新小區和老小區哪個升值快
版權所有： 紫竹張先生
很多人買房子的時候都曾經有一個疑惑，買新小區升值快，還是老小區升值快，說通俗點就是買新小區賺錢多還是買老小區賺錢多。這個答案其實很明顯，絕大部分地區，都是買新小區賺錢多。
首先我們要看看房價漲跌的本質，在同一片區域裡，人口越流入，經濟越發達，則房價越高，反之亦然。這個道理體現在城市之間，就是人口不斷流入的一線城市，房價的預期遠遠比人口流失的城市要高。
在買一線城市的房子划算還是四線縣城的房子划算的問題上，絕大部分人現在已經沒有疑問了，買得起就買一線，買不起那沒辦法，只能買二三四線。但是在同一個城市內，買新小區還是老小區這個問題上，有些人依然有疑問。
新小區和老小區的主要區別是，新小區居住舒適，規劃齊全，但是目前配套不成熟，價格較高，租售比較低。老小區居住環境差，配套成熟，規劃改造難度大，價格較低，租售比較高。單純衝著房租去的話，老破舊是有優勢的，但是其房價本身的漲幅，是要低於新小區的。
原因很簡單，新小區和老小區的差別，就好像一線城市和四線城市的差別一樣，人類總是追求更舒適的生活環境，這是人之本性，所以在同一個城市裡，人口一定是源源不斷的從老小區流入新小區的，只要經濟在持續發展，人類追求更好的衣食住行的本性就不會改變。
而新小區的配套較差，規劃中的配套設施尚未完全建設完畢，不僅不是劣勢，反而是優勢，房產投資客都知道一個「十五年規律」，簡單的說就是房齡15年的二手房是一個投資拐點，超過15年之後的小區配套設施已經極度成熟，基本沒有改善空間，升值空間變小，甚至銀行貸款難度也升高。而那種規劃齊全，但是暫時荒草萋萋的區域，未來升值潛力才最大，長期持有的話，這裡面是有套利空間的，總有人交智商稅給自己的短視買單，但是那個人不是我們。這個道理類似於這世界上有人借現金貸去買包包，而還有人省吃儉用去投資是一個道理。
那麼在什麼情況下，買新小區會不如買舊小區呢？一個最大的情況就是經濟萎縮，甚至經濟崩潰，在這個時候人人自危，沒人會追求更舒適美好的生活，一切以保命為主，這個時候房價會全部下跌，而且新小區的下跌幅度可能比老小區還大一點。但是在這種情況下，最佳的選擇是不持有房產，而不是選擇老小區，另外，經濟崩潰是極度罕見的，除非戰爭，否則歷次金融危機都只是暫時的。
還有一種情況是學區房，學區房只存在於老小區，新小區非常荒涼連人都沒住滿，要成為學區房也是五六年後的事情了。學區這個東西是政策紅利，受政策影響很大，但是他已經屬於老小區房價的一部分了，這部分價格是沒法用人口流動和經濟增長來判斷的。
最後一種情況就是市場短期異常波動的時候，當市場穩定健康的時候，新校區的增值潛力是一定比老小區大的，帶來的增值溢價會推高他的房價，導致他的租房回報率變小，最後市場會抹平雙方的差距，讓你不論買新小區還是舊小區，實際投資回報都差不多，不存在套利空間。但是當市場劇烈上升的時候，套利空間就會出現，有可能是新小區短期漲多了，也有可能是老小區短期漲多了。我舉個例子，最近一段時間大量的三四線城市推行貨幣化拆遷安置，導致這些區域短期之內需求大增，硬生生的推高了房價，一些四線城市的租售比和北京都差不多了，甚至比北京還低。
這明顯是不合理的，四線城市的未來預期明顯是不如一線城市的，經濟發展也肯定不如一線城市，租金回報率北京1.5%已經存在泡沫了，誰給你的膽色在四線城市也報1.5%這個投資回報率。這就是因為貨幣化拆遷安置短期之內製造了大量的需求，但是他們拆遷的土地短期之內還沒有變成供給導致的異常升高。
對應的，在某些大城市，當某片老破舊區域內有大量的拆遷戶的時候，也能短期推升他的價格，看完此文，你就知道，如果追求投資回報率，短期之內就應該避開這些區域。
今天借這個話題，主要是講一些房地產經濟的道理，這裡總結一下：首先人口流入，經濟發展的區域/小區，房價增長潛力是比較大的。其次房產投資有一個十五年規律，追求投資增長的話，儘量避開15年之後的老房。最後，迴避近期貨幣化拆遷較多的區域，那裡的房子投資價值不大，因為大概三年左右他們的土地就會變成房子入市，那個時候就會知道泡沫產生在哪了。
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