千條樓訊不及一筆建議。——我是三叔，你相見恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！
問：三叔，你好，想請你分析一下北上深房價是否會一直漲下去？深圳房價的天花板什麼時候到頭？
答：從長遠來看，北上深房價當然會一直漲，因為通貨膨脹一直在繼續啊。 深圳房價的天花板，明年中旬短期到頂，長線則沒有頂。 不出意外，深圳未來會是全中國房價最高的城市。
提問： 您好三叔，我想問羅湖區的 實地劍蘭郡這個樓盤 您是怎麼看的 我是想投資 想聽您的詳細講解 謝謝！
回答：
實地劍蘭郡 定位小戶型兩房三房，科技住宅，500w+兩房，600w+三房。
1、地段
在蔡屋圍紅圍坊這一塊，原本kkmall後面是恆大在主持舊改，目前進度不明，我在恆大的朋友沒有提到過這個項目的最新情況。
本身大地段是羅湖的金三角紅嶺南這一帶，商業繁華，毗鄰京基一百，居住人群在羅湖是比較高端的，未來寰宇大廈的舊改（可能有400-600米高）也是比較確定的。
2、資源
交通4條地鐵，學校桂園小學+紅桂中學（中等排名）
3、供需
片區新房比較稀缺，但同樣會導致新房溢價，可能會有人拿萬象城幸福裡9w的價格來對比劍蘭郡，但周邊的10-20年樓齡的二手價格在4.5-6w之間，二手摺舊沒到1.5倍甚至2倍的價差，因此判斷劍蘭郡新房溢價過高，我個人可以接受的入手價在6.5-7w；
4、品質
科技住宅只是一種噱頭，小區沒有地面花園，獨棟兩個單元，而且以兩房三房主打，定位就是剛需，目標客戶是小孩剛成年的中年父母；
綜上，定位剛需，卻掛出了羅湖豪宅的價格，投資不建議，給兒女小兩口消費自住是蠻有面子的。
提問： 請教三叔，天匯城88平四房，中間樓層，4.5萬的價格，怎麼看未來的前景？貴了嗎？謝謝
回答： 正常樓價
1、公明這個板塊我不看好，買房子買的是窗外，這裡都是城中村農民房，零星幾個商品房，長期來看天花板有限；
2、跟周邊幾個盤對比，樓價其實不算高，樓層或者戶型並不是我選籌重點關注的問題
3、地鐵6號線在建，利好溢價開發商是買出來的，買了自己住也沒什麼問題，光明投資更建議看鳳凰城
4、想清楚你未來的接盤俠是誰，南山科技園和福田金融區的人會不會買這裡
提問：1000萬預算，5年內出租5年後自住，升值空間最重要，學位次要，只在紅樹灣片區（中信紅樹灣)和後海片區（蔚藍海岸海月花園)選，綜合來說哪個更適合呢？你有什麼推薦嗎？
回答：一千萬的標的我沒有給我的諮詢客戶推薦過這三個標的，既然你要升值空間，那就需要想清楚，什麼因素會導致升值較快，一千萬在南山只是剛需盤而已，不考慮學區怎麼考慮升值？
後海在我看來已經是明牌，非常成熟的區域了，蔚藍海岸又不是多麼頂級的物業，不存在跑贏後海大盤的可能性；
海月花園在蛇口海月片區同理；
這三個裡看起來還稍微有戲一點的是臨近超總的中信紅樹灣，不過最近幾年也是曲高和寡，沒有看到特別大的起色，超總帶來的購買力未見得會選擇超總西側這幾個盤，關鍵點也在於學區；
升值的因素在於「增量」，有1土地價值的增量、2購買力的增量、3需求的增量；
要好好思考一下哪裡有這些增量，而不是去買一些成熟的、不稀缺的、不受新貴追捧的物業，即便是再核心地段，但起價已高，需要有很強的理由嚷接盤俠買單，才會有追高的價值和衝動。可參考內部分享。
提問：請問坂田的歌劇院是個什麼樣的存在？怎麼有人會去坂田聽歌劇呢？還是有一整套的規劃，是沒有傳播開的呢？
回答：坂田文體中心，其中歌劇院有1600座，是已經開建的文化設施項目，位於華為基地南側；
至於坂田有沒有人聽歌劇，我倒覺得不用擔心哈哈，歌劇院Opera建築其實有非常廣泛的空間用途，歌劇院對聲樂設計要求是演藝建築中最高的，也代表著這個建築體的完成質量等級，降緯用來做話劇、舞臺劇等演出是綽綽有餘的。
提問：三叔好！計劃換房，感覺不容易。看好今年兩三個新盤，有如下問題請指教：
1.萬一樓價太高怕買不起;萬一樓價便宜怕抽不中。那在不一定能買到的情況下，是不是先確定能買了再賣現在的房子？
2.如果要驗資一兩百萬，不賣房比較難籌，新房要求驗資的比例大嗎?
