曾幾何時，因優質商業稀缺、交通不便利而一度被譽為「睡城」的金沙洲；今時今日，多個大型商業地產項目紛紛進駐金沙洲，金沙洲商圈商業格局日漸升級。
為增強體驗式消費，廣百廣場於10月初打造金沙洲首個魔幻螢光樂園，其中「小惡魔」氣模高達10米。
記者近日獲悉，下月金沙洲商業格局又將迎來新一輪變化，又一大型商業體永旺夢樂城將於11月9日正式入市，並為金沙洲居民帶來了百餘家商圈首店。從國昌·新城市廣場，到萬達廣場、廣百廣場、永旺夢樂城，金沙洲商圈以肉眼可見的速度在優化，未來還將有近20個購物中心在金沙洲亮相，金沙洲從當年的荒蕪洲島逐漸變成商業窪地。
永旺夢樂城新項目下月入市金沙洲
記者近日在永旺夢樂城廣州金沙項目媒體見面會上獲悉，永旺夢樂城金沙店將與11月9日正式入市，這也是永旺夢樂城在廣東的第三家購物中心。據介紹，該項目規模達19.5萬平方米，擁有約3000個停車位，地上4層，地下2層，採用與購物中心概念「Share the Oasis」(共享綠洲)相輔相成的都市化城市設計，匯聚約 170 家店鋪，其中100家是首次在當地開店的品牌。
永旺夢樂城金沙店每個樓層設置不同主題，其中，一樓以知名品牌和時裝為主，其中快時尚品牌「UR」、集合店「O.C.E」首次入駐金沙洲。三樓，引入了3個大型兒童娛樂設施，佔地面積 5000 平方米，進駐品牌有「卡通尼」、「奧飛歡樂世界」、「美吉姆」等。四樓則開設了中餐特色的概念區、中影國際影城，該影院是金沙洲面積最大的影院。
永旺夢樂城(廣州白雲)商業管理有限公司董事總經理大田原隆廣接受採訪時說：「永旺夢樂城截至目前已在中國4個地區為中心集中開設了18家購物中心，永旺夢樂城金沙店是永旺夢樂城在開設廣東省第3家購物中心，而廣東省另兩家永旺夢樂城分別坐落於廣州番禺和佛山大瀝。選址金沙洲，看中的是其周邊15分鐘車程內的約220萬人商圈，加上項目周邊擁有眾多大型中高端新住宅區，匯聚了大批消費客群，且距離廣佛高速公路、廣州外環高速出入口很近，周邊交通環境方便快捷，擁有一定的消費潛力。
各大商業項目接連進駐金沙洲
早前金沙洲以社區商業、商業街和裙樓商業為主，成規模的大型商業項目較少。2012年，金沙洲首個大型購物中心國昌·新城市廣場正式開業，主力店為卜蜂蓮花營業面積超過1.2萬平方米，為金沙洲居民提供了一定程度上的便利，但遠不能滿足當地居民的消費需求。隨後金沙童話王國、紅星美凱龍等商場也相繼提上日程，紛紛進駐金沙洲。
2017年6月30日，金沙洲星港城萬達廣場正式亮相，該項目建築面積約11萬平方米，規劃有摩天輪主題樂園，購物中心的周邊配套還有摩都世界、郵輪主題步行街、喜來登國際酒店、國際寫字樓、海淘城、浪漫谷國際婚紗城等，而大潤發和摩都世界則於去年12月31日正式開業。與常規的購物中心不同，該購物中心頂層塑造摩天輪，形成以浪漫摩天輪為主題的體驗式商業中心。據該購物中心相關負責人表示，開業首個周末客流量已突破20萬人次。
緊接著「亮相」的是今年年初開業的廣百廣場，廣百廣場總建築面積達30萬㎡，集合住宅、公寓、寫字樓、酒店、商業為一體的城市綜合體，是廣百旗下首個主打年輕、時尚、實惠的購物中心。據了解，金沙洲廣百廣場匯聚了電影院、健身中心、兒童樂園、餐飲、娛樂等多種業態，提供觸摸導購屏、母嬰室、全場WIFI覆蓋、微信繳停車費等便捷服務，還有虛擬貨架、廣百超市自助收款、廣百電器掃碼支付等「黑科技」加持，擬打造成新型商業綜合體。
未來有近20個商業項目落地
