開篇慣例問個問題：為什麼要棚改、舊改？
答案可能多種多樣，比如拆舊建新、提升居民生活、釋放土地資源、改善城市面貌等。
這些答案都沒錯。但有一點才是最根本的，那就是很多以前的房子到了現在，已經垂垂老矣，形態、功能、舒適度都已經跟不上現代化節奏。
那麼，多長房齡的房子算「老房子」呢？
按照這次國家舊改定位，對「舊」的定義是房齡超過20年的房子即已經到了需要改造的階段。
很多人不禁感慨，房子產權70年，大部分人背上房貸20-30年，買上一套房也是打算居住幾十年的。可這20年的房子已經被稱為「老房子」了，以後難道自己才還完貸款，就得開始準備「舊改」了嗎？
其實這倒也不至於。根據中金公司17年發布的一項報告顯示，目前我國城鎮住房，有大約11%是1990年前建造的，4%是1980年前建造的，約有27%的房子是1990-2000年之間建造的。2000年-2017年間建造的房子，數量佔比只有58%。
而從房子類型看，21%的住房是1層的平房，57%的房子是2-6層的樓房，且多數沒有電梯。7層及以上的房子佔比僅有22%。
這才是之所以要舊改的關鍵。2000年前建造的房子，房屋建築結構、外牆、保溫隔熱這些技術、材料都是上個世紀的產物，相對都不成熟，現如今已跟不上現代化居住需要。且隨著老齡化的逐步到來，沒有電梯成為嚴重影響生活的一個「缺陷」。所以，才有了棚改、舊改這些規劃。
而採用現代建築施工技術的2000年後房子，一般不會出現20年就面臨「老化」的可能。
但是對於房齡超過20年的老房子，依然有兩點值得注意。
一、一部分老房子升值，一部分老房子貶值
很多人、尤其是老城區的原住民，往往對老房子情有獨鍾。一方面是已經住習慣了，念舊。另一方面，老房子一般都位於老城區，交通、配套各方面都非常成熟，出個門、買東西都方便。
這樣的地段，可以說除了房子舊一點，其他居住體驗都是極佳的。況且等到舊改完成之後，房子外貌煥然一新，按理該全部升值才對，怎麼反而有些會逐步貶值呢？
我們來試想下老房子未來的幾種可能，並挨個做分析。
1、 舊改翻新，加裝電梯、外牆粉刷、水電氣網管道更新等；
這是目前正在大力倡導、實施過程中的一件事。筆者之前也寫過類似文章，南京一些老房子在改造完成之後，也的確獲得了市場價值的顯著提升。
但我們需要明白一點：老房子的市場價值，是建立在什麼邏輯上的？
舉個例子就清楚了。同一個地段，新房子的價格往往是老房子價格的1.1-1.2倍左右，甚至更高。為什麼房價會有如此差異？
答案是：老房子價格=土地價值。新房子價格=土地價值+房子價值。
我們都說普通商品房的建安成本是不高的，不含稅成本大多數在2000元/㎡左右。所以，房子本身並不值錢，不過是鋼筋混凝土的產物罷了。真正房屋的價值在於「土地」。
新房子之所以比同區域老房子貴10-20%，就是房子是新的，有全新的建造成本。而老房子的建造成本這一塊，因為房齡的原因，已經無限靠近0。舊改，只能適當提升了下房子價值而已，但對土地價值是沒有幫助的。
所以，老房子未來升值還是貶值，主要還是取決於 「土地」價值未來是升值還是貶值。
而分析「土地」未來升值還是貶值，就很簡單了，3個字「中心論」。
大部分城市，房價都是中心最高、往外逐漸變低，四個邊緣最低，這就是房價「中心論」。
南京之所以有些老房子改造完成後市場價值提升了，原因是這些老房子都屬於鼓樓區湖南路，是典型的主城中心區域，地段價值始終在線，且城市越發展中心價值越大。
所以，中心不變城市的「老房子」，舊改之後房屋價值是得到提高的。
但問題來了，不是每座城市都像南京這樣中心始終不變，也並不是南京每個老小區都位於湖南路。
很多城市的「中心」是會變得。因為城市擴容需要、扶持新區需要、扶持產業需要，很多城市都會規劃全新的「市中心」。
比如深圳，以前中心在羅湖，而現在變成了南山。羅湖老房子房價漲幅最近幾年都乏善可陳，遠遠落後於其他區域。換算一下，這其實就是貶值。
所以，如果「中心」發生遷移城市的原老城區的老房子，雖然舊改之後能夠提升居住舒適度，但土地價值逐漸被新中心取代，房屋市場價值同步逐漸貶值，甚至最後淪為「貧民窟」。
2、 老房拆掉，土地重新上市交易，獲得現金補償或現房補償；
這種可能，在以前概率還是比較大的，但從明年起概率越來越低。棚改撤場之後，市場主體就是舊改。除非當地有徵地需要，否則大概率是不會拆的。
二、有電梯老房子升值，沒「電梯」老房子逐漸邊緣化
接著分析老房子未來的第三種可能。
3、賣不掉，只能出租，甚至租不出去；
這種可能性其實挺大的。
老房子的優勢是配套完善，有地鐵的話出行也更方便，適合自住。
但如果沒有電梯的老房子，因為上下樓的不方便，有條件的住戶會逐步選擇搬走，住進電梯房。那麼，老房子賣掉或者出租就成了必然選擇。
賣掉的前提自然是有人願意為「無電梯房」買單。但問題來了，能夠接受沒有電梯的老房子，一般多為年輕人，更看重生活便利性和價格。
但三四線城市的年輕人，一方面熱衷向大城市跑，另一方面即使在本地購房，其實也沒有太大壓力。所以，只有一線和少數強二線城市的年輕人，因為購房壓力，才會「委屈自己」買這種沒有電梯的老房子過渡居住。
因此，如果是三四線和普通二線城市的沒有電梯的老房子，不僅面臨貶值、邊緣化的可能，未來賣不掉的可能也正變得越來越大。
而有電梯或加裝電梯的老房子則反而會迎來增值。
出租其實也是一回事。租客多為異地流動人口，流動人口多則租賃需求大，同樣與城市等級掛鈎。普通二三四線城市外來人口本身就少，沒電梯的老房子只能依靠市場價格吸引一些低收入群體，甚至面臨租不掉的可能。
4、變成文化古蹟，比如無錫的蕩口古鎮、上海的石庫門，但這種可能性極低，本文不予分析。
綜上。20年以上的老房子是否值得持有，舊改對市場價值是否會有提升，關鍵取決於「土地」，而土地價值取決於「中心」是否遷移。所以，中心遷移城市的老房子，沒有電梯的普通二三四線城市的老房子，未來貶值概率較大，還有淪為「貧民窟」的可能。