來源：深圳看房團
在深圳，當西部地區頻現日光碟，連松崗也賣的火熱時，深圳的東部卻是另一番景象。
據深圳看房團統計，位於龍崗區新生-坪地片區，在剛剛過去的2019年，以及即將到來的2020年2年時間裡，在售加預售，預計供應新房8500套！
這些產品的戶型主要集中在80/90平米2-3房，以剛需為主，同質化嚴重，在供應大，成交少的市場環境下，眾多開發商只能以價格吸引購房者，區域內新房價格普遍在3.3-3.9萬/㎡。
在西熱東冷的樓市格局下，東部的新房還能買嗎？我們不妨先看看片區的規劃。
龍崗區下個增長極：新生-坪地
新生-坪地片區指的是新生社區和坪地街道，都在龍崗區的轄區範圍內，人們常說坪地是龍崗後花園，而新生社區與坪地街道相鄰，由於新生和坪地兩個區域地緣相近，而且都是龍崗房價的低洼地段，因此喜歡將兩個區域連起來稱為「新生-坪地片區」。
一
新生社區
新生社區位於龍崗街道北部，是龍崗街道管轄的10個社區之一。
當我們提到龍崗街道時，首先想到的可能就是龍崗中心城，龍崗中心城作為龍崗區的政治經濟文化中心，以龍崗區政府為中心，由黃閣路、龍崗大道和龍平路圍合而成，隨著多年的建設發展，這裡不僅成為了配套完善的成熟居住區，「東進戰略」的橋頭堡，其發展邊界也漸漸開始模糊。
以黃閣路為分界線，黃閣路以北是龍崗中心城，黃閣路以南是大運新城，很多人喜歡把龍崗中心城和大運新城放在一起做比較，但從城市發展的角度來看，大運新城可以看作是龍崗中心城的延伸，當龍崗中心城建設完善後必然會擴容，方法就是找出下一個區域作為城市發展的新增長極，大運新城是中心城的延伸，而新生社區很可能也是中心城的延伸。
二
坪地街道
坪地街道是龍崗後花園，東北與惠陽區新圩鎮交界相連，西北與東莞市清溪鎮相鄰，東南與坑梓街道相連，西南與龍崗中心城毗鄰，處於深圳向東、向北拓展的戰略通道。
2017年，龍崗坪地國際低碳城、坂雪崗科技城、大運新城同時納入「廣深科技創新走廊」規劃。
國際低碳城總面積約53.4平方公裡，開發分為坪地高橋片區選定的1平方公裡區域作為核心啟動區、5平方公裡的拓展區和53平方公裡全域示範區三個空間層次。
截至2017年年底，深圳國際低碳城已擁有高新企業155家，上市企業14家，億元企業43家。
片區規劃引入綠色TOD理念，構築一個集軌道交通、有軌電車、公交網絡、慢行系統於一體的綠色出行體系，低碳城擁有5大生態公園、2大水庫以及15個市政公園（規劃中），此外，華僑城還將投資500億打造全國首個低碳文化旅遊城。
國際低碳城效果圖
軌道交通方面，新生-坪地片區內地鐵規劃有3號線東延線和21號線。
深圳地鐵3號線東延線，全長9.229km，起點為3號線目前的雙龍站，未來將延龍崗道、坪西路敷設，全線共設車站7座，即梨園、新生、坪西、低碳城、白石塘、富坪、坪地六聯。
3號線東延工程在2016年8月25日正式開工，在2016年11月由高架敷設全部改為地下敷設，從此暫停施工，直到現在仍未動工，預計2020年有可能動工。
地鐵21號線與3號線東延線新生站相交
地鐵21號線是遠期規劃，稱為南龍線，線路起於前海媽灣保稅區、串聯前海自貿區、前海中心、南山科技園、西麗大學城、民治、布吉、大運新城、龍城北樞紐、國際低碳城，終至坪地，線路全長62.7公裡。
21號線即將納入五期建設，但目前動工時間和通車時間還沒有消息，未來將於3號線東延線交匯於新生站，從新生-坪地片區去到前海可在50分鐘左右到達。
三
新生-坪地片區缺陷
區域現階段主要以老舊工區和大片農民房組成，整體環境不是特別理想，街道面貌還有待提升，生活配套方面，缺乏好學校和大型商業綜合體。
紅花嶺汙染也是一個問題，以前紅花嶺垃圾綜合處理基地包括中心垃圾焚燒廠、醫療廢物焚燒廠和危險廢物倉庫等，現在仍有居民反應半夜被臭氣薰醒。
2019年4月，龍崗區區長率隊調研龍崗轄區紅花嶺垃圾填埋場和龍崗河流域水汙染治理有關工作，相信垃圾填埋場的臭氣，汙染已經引起了相關部門的高度重視，未來應該會得到改善。
2年供應8500套
預計在2019-2020兩年時間裡，新生-坪地片區在售加預售的新房總數高達8500套，因為片區大量的新房集中供應，購房的折扣優惠也很給力，同時這些產品都具備「低總價、低容積率、高使用率」的特點，如果拋開區位這一影響因素，新生-坪地片區的樓盤對剛需還是非常有吸引力的。