隨著多個大型優質商業項目的入駐，金沙洲商業面貌正日漸改變。然而，這僅僅這是發展的開始。根據贏商網數據統計，整個金沙洲區域正在規劃、建設及待開業的商業地產項目(包含購物中心、社區商業等)總規模已超300萬㎡，至少有20個超3萬㎡以上規模的商業體。其中廣州城投的花城·金沙匯花城金沙匯也在籌備開業運營，橫沙酒店正在開展內部裝修，預計今年投入使用;夢車小鎮已開業試運營;城投大都匯南部地塊項目預計今年底預售;金沙洲1號商業樓(萬科金沙公園)、城投大都匯北部地塊項目正完善報建手續。
記者注意到，在這些商業項目裡，不再僅僅關注「買買買」，而是更加關注「體驗式消費」。例如花城·金沙匯，打造了星級農貿、親子體驗、天空農場、主題餐飲、文化創意、時尚精品六大業態，營造「超體驗商業模式」;託馬斯主題兒童樂園則打造了集少年兒童快樂體驗、素質教育、主題餐飲、購物休閒等業態的體驗類大型兒童主題商城，為當地居民提供了新的消費場所和體驗。
家住中海金沙灣的劉女士表示，隨著近幾年周邊多個購物中心的開業，大超市、品牌店就在身邊，周末逛街遊玩再也不用被迫前往市區，在家附近即可享受到舒適的消費體驗。業內人士指出，隨著多個商業項目在金沙洲落地，金沙洲的商業格局將越來越完善。
市場空白助推
金沙洲商業發展步向快車道
金沙洲位於廣佛交界核心地段，被定位為「廣佛同城門戶節點、泛金沙洲服務中心、山水新貌宜居新城」，是政府首個主導開發的居住區。伴隨著交通發展，吸引了大批地產商的進駐和人口集中，原來的商業項目已遠不能滿足現有的消費需求，面對龐大的市場，商業巨頭們紛紛盯住了這塊「大蛋糕」。業內人士指出，隨著近年來金沙洲住宅樓盤的大幅度增多，人口數量的猛增，區域內經濟、消費需求空間的不斷擴大，進而推動了金沙洲商圈的商業發展
步向快車道。
住宅樓盤密聚集
根據廣州城市發展總體規劃，廣佛同城戰略的重點區域之一，金沙洲板塊將拉動城市融合發展，主動接受廣佛都市圈的經濟輻射和產業轉移。為此，金沙洲被定位為「廣佛同城門戶節點、泛金沙洲服務中心、山水新貌宜居新城」，是政府首個主導開發的居住區。金沙洲規劃興建河濱公園、濱江體育公園、以及生態公園;居住區規劃為6大片區、182個街區，共402個地塊，全區按「一心、二帶、三片、六區」進行發展。
據了解，2006年金沙洲進入開發建設的高峰期，地產商開始注重建設商業樓盤。2009年啟動廣佛同城建設，位處廣佛交界的金沙洲吸引了眾多投資目光，逐步開發多種業態。目前，已經落成的有萬科四季花城、萬科金域藍灣、中海金沙灣、保利西子灣、恆大御景半島、時代糖果、保利西海岸、御金沙、深業江悅灣等商業樓盤。
住宅樓盤的建設帶動了人口的增長，消費需求的增加，吸引了大批商業巨頭蜂擁而至。業內人士指出，整個金沙洲區域入住人口近30萬，未來或將持續增長萬。樓盤增多、人口數量的猛增、交通及配套的加強，該區域內經濟、消費需求空間的不斷擴大。他說：「有需求肯定有市場，開發商不僅僅看到了龐大的房地產市場，伴隨而至的商業市場也是他們所關注的重點。」
在此前廣百廣場開業時，其相關負責人接受記者採訪時也表示，選址金沙洲是看中其周圍住宅樓盤密聚集，擁有龐大的消費需求和消費潛力，是一個值得進駐的市場。永旺夢樂城(廣州白雲)商業管理有限公司董事總經理大田原隆廣也表示，第三家永旺夢樂城選址金沙洲是看中其周邊15分鐘車程內的約220萬人商圈，加上項目周邊擁有眾多大型中高端新住宅區，匯聚了大批消費客群。
