自從9月以來，開發商們集中推盤，購房者們也開始蠢蠢欲動，想要出手買房。
我們微信會員群也比之前更加熱鬧，每天關於樓盤以及政策相關的問題回復不斷。
不過，付出總有回報，我們的專業和真誠也得到了廣大會員們的認可，不瞞大家說，還挺有成就感的，(*^__^*) 嘻嘻~
言歸正傳，本周的有問必答正式上線！
市場問題
@安心
問：大力老師，你好，此時買房入手是否合適？剛需，不知道以後是否漲或跌？
答：只要遇到自己滿意的房子，什麼時候入手都合適。
自從620新政，政府調控取得了顯著成果，這兩個月房價明顯得到了有效控制，甚至個別樓盤還出現了輕微降價趨勢。
所以我們粉絲會員群裡也有很多人諮詢這個問題，畢竟大家都擔心「高位站崗」。
我們一直在給大家說，樓市瞬息萬變，投資謹慎，但剛需遇到合適的房子就及時出手。
未來房價會降嗎？這個不好說，政府說了「0漲幅」，但並沒有說「降價」，所以很長一段時間內，也許房價不會再大幅度上漲，但也不太可能下降，頂多維持在現在的水平線上。
再者，一般年底都是買房的最佳時期，因為開發商要衝業績，房企迫於財務壓力，會適量的推出一些打折促銷，優惠樓盤，大家可要盯緊了。
樓盤問題
@Lili
問：老師，電建洛悅府和主城區價位一樣，這個樓盤有投資價值嗎？
答：投資的話，從區域來講，首先建議選擇高新、其次灃西，再次灃東及滻灞等板塊。
就價格來說，灃東價格確實不低，甚至有部分趕超主城區的趨勢，未來能有多大的升值空間不好說，但能肯定的是，灃東的部分樓盤，已經提前透支了它的升值空間。
再看電建洺悅府，它最大的優勢就是項目100米距離外有灃東七小、七中以及七幼，教育資源非常豐富（能否究竟上學以具體的學區劃分），另外，地鐵三期批覆後，這個盤就在地鐵16號線周邊。而且地處灃東，不限購。
電建洺悅府最初備案價是1.6萬/㎡，略高，但後來8折開盤，還是比較划算的。
所以，如果是8折價入手，還有一部分投資價值，備案價的話，就不太建議出手了。
@豬隊友
問：你好，請問改善買臨潼區怎麼樣，有推薦的盤嗎？
答：臨潼環境不錯，改善還是值得考慮的，推薦融創桃源府。
融創桃園府在驪山腳下，通過繞城高速和西臨高速，可直達主城區，距離項目最近的地鐵9號線也在建中，以後交通出行比較方便。
環境方面，項目周邊有鳳凰池、芷陽湖以及紫霞湖，還有鸚鵡寺公園、鳳凰池生態谷、芷陽湖生態谷等三大公園環繞，居住舒適度很高。
項目還臨近奧特萊斯，基本的商業需求完全可以滿足。除此之外，周邊大唐華清城、驪山驛館、兵馬俑等旅遊景點遍布。
據最新消息，融創桃園府近期推出135㎡、145㎡低密新品洋房，想在臨潼置業的改善購房者可以重點關注。
@坤
問：你好，金輝在華美十字和航天大道東南角要開一個商業住宅都有的樓盤，好像住宅總共五棟，商業一棟，這個地段怎麼樣？金輝開發商靠譜嗎？
答：地段挺不錯的。
城南現在最大的問題，是土地越來越稀缺，畢竟再往南拓，就到秦嶺底下了。
華美十字和航天大道東南角這個地方，相對來說已經發展的比較成熟，距離大學城很近，交通也比較便利，最大的問題就是片區內商業較少，但後期肯定會跟上。
所以這個盤，估計上市後價位也不會低。
至於金輝這個開發商，這幾年在西安開發了很多住宅，甚至一度被錯認為是「本土房企」。
金輝最大的優勢是眼光毒辣，會挑地段。無論是金輝悅府，金輝天鵝灣，還是現在熱賣的金輝世界城，地段配套都是相當優越。
最大的詬病，就是房屋質量堪憂，前兩天我們平臺發布的關於漏水文章，金輝世界城和金輝公園裡，因為車庫漏水問題被業主集體「討伐」，場面慘烈。
@小飛俠
問：你好，華潤置地未來城對比世貿璀璨怎麼樣？以後區域發展來說哪個更值得買？
答：我們先來看下這兩個樓盤優劣勢對比。