3一般新房要在多久辦首付?怕賣房效率低拿到房款要比較久
回答：朋友，新房對資金要求是遠高於二手房的，現在的核心區新房基本都要求驗資，200w起步；
並且開盤之後一兩周就要求首付資金到位，如果不是錢票在手的情況下，打新是無意義的；
先賣出拿到錢再去打新，打新這個動作比較適合有底倉的資深玩家，前怕狼後怕虎確實很難買。
提問：請教三叔，從沙井看到龍華看一圈，預算450左右小三房，根本找不到，現在最好的目標就是大運地鐵站的都會中陽77平三房 430萬，樓價波動不是很大，現在入手行不行？除了產業不好，發現這附近的環境都很好。聽中介說還有14號線，2023年就開通了。
回答：頤安都會和大運板塊我們也探討過很多次咯，主要的缺點就是從市區到大運+龍城中心這茫茫多的樓盤選擇，實在是對手太多，自住蠻好的，但從市區流向龍崗的誰本來就少，還勻到太多競爭對手上，想獲得超額漲幅是很難的。
提問：看上西麗桑泰丹華 三期 複式 總價1300W左右 想改善大房！這個房潛力如何？（錢緊 全額購買有點壓力，需要流動資金忙其他）現居住寶安西鄉坪洲小學旁灣美花園 （無欠款 雙證）寶中看好後期發展，不想出，但佔用名額！請您給支招看看怎麼解？
回答：桑泰丹華的大複式我剛巧看過，大概是18年底吧，確實很漂亮，單層面積就近110平，周邊為大學城環繞，環境極其舒適宜居，業主想換房去深圳灣改善，又多問了業主幾句，說是當時開盤價和深圳灣差不多，但後面一恍神就再也追不上了，同品質的房子現在已經差了一倍；
後來我朋友選擇了買寶中大面積，結果大家都已經能猜到了，桑泰的漲幅很微弱，西麗這裡比較缺豪客，形不成高端圈層；
你持有的灣美花園/聖拿威，是個地段差了寶中一大截的偽寶中盤，寶中發展與它關係沒有那麼近，聖拿威交易比較活躍的是剛需戶型，還是趕緊賣掉還真寶中吧，並且還是雙拼無欠款的大面積，改善型客群接盤意願不強，有碧海灣片區一樣的通病：「總價約束」，更加應該優化掉；
自住是自住，你可能會覺得，房子賣掉換去核心區，地段是改善了，但是房子又貴又老，住起來沒那麼舒服，猶豫不決了；
不過現實的市場表現是，地段事決定了樓盤的上限的，在剛需和中產地段裡，買改善型產品是一種雞頭式的偽優越感，是一種錯配，每當身家提升、資產裂變的時候，首先要想到的是進入更好的地段板塊和更高淨值的社區圈層。
提問：三叔請指點。5年為期，看好大運和光明。但這幾年龍崗不爭氣暗跌，光明太爭氣猛漲。現在糾結於大運的仁恆和頤安，光明的勤誠達和龍光二期。總價500萬以內。三叔覺得都是好的選擇嗎？還是差距很大。有覺得還有其他好的地方嗎？請指點。
回答：這兩年光明是有發現新大陸和地王效應，風頭輪到它了，但目前5w+短期也是高位。
龍崗屬於大盤股，豪宅線壓制、交易不活躍，所以橫盤陰跌了三年，但風水是輪流轉的。
因此也不用糾結，實實在在去分析每個盤的「土地價值」、「交通價值」、「區域價值」、「學區價值」，是樓價已經高於價值，還是目前還有上漲潛力，這是一個技術活兒。說到勤誠達正大城，實地去研究一下，學校是個外來的和尚，地鐵也十分遙遠，除了當初首付能分期，我看不到值5w的價值。其他三個盤目前來看樓價和價值算是相當的，都不差。具體樓盤可參考內部分享。
提問：你好，請問首付70萬，剛需，覺得布吉比較挨近福田南山，想找找布吉的老破小，上車，可否？布吉一帶的會不會比龍崗中心城那邊更適合上車？或者有其他區域推薦嗎？
回答：布吉+老破小，算是兩個小坑，漲幅大概率弱於西部的次新小房子。布吉一帶作為深圳的「二環」，是適合上車的，通勤距離不長，價格窪地，性價比看起來很高。只是布吉也缺少城市更新的動能，舊改雖然很多，但拆Qian十分艱難，城市面貌目前還相對破舊，整體來說是弱於西部很多，也弱於大運龍城的。如果不是一定要自住，建議買西部，房子小一點沒關係，別老破就行。具體樓盤詳見內部分享。
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