社區商業為主
缺少大型購物中心
記者注意到，在萬達廣場、廣百廣場等大型購物中心開業以前，金沙洲商業比較落後和分散，以社區商業、商業街和裙樓商業為主，成規模的大型商業項目較少。以國昌·新城市廣場為代表的集中式商業無法滿足當地人群的主要消費需求，隨著近兩年萬達廣場、廣百廣場、金潤廣場的亮相，慢慢提高了區域消費水平，但單個大型商業體輻射範圍和支撐能力有限，從整個區域來看，其商圈氛圍尚未形成，居民消費外流仍是一大問題。
上述業內人士指出，以往金沙洲商圈未著重開發的時候，當地的居民消費不便利，社區商業智能滿足當地居民的生活需求，而逛品牌店、周末遊玩只能到廣州市區，但金沙洲一度被稱為「堵城」，交通不便出行，這也就造成了當地市民消費的缺失。隨著住宅樓盤的增多，人口猛增，商業空白的格局越來越明顯，基於金沙洲商圈的發展和當地居民的消費需求，在當地空白商業的發展階段，各大商業體進駐金沙洲也成為了理所當然的事。但需要注意的是，近兩年金沙洲交通越來越便利，帶動人流向外走。因此如何留住消費者，是目前金沙洲商業急需解決的難題。
商業分析機構分析師梁榮德也指出，長期以來發展滯後的商業市場似乎並不能很好的吸納這些需求量，所以激發了當前金沙洲多個購物中心新興發展，而大體量、大面積進駐，已經成為開發金沙洲的主要手段。
核心商圈競爭激烈
新興商圈成關注焦點
從今年3月廣州k11的正式亮相，廣州核心商圈的的商業項目已逐漸趨於飽和狀態。目前天河路商圈匯集了正佳廣場、天河城、萬菱匯、太古匯、天環等購物中心，珠江新城商圈匯集了高德置地、國金天地、花城匯、k11等，領土已逐漸分割完畢，各大企業不約而同地把目光放在了廣州周邊的新興商圈中。
其中，新世界中國繼廣州k11開業後，隨繼就將目光瞄準了新型商圈，在廣州北商圈建設新購物中心雲門NEWPARK。新世界中國地產有限公司華南-廣州及佛山區域副總監梁國強接受採訪時表示，雲門NEWPARK項目位於廣州地鐵二號線、三號線和年底通車的14號線三地鐵交匯核心點，是廣州北唯一的超50萬平方米的商業綜合體，將輻射周邊5公裡範圍內約50萬高素質，高淨值的消費人群。
另一方面，新興商圈的消費潛力也是有目共睹。同和金鉑天地總經理林勳秋說：「同和金鉑天地在2017年首次的升級改造後，通過豐富的互動活動與引入多元的新穎品牌，人流量得到明顯增長，足以見得同和城區商業的可塑性。」記者了解到，金鉑天地新項目也將在落地新興商圈嘉禾望崗。
第一太平戴維斯報告指出，預計至2019年，廣州非核心商圈的購物中心建築面積佔比將由目前的56%升至62%。該機構10月發布的《2018年第三季度廣州房地產市場概述》則指出，預計第四季度將有三處優質零售物業入市，分別是位於嘉禾望崗的嶺南新世界、位於金沙洲的金沙洲永旺夢樂城以及位於天河的天河萬科廣場，總共為市場帶來超過35萬平方米的新增供應，而這三個商業項目均位於新興商圈中。金沙洲商圈作為新興商圈，加上其自身條件，自然而然成為了企業關注的焦點。
拼體量還得拼「內功」
差異化發展留住消費是關鍵
隨著各大商業體的入駐，金沙洲商圈的雛形正逐步形成。但是，當商業項目逐步增多、扎堆，有助於商圈發展的同時也有可能帶來激烈的同質化競爭。未來，金沙洲片區規劃重點發展總部經濟、現代商貿、電子商務、科技創新、商務服務、文化旅遊等現代產業，金沙洲的商業體也該朝著什麼方向發展?在體驗式經濟的當下，各個商業項目如何真正將體驗落地，打造專屬名片，實現「百花齊放、各有所長」?
