財聯社（上海，記者 王海春）訊，繼今年四月將4個項目部分股權轉給綠城之後，日前新湖中寶（600208.SH）又以49.44億元的交易價格，將位於溫州、上海項目的部分股權轉了出去。新湖中寶這次的合作對象是融創中國（01918.HK）。
「這兩個城市的項目都有不錯的發展潛力，其中上海黃浦區的舊改項目，位於上海市中心位置，在公開市場上很難拿得到。」接近新湖中寶的一位人士11月11日向記者表示。
對於為何要將佔據優越地理位置的項目轉讓出去，上述人士向記者表示，這其中有多方面考慮，就上海項目而言，舊改項目也許利潤較高，但投資周期長，很耗精力。該舊改項目前期已投入了不少資金，後續繼續做開發，仍需投入大量資金。
「而溫州的項目，體量更大，整個項目的周期也很長。同時獨立開發幾個資金投入較大的項目，有一定難度。」上述人士說。
上海項目貨值儲量大
新湖中寶11月11日公告披露，公司將所持浙江啟輝實業有限公司（下稱，啟輝實業）35%股權，以11.44億元的價格，轉給融創中國全資子公司——上海甚鵬企業管理有限公司，這其中股權轉讓價款350萬元。該筆交易的主要資產，是位於溫州的大盤項目。
從股權關係來看，啟輝實業100%持股的全資子公司平陽偉成置業和平陽隆瑞置業，各自在溫州擁有土地。其中，平陽偉成在溫州西灣有八宗土地，土地使用面積超過41萬平方米；平陽隆瑞在溫州西灣有六宗土地，土地使用權面積超過25.9萬平方米。
另一位於上海市中心的項目，雖然面積較溫州項目要小，但交易金額卻遠遠超過了溫州項目。新湖中寶披露，公司將浙江啟隆實業有限公司50%股權以38億元的交易價款，轉讓給融創中國另一家全資子公司——上海顥軒企業管理有限公司，這其中股權轉讓價款約11.28億元。
值得注意的是，新湖中寶此次所轉讓的上海項目，其位置相當優越。該項目名為亞龍古城國際花園，位於上海市黃浦區中華路以東、復興東路以北，總面積近9.4萬平方米，其中舊改面積9.09萬平方米。
「目前，該地塊尚有少量戶數未完成拆遷。完成拆遷後，項目公司有權依法在該地塊範圍內開發『亞龍古城國際花園』項目。」新湖中寶方面表示。
接近融創的一位人士告訴記者，預計這兩個項目，將分別由融創的東南區域和上海區域公司來操作。
「關於合作的具體細節，還沒到披露節點，暫不掌握更多細節。」前述接近融創的人士說。
「黃浦區這一項目，在上海市中心可算體量較大的項目。按目前的市場行情，該片區新房價格基本以10萬元/平方米起步。如果項目做得好、有一定產品力，新房售價可能會超過12萬元/平方米。這樣估算下來，黃浦區該項目的貨值儲量是相當大的。」 中原地產高級研究經理盧文曦表示。
實為改善經營之舉
「公司去年年底就制定了改善經營的計劃，所以才有今年幾個項目股權的轉讓。但我們並非完全退出項目，而是轉讓了部分股權。像這次轉讓上海黃浦區的項目，賣掉一半股權可以快速回籠資金，但同時還保留了另一半股權，可以保證未來在開發中繼續獲得收益。」上述接近新湖中寶的人士說。
事實上，這已不是新湖中寶今年第一次轉讓項目股權。
今年四月份，新湖中寶與綠城房地產集團籤署協議，綠城房地產受讓新湖中寶所持上海中瀚和浙江啟豐股權及相應權利和權益，綠城將間接持有新湖中寶上海1個項目和瀋陽3個項目35%的股權，交易價款分別為19億元和3.79億元，總計22.79億元。
加上此次轉給融創的項目，新湖中寶今年已回籠資金約72.23億元。
有分析人士認為，新湖中寶此次轉讓上海、溫州項目部分股權給融創，以及之前將項目股權轉給綠城，與其財務表現不佳有很大關係。
「現金流情況堪憂，營收和利潤也不太理想。轉讓項目股權，應該是為了改善經營。」上海一家房產機構分析師說。
據新湖中寶今年三季度報告，今年前三季度公司營業收入80.25億元，較去年同期的110.62億元，下降27.45%。
而經營性現金流及利潤，較去年同期也出現程度不等的下降。
新湖中寶2020年三季報顯示，今年1-9月公司經營活動產生的現金流量淨額為-6.4億元，而上年同期為1.27億元，今年同期較上年同期大幅減少605.19%。
從新湖中寶的三季報來看，其部分現金流流向了拆遷款。報告顯示，報告期初時新湖中寶的預付款項為2.15億元，但報告期末達到了3.86億元，變動幅度達79.36% 。對此，新湖中寶方面解釋，這「主要系公司預付拆遷款所致。」
利潤方面，今年1-9月歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤約9.56億元，較去年同期25.4億元，大幅減少62.37%。