華潤置地未來城，位於港務區，項目系知名房企開發，自帶大型商業綜合體，後期配套規劃很完善，緊鄰奧體中心，周邊環境優越，距離地鐵14號線比較近，交通環境好。缺點就是現階段人氣不足，新區發展起來需要較長的時間。
世茂璀璨傾城地處三環內，地段較好，相對來說價格較低，但是整體配套一般，附近大型商業較少，而且離地鐵也比較遠，交通上沒啥優勢。
從樓盤品質來說，華潤未來城要更更好一些，從地段來說，世茂璀璨傾城比較有優勢，從未來升值潛力來說，我更看好港務區的發展，畢竟新區是一片白紙，且有奧體和商業加持，未來可期。
買房問題
@芒種
問：老師好，請問登記完沒選房多久解鎖？城六區跟西鹹新區可以同時登記嗎？
答：登記完必須等到該樓盤開盤選房結束後才可以解鎖。城六區和西鹹新區可以同時登記。
城六區和灃東是兩套獨立的登記系統，互不影響。
西鹹新區目前也只有灃東有登記平臺，灃西不限購，而且不價格公示，所以不涉及登記。
灃東價格公示在西鹹新區的網站，登記也是在西鹹新區的房管局，和城六區不在一個系統，如果你看這兩個區域的樓盤，是可以同時登記的！
@阿黑
問：我想問下全款跟貸款對於購房者有什麼利弊？哪個更有利？
答：全款和貸款的區別當然就是貸款需要付利息，並且利息還不低。
直接給大家算筆帳吧，如下圖，一套100㎡總價120萬的房子。
按照首付三成，商貸基準利率4.9%，利率上浮15%，貸款30年來算，月供約4840元/㎡。
也就是首付36萬，貸款總金額84萬，還款總金額約174萬，30年的總利息加起來共90多萬！
光從數字上看，很多人肯定會覺得吃虧，房子利息甚至超過了貸款數額。
但是，這個問題還是取決於你自己怎麼看。
20年前的1000塊，和現在的1000塊區別可大了去了，畢竟人民幣一直在不斷貶值。
所以現在很多人，哪怕多還幾年利息，也不願意一次性付全款。
當然，如果你不願意背著房貸，也不存在付了全款資金短時間內周轉不開的問題，那全款買房也不是不可以。
@圈圈
問：你好我想問一下法拍房，拍賣的房子看來便宜很多，那麼過戶、交樓、後續流程具體是怎樣呢？存在哪些風險？
答：法拍房存在的風險我們第五十三期的有問必答有專門解讀過，微信會員群也詳細說過。今天重點給大家說一下大致流程。
法拍房不限購不限貸不限戶口，整個過戶流程基本和二手房過戶流程相同，具體如下：
1、看中房子後，交3萬塊的盡職調查費用，然後約看房子，等到拍賣日期去競拍。
2、拍賣現場：
如果沒人加價或者只有你一個人報名，那這個房子你就會以最低起拍價拿到手。
如果有多人競拍，你覺得價格超過你的心理價位可以選擇放棄，現場有人全程負責指導你競拍。
如果最終沒拍上，3萬退給你，如果你還想繼續競拍其他房子，這3萬就先留在公司，協助你繼續競拍其他房源，直到競拍到為止。
3、競拍成功之後會有總房款7個點的費用，這3萬塊錢會轉到這7個點裡面，用於過戶貸款整個過程的手續費。
競拍時根據房子不同會有幾萬到幾十萬的保證金，競拍成功會轉入房價，不成功錢還在你卡裡，拍賣成功後按正常的二手房流程過戶交個稅契稅。
4、過戶流程就是給銀行提供你的徵信報告，然後等待銀行審查貸款，沒問題放款後過戶。
這裡大家需要注意的是，規定是必須全款付清，這個我們也像律師證實了，但是中介卻說可以貸款，詢問過後，我們了解到：「前期是把付有我們的墊資，公司先給你墊上，房子拍到後可以再貸款，我們能做到。」
關於這一點，要提醒，大家如果意向購買法拍房，有關以上的問題都需要大家自己考察，中介不一樣，實際操作過程就會有出入。
結語：如果關於以上提到的樓盤，你有任何疑問，可以文末留言或者加微信群討論~
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