避免同質化競爭
打造專屬名片
當商業項目逐步增多、扎堆，有助於商圈氛圍的營造和金沙洲商業的發展，但同時也有可能帶來激烈的同質化競爭。記者注意到，目前金沙洲大多數購物中心都是以常規模式為主，以引來品牌為主要導向力，例如永旺夢樂城在170個品牌中，引進了百餘家當地的首個品牌。業內人士指出，在早期發展以品牌為吸引點，打造自身的個性化差異化確是可行，但隨著進駐的商業中心越來越多，引進的品牌難免有重疊，屆時優勢將不存在。
戴德梁行的報告中表示，隨著廣州零售市場不斷發展，未來大量新增供應下，市場競爭將日趨激烈，現有優質商業應當加快業態升級和品牌調整的步伐，深耕體驗消費，凸顯品牌個性，以保持項目的競爭力。
廣東省商業地產投資協會常務副會長、第一商業網總裁黃華軍認為，大商業體量的商業項目短時間內在金沙洲相繼亮相，預示著未來金沙洲的商業競爭將異常激烈。各大商場要找準自己的規劃定位、組合好自身的商業業態、走出一條特色化、差異化、主題化的路，避免同質化，形成一個全新的商圈。
亞洲購物中心協會副主席郭增利則說：「在以存量為主、增量為輔的新市場環境，購物中心比拼的更是「內功」。消費者已從過去物質滿足階段進入到一個追求品質的階段，在這個時候，購物中心通過品牌商的吸引力來提升購物中心的吸引力的做法恐怕不行了，以精神享受作為驅動力的新型商業誕生了。如何去圍繞人、商品、設施為核心，拓展服務內涵，建立一個全新的服務系統，這是每一個開發商、品牌商都需要思考的問題。」
如何留住居民消費？
吸引周邊客源是關鍵
一度被譽為「堵城」的金沙洲，近年來隨著交通的改造相對已相較便利，居民不再是出城難。但是，梁榮德指出：「交通便利了，也會帶動人流向外走。若金沙洲商圈未能形成自己的特色，吸引外來的客源，原本便捷的交通不但不能將消費輻射能力擴大至更遠的範圍，還會進一步推動客源的流失。因此如何留住消費者，是目前金沙洲急需解決的難題。」
廣東省商業地產投資協會會長、廣東省流通業商會執行會黃文杰也表示，地鐵、高速路等便捷交通，對金沙洲商業來說其實也可以是「雙刃劍」，可以把人更方便地帶來，也能帶走，如佛山祖廟商圈，當年廣佛地鐵通車後，該商圈並未能馬上做旺，而是一度出現客源流失的現象，慶幸的是隨著商圈的不斷調整，才開始慢慢吸引佛山客源回流，甚至吸引了廣州客來消費。這方面，金沙洲商圈的項目，可以從中吸取教訓。
黃文杰說：「廣州商業不斷趨向於飽和狀態，要求商業項目形成特色與競爭對手有所區別，並通過獨特的商業形態去營造屬於自己的生存空間。金沙洲商業要進入良性發展軌道，最好先放緩腳步，控制後繼供應的增長速度與當地常住人口的增長幅度同步，以保障商業項目有必要的消費基礎。另外，加大金沙洲的配套投入，改善交通真正實現與廣佛兩地的無縫對接，為吸引更多周邊客源提供可能，同時金沙洲的商業項目從一開始要做好科學規劃，吸引更多知名品牌和商家落地，提升項目的消費輻射能力，留住當地消費者的同時吸引更廣闊範圍的客源。金沙洲的人口聚集速度在未來幾年還會快速提升，有機會形成廣州整體商業地產的次級商圈。」
（來源：信息時報 記者 陳雅菲）
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