有兩個車位。想不好要不要折騰，看了不少房姐的帖子，一直說資不看好東西海，意思是學區溢價高，和平裡目前10萬單價左右，算是學區房裡溢價相對低的嗎，到底是繼續持有大戶型還是換成小面積加附近商品房呢？還是湊點錢偏僻地方再買套便宜的投資？從升值兼顧居住的角度考慮怎麼操作比較好呢？畢竟孩子上學還不能住遠。手頭的錢不買房的話可能就忍不住要換車了，老公屬於享受型。中央政務區會成立嗎，長期看東西城的房子會怎樣？期待指教。
回答：你好，感謝付費！ 目前看東西城合併的概率在走低而不是走高，東西城合併的結果是攤薄了學區溢價，以及減少了行政競爭。 合併後短期內會有一定漲幅，取決於合併時還會「增加」什麼政策，如果沒有，長期的影響不大。 反倒是，如果「中央區」不是合併東西城，而是另一個維度的行政規劃，就有可能包括進東三環這樣的區域，那麼，被包括進「央區」的地區，特別是東三環沿線的窪地，很可能快速補漲甚至溢價。 如果單純考慮改善，是可以置換的，東城比較推薦：富貴園、官書院、和平新城。 未來還有其他資金，可以考慮到新區入手一套上車盤投資。
提問：房姐，我們在海淀山後有二套房，孩子已在山後地區上小學。請問我們是析產後在本小區（海澱三嘉信苑）再增套房，還是去工作單位附近（肖家河）換一套更大點的房子，哪個更有投資價值？去肖家河附近換房可以滿足未來孩子跨區小升初，以及改善居住面積的需求。在附近增套房，負擔小。如果換房的話，圓明園花園別墅和騷子營的燕北園哪個更有增值潛力。另外，請問購買有抵押（經營性貸款）房子的流程應是怎樣？目前這套房子業主想網籤後，用我們的首付款解壓，提前還款至解壓完畢大概需要一周，我擔心銀行解壓期間發生法院查封等事件。是不是我擔心的多餘了？謝謝！
回答：1. 你的情況改善居住+保值更合適，所以推薦置換到肖家河。燕北園>圓明園花園別墅 再詳細說下如何解決抵押問題 1.房產有抵押，誰來解押？ 正常情況默認房東自己解押。 房東無力解押的，建議找第三方擔保公司墊資解押（有解押費用），解押屬於買賣雙方對交易物的處理約定，中介只能進行協助，所以三方解押也是中介正常推薦流程。 最末等是買家自己出資解押。 建議買家不要自己出資解押，以防止未知風險。 2.房產有抵押，需要確認什麼風險？
房產債務關係，是否有查封風險，所以籤約前先做產調排查明面上是否存在風險。 3.如果買家出資，如何解壓？ 網籤後，賣家可以把房子公證給中介全權處理（如不能公證則跳過）。銀行解押還款當天，買家與賣家一起前往銀行打款解押拿產證，收銀行扣款憑證，收房東借款解押收據（提前準備）。解押當天過戶給買家，如果當天時間無法過戶，產證最好交給中介保管。 新產證出來前仍有未知風險，屬於上下家責任範圍，如有擔保公司進行解押則擔保公司承受解押風險。
提問：麻煩問一下，雙井地區兩居室，首付預算450-500萬，有什麼好的推薦嗎？
回答：雙井地區對標總價建議在800萬起。 即使是老破大的九龍花園，基本總價也要600萬起。 首付如果有500萬，做好選籌＋評估＋貸款，可以買到1200左右的標的。 除了幾個標杆，珠江帝景B區，首城國際可以作為首選，其他類似柏林，天驕等則需要出來大面積低單價標的。
提問：房姐你好，請問對北京西北區域房產未來五年的走勢如何預計？博雅西園一套三居室，不，出租中，目前兩個打算：1. 賣掉，做年收益6%的穩健信託投資；2. 保留房產，二次貸款，然後做相對有保障的12%的私募基金投資。房姐建議如何？
回答：可以看下精華主題，大方向和北京樓市走勢一樣，持續看好，微觀上要注意高學區的溢價 儘量買小降低風險。 最合適的是抵押後再入一套。如果只看兩個方案的話，第二個配置更優
提問：房姐您好，我有北京海澱恩濟花園一套117.3米三居室閒置，滿五不唯一，公積金貸款70，投資角度分析，直接出租好還是出售等價購置其他升值潛力大地區好，出租能租多少錢？出售大概價格多少？ 個人傾向於換購國貿朝陽公園等地區，請推薦適合的小區，面積，戶型，價格多少？要求第一升值潛力大，第二租金高。 具體操作流程怎樣合適？ 萬分感謝！