無論是哪個新興片區，最先發展起來的一定是交通便利的主幹道周邊，或地鐵沿線的周邊，在新生-坪地也不例外。地鐵3號線東延線沿著龍崗大道和坪西路敷設，近兩年，在龍崗大道和坪西路兩側，新建樓盤如雨後春筍般地湧現，根據樓盤分布、交通便利、環境特點和居住氛圍等，大致可以分成3個組團。
組團一：體量較大，交通便利
緊挨著龍崗大道南側有兩個體量較大的項目，一個是佔地6.6萬平的君勝熙瓏山，另一個是佔地7.8萬平的今日香莎御景園，目前新生坪地的新盤中，這兩個項目算是體量比較大的，兩個項目都沿龍崗大道而建，背靠36萬平的香莎公園，中間只隔了一個加油站。
加油站
君勝熙瓏山已經入夥
君勝熙瓏山在19年3月開盤，目前還有很多80/89平方戶型在售，89平三房兩衛，戶型方正，設計合理，使用率高，最佳樓層景觀的首付款約在107萬左右。今日香莎御景園的住宅產品和君勝熙瓏山有些相似，80/89平剛需戶型在設計上幾乎都是重合的，在景觀方面，直接與香莎公園相連的香莎御景園似乎更勝一籌。
今日香莎御景園89平戶型圖
軌道交通方面，君勝熙瓏山距離新生地鐵站約570米，而今日香莎御景園在1公裡左右。緊鄰龍崗大道，靠近新生地鐵站，是兩個項目的交通優勢，龍崗大道也會帶來一些噪音影響，選房時要注意避開靠近道路一側。
兩個項目體量相近，產品相似，區別在於君勝熙瓏山偏向於純粹的居住社區，而今日香莎御景園是涵蓋住宅，商業，寫字樓，健康城等業態的綜合體。
組團二：靠近坪西地鐵站，低容積率，環境堪憂
嘉豪盛世、利德悅府、吉祥悅府三個項目距離坪西地鐵站非常近，分別是300米，700米和800米，但這三個項目周邊充斥著農民房和廠房，相比於組團一，組團二的環境更加簡陋。
組團二的外部環境
早在2016年就開始動工的地鐵3號線，為什麼擱置了這麼久？為什麼要從高架敷設改為地下敷設？許多人猜測是拆遷難度太大，項目不得已才從高架敷設改為更昂貴的地下敷設，農民房多勢必會影響片區的升值潛力和升值周期，從升值潛力來看，組團二要弱於組團一。
嘉豪盛世
嘉豪盛世已經建的差不多了，預計今年3月份入市，目前沒有營銷中心，而利德悅府尚在建設中，兩個項目的資料不多，吉祥悅府19年4月開盤，均價3.3萬，由6棟住宅、2棟辦公和1座商業裙樓組成，另外還規劃了一所12班幼兒園。
利德悅府
片區內沒有商業，最近的商業綜合體還是組團一的今日香莎御景園二期的今日mall，預計由華潤合作運營開發。
值得注意的是，組團二的項目容積率都非常低，都在2-3之間，這意味著居住的舒適度會非常好，同時離地鐵站又非常近，距離坪西地鐵站僅300米的嘉豪盛世值得關注。
組團三：靠近龍崗中心城，居住氛圍濃厚，人氣更足
君華天第和桑泰龍樾位於新生社區，夾在龍崗中心城和國際低碳城中間，與組團一二不同的是，組團三早已開發了商品房，周邊有多個成熟的小區，居住氛圍濃厚，如早期的佳兆業水岸新都，目前均價在3.3萬元，近期的深房傳麒尚林，88平戶型總價在316萬左右，單價在3.6萬左右。
圖源：鏈家
君華天第戶型非常有優勢，79平3房，89平3+1房，兩梯四戶，南北通透，容積率僅2.5。項目距離新生地鐵站直線距離約1公裡，但步行卻需要1.3公裡，項目均價3.9萬，無價格優勢，同片區的二手房選擇非常多。
桑泰龍樾位於水岸新都南側500米處，比較有特點的是68平米小戶型，可以做到2+1房，總價低使用率高，還有88平和113平戶型就不一一分析了，項目距離地鐵站更遠，需步行1.5公裡，離學校非常近，缺點是離紅花嶺垃圾場更近，可能會受到臭氣的汙染。
水岸新都
頤翠名庭
頤翠名庭位於水岸新都北側，緊鄰新翠雅苑，是頤安集團旗下的項目，目前剛出地面3、4層，根據網上信息得知，項目中建面小於90平方米的戶型佔比達78.94%，以剛需三房產品為主。
綜合居住價值和升值潛力，組團一>組團三>組團二。
選則深圳還是臨深？
在當下大多數人眼中，首付100萬左右，或不到100萬，幾乎是沒有在深圳置業的能力了，因為臨深的鳳崗、松山湖成交均價都已經突破3萬了，所以慢慢的，大批深圳剛需開始將目光轉移向臨深地區。
但在深圳，有一個快讓人遺忘的區域，新生-坪地片區正在供應大量價格低又非常實用，非常舒適的剛需住宅。能買深圳最好不買臨深，深圳東部的新生-坪地確實沒有什麼故事可講，也沒有西部的熱度，但對於剛需來說，不失為一個上車的好機會。