【來源：邁點研究院 · 劉倩 】
今年10月下旬，黨的十九屆五中全會審議通過了《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》。本次會議在堅持「房住不炒」調控基本原則下，提及有效增加保障性住房供給，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給等。
隨著新型城鎮化建設的深入和集體建設用地租賃住房的相繼入市，住房租賃行業在陸續出臺的政策的支持下，有望逐漸走向規模化和規範化。此外，「房住不炒」首次寫進未來五年規劃，這標誌著住房租賃行業的嚴格監管或將進入常態化的階段。
地方監管政策
近幾個月由於長租公寓品牌接二連三的「爆雷」，租賃企業、業主與租戶之間的關係空前緊張，特別是蛋殼公寓由於資金鍊斷裂帶來一系列的負面影響，可以說是將長租公寓行業再一次推向風口浪尖。而此時，深圳率先出臺緊急通知，針對住房租賃企業典型負面經營行為進行監管，嚴控租金貸、「高進低出」、「長收短付」等行為，並於月底再次發文協調物業合理解決租賃糾紛工作，規定物業不得通過停水、停電、停氣等方式驅趕租戶。隨著爆雷事件持續發酵，武漢也下令不得「高進低出」「長收短付」，監管態勢進一步升級，預計未來短期內針對住房租賃行業的監管力度將在全國範圍內繼續加大。
11月，廈門、合肥接連發布風險提示，提醒市民注意研判風險，謹慎選擇。另外，重慶和西安也分別展開了資金監管和市場監管，其中重慶將對違反相關規定的租賃企業採取納入銀行黑名單等一系列措施；西安擬加強信用管理，對住房租賃企業進行信用分級，並根據信用等級進行獎勵和懲戒。當前，全國僅有武漢、合肥等少數城市針對租賃企業建立了信用系統，相信隨著住房租賃行業的規範化發展，未來信用等級評定將在全國範圍內展開，有利於進一步預防和管控租賃企業的各類經營風險。
關於各城市的人才戰略來看，繼福州、青島和蘇州均出臺了人才住房相關政策，堅持優先規劃、建設人才住房，目前已建成租賃住房一期、武夷書香名邸與恆榮廣場人才住房2100餘套；在建新投匯賢雅居、公共租賃住房二、三期、新天地國際華府等人才住房2600餘套，房源地理位置優越且涵蓋40平方米至120平方米多種戶型。
青島人才住房分配條件和評分標準細則正式出臺。今年以來，青島著力實施人才安居工程，全年計劃建設人才住房10萬套，在青島市工作且無房的全日制專科以上學歷人才以及各類創新創業人才可按照不同人才層次標準申請人才住房。下一步，青島將繼續聚焦人才的住房需求並加快推動創業城市建設，激發人才創新創業活力。
蘇州加碼人才政策。早在今年 7 月 10 日，蘇州就已推出 " 人才新政 4.0 版 "，圍繞 " 金字塔 "" 全鏈式 "" 國際範 " 三個關鍵詞，謀求人才政策體系的再鞏固、人才發展模式的再健全、創新創業生態的再優化。此次發布的《姑蘇人才 " 青春無憂 " 計劃》，從落戶門檻、租房補貼、人才優租房、創業項目補貼等方面為人才的落戶、居住、就業、創業和生活提供一條龍保障。值得一提的是，計劃明確提出目標清單，將加快培養一支以 35 歲以下為主體，具有國際競爭力的青年人才隊伍；力爭三年內實現新增參保大學生超過 200 萬人，其中本科及以上學歷不少於 60%，展示蘇州引才留才的誠意。
住宅租賃市場租金走勢
11月，長租公寓（普通公寓）主要監測城市租金走勢繼續下探，平均租金為48.49元/月/㎡，環比下降1.51%，同比下降0.97%。其中租金TOP10城市平均租金56.48元/月/㎡，環比下降1.03%，同比下降2.15%。環比來看，濟南和西安跌幅最大，分別為7.32%和6.47%；西南地區的成都和重慶漲幅最大，分別為4.03%和3.61%；除濟南和西安以外，各城市的環比變動幅度均在5%以內。同比來看，北京、廣州、蘇州跌幅較大，分別達12.37%、5.99%和7.43%；武漢和西安租金均同比上升5%以上。由於長租公寓租賃市場進入傳統淡季，加之本月疫情出現區域性反彈，預計年前租金或將繼續下行。
另外，政企合作模式越發成熟。安歆集團中標杭州政府水墩藍領公寓項目，這將成為安歆集團目前託管運營的規模最大的政府藍領公寓項目；旭輝領寓攜手上海建信住房共建合作的首個項目——萬泰路柚米寓籤約儀式在上海舉行；自如聯手國企在廣州推出的大型租住社區——「凱得家自如裡青年社區」正式開業，成為自如首個城市大型租住社區項目。
截至目前，長租行業已發生過多起集中式公寓併購案例，包括魔方併購V客青年公寓、金地商置併購Warm＋公寓以及灣流國際併購星窩創享青年公寓等。隨著優勢資源逐步向綜合競爭力較強的頭部企業傾斜，未來行業集中度會進一步提升，行業的經營模式也將從原有的粗放增長轉變為精細化運營。作為長租市場的頭部品牌，期待他們引領行業走出困境。
本月集中式公寓整體熱度上升，西北和華南地區市場升溫明顯。分散式公寓整體熱度下降，華東和西南地區市場降溫最為明顯。服務式公寓整體市場熱度依舊，環比變化不大。酒店和中介背景的集中式公寓以及房企和中介背景的分散式公寓市場升溫最明顯。本月榜單共計124家集中式長租公寓品牌，45家分散式長租公寓品牌和43家服務式公寓品牌，這些品牌裡，22%的集中式長租公寓品牌，24%分散式長租公寓品牌和26%的服務式公寓的品牌排名分別有所上升；52%的集中式長租公寓品牌，44%分散式長租公寓品牌和60%的服務式公寓的品牌指數分別有所上升。
本月分散式公寓整體熱度下降，平均指數44.42，環比下降4.62%，其中華東和西南地區品牌指數下降最為明顯。這主要是由於部分品牌媒體報導較少，以及運營能力下降，導致粉絲數的減少，指數隨之下降。比如華東地區的蜜寓、悅客艾家和西南地區的檸檬公寓等。蜜寓和檸檬公寓雖然11月份微博有持續發布，但粉絲量有所減少，且媒體無報導；而匠寓上月份開始媒體指數有所下降，但匠寓的微信和微博平臺仍然在積極運營。
11月長租公寓品牌影響力榜單
在本月邁點研究院發布的「2020年11月長租公寓品牌影響力榜單」中，集中式長租公寓品牌前十為：冠寓、泊寓、窩趣、旭輝領寓、魔方公寓、世聯紅璞、樂乎公寓、朗詩寓、貝客青年精品公寓和自如寓；分散式長租公寓品牌排名前十為：蛋殼公寓、青客、相寓、自如租房、美麗屋、建方長租、優客逸家、魔飛公寓、棉花公寓和水滴公寓；服務式公寓品牌排名前十為：盛捷服務公寓、雅詩閣服務公寓、萬豪行政公寓、馨樂庭服務公寓、鉑頓國際公寓、名致服務公寓、博樂詩服務公寓、瑞貝庭公寓酒店、優宿酒店公寓和輝盛閣國際公寓。具體榜單如下：
具體榜單如下：