回答：恩濟花園可以置換掉，投資角度建議 看望京的次新兩居，比如融科橄欖城；或者雙井這邊的兩居\/小三居，首城國際、蘋果社區。 如果流水和資金充裕直接全款入再抵押，繼續投資一套團結湖、勁松等地的老破小 租金回報也不錯的
提問：房姐，新人首問，當前有一套旭輝26街區的27平商住，無貸款，租給蛋殼租金3300，如賣房解約需要三萬四違約金，到期時間23年底，有一套大廠早安北京的兩居，價值115，有50貸款，當前與老公辦理lh不滿一年(明年六月滿)，老公名下無房無貸，通過中介交了點手續費做了sfsd，當前買了天通苑東三區法式園的頂復，170平525w，不算便宜，但是從常規二手房中介那裡買還要等一年，家有倆三歲以下寶，屬於自住剛需，老公稅前月5w5，我全職帶娃無收入，當前思路是賣大廠兩居+信貸+手頭存款勉強入了上面的天通苑，這個思路是否正確，3-5年之後孩子上學是否可以給出點後續的操作建議
回答：思路沒問題， 你是剛需自住買天通苑也挺合適，現在賣掉大廠的標的也沒有損失。商住建議在23年後賣掉，3-5年後學區政策也可能調整，非京籍看重教育就看朝陽板塊，當然價格也更高，需要犧牲居住體驗。若想兼顧就看昌平回龍觀板塊
提問：房姐好，本人想購買1100左右房子，sfsd,公積金沒用過。目前有800，年收入50，想商貸加公積金，混合貸，月可以支出 2-3還款。如果貸款多，首付550左右，手頭有剩餘的錢，可還款可再投資其他。貸款少的話需要800的首付，以後壓力小。不知如何選擇？我沒有經驗，請指導策略？看過精華文章，有點矛盾，之前覺得有多少錢辦多大事，看過分享。覺得是不是也按最新的方法來一次。
回答：你好，子彈300-400就可以拿下1100左右的標的。剩餘子彈足夠你投資城市以及未來5年的月供。 北京1套優質底標大倉位長持，2-3套二線城市小倉位博暴擊和穩步上漲是最好的資產配置。
提問：接剛才安置回遷房的問題： 這類房屋不和開發商直接籤約，而和開發商違規的賣房公司籤約，是不是不行？買一手房是不是要和開發商直接籤約才行？
回答：無論從哪個角度提問，結果是一樣的。 搞清楚這個問題，從兩個角度來思考： 1.所謂的「不限購項目」的操作邏輯是什麼？ 2.用「不限購項目」做資金盤，應該如何操作？
提問：請教房姐，甜水園棚改項目現在是不是擱置了，這一片未來有什麼預期嗎？
回答：甜水園的舊改進行中，但是具體進度會怎麼樣，暫時沒有定論。 凡是明確利好的消息，在北京的傳播速度是很快的，價格已經提前一步提現。 甜水園本身地段不錯，尤其和朝陽公園南門接壤地段。 但是一兩個地塊改造不夠，如果能從金臺路到朝陽公園一條馬路全部打通重新建設，普通新盤賣到12萬不奇怪。
提問：房姐你好，我目前有華亭嘉園一居，老公有亦莊上海沙龍三居，目前租華亭三居，我工作在科薈路，老公在總部基地，孩子一歲半，想買個戶型好南北通透有明衛的三居自住，孩子以後上學可再買小學區房，目前子彈600，請問綜合考慮我們的工作位置有沒有小區推薦？另外資金如何安排合理？比如哪套怎麼貸款之類？家庭年收入150左右，我們也可以以我父親名義買，求賜教方案。希望周邊配套好，有幼兒園和商業
回答：1. 東西海不建議看，在朝陽和豐臺選籌 1）可以考慮直接在華亭嘉園換一個三居， 2）還可以看惠新西街千鶴家園，惠新西街商圈比較成熟，周邊配套完善。買個3居自住是個不錯的選擇，不過要注意1、2、3號樓部分戶型臨近北四環，噪音較大，購買要迴避。3）淘一下豐臺的麗澤板塊 2. 保留亦莊上海沙龍，這個還有上漲空間。出掉華亭嘉園。如果你們能承受高月供，全款抵押入，看1000+的標的。 想壓力小就按二套入
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