Metta自如寓，一座位於北京市豐臺區科技園總部基地16區的半地下多層公寓，是自如旗下子公司自如寓（北京）酒店管理有限公司（以下簡稱「自如寓」）運營的一家長租公寓。目前，來往有很多年輕人開始了在那裡的生活。據公寓管家介紹，11月中旬僅剩不到兩個空位。
作為長租公寓目前經營現狀的觀察點，中國資本觀察（www.zgzbgc.cn）記者對相關方進行了實地走訪。發現在長租公寓提供的產品中，出現光照不足、半地下室等問題。對於目前的監管現狀，房地產和網際網路研究院創始人相國良認為，既然行業創新是走在前列的，反過來就要求政府在監管上必須要與時俱進。
居住環境監管在路上
「一分錢一分貨」的觀念指導下，來北京工作的租客小Q選擇了房價相對較高的Metta自如寓。本以為可以擁有相對舒適的住宿環境。但是，對比該公寓大廳燈光下的寬敞、宜人，房間內部卻不盡如人意。
記者來到Metta自如寓的底層公寓看到，那裡的房間和其他房間一樣，是大約8平米的人均居住面積，經過特殊設計，看起來還算簡約。但是，公寓樓本就處於地下二層，儘管門前是一個比較大的廣場，但是由於周圍房屋林立，公寓底層房屋並沒有光照優勢，從內部來看，白天進入房間，一定需要開燈照明。
「入住前，管家說過，外面會裝一條『光帶』，會帶來像陽光一樣的光亮。但是，後來發現，只不過是白天開一下燈。」曾經租住了自如寓，又因種種原因離開的租客向中國資本觀察（www.zgzbgc.cn）記者談起當初的半地下室時，提到了自如寓管家給出的解決白天無光照的辦法。
走訪中，一位Metta自如寓新入住不到半個月的房客，正在向管家反映空調噪音的問題。對於底層房間沒有光照的問題，他坦言說，「白天進去，那些房間確實要開燈的。樓上會好很多。」
對此，記者試圖從自如寓管家或者自如寓工作人員那裡得到是否被允許出租半地下室房間的答案。只得到管家的答覆，「我聽領導說過，這裡是有正規手續的。而且出租幾個月以來，從來沒有發生過被有關部門調查的問題，更不會被查處。但是有關文件自己也沒有見過。」記者聯繫自如寓官網給出的運營主體聯繫方式，截至發稿仍未有回覆。
對於Metta自如寓半地下室房屋是否合規？某房管所工作人員表示，尚無確定的答案。但基於其部分房間無法正常得到光照等情況，他大膽預測，「我覺得，這個地方早晚要拆」。
眾所周知，北京市在大力打擊群租房，多舉措並舉拆除隔斷、暗間、地下室。 某房管所的工作人員對記者表示，所有的住房有結構設計方面的要求，在通風、光照方面，有不同於商用樓房的標準。這是出於人體對陽光、空氣的天然需求的考慮。而地下室、隔斷房卻打破了房屋的原有合理結構，自然無法達到標準的通風、光照標準，長而久之，對居住人的身體健康將帶來不利影響。
（自如官網Metta自如寓房間圖）
自如寓地處豐臺科技園總部基地16號區13號樓的這座公寓，位置有些尷尬。記者試圖找到對應的房管部門，無果。相應區域的工商管理所則表示，他們還沒有查到有關這個公寓在該區域的登記信息。而記者查詢自如寓（北京）酒店管理有限公司工商登記信息發現，該企業實際註冊地卻位於北京市密雲區。
根據北京市住建委2017年11月29日發布《物業行業安全生產隱患排查要點》，在地下空間的使用方面，排查要點明確禁止將違法建設的地下空間出租；禁止將規劃用途為非居住用途的地下空間出租居住。
記者同時查閱《北京市住房和城鄉建設委員會北京公安局北京市規劃和國土資源管理委員會關於發展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》中附件，《租賃型職工集體宿舍建築消防安全導則（試行）》第二章《消防安全技術措施》第六條規定，集體宿舍的居住房間不應布置在地下室及半地下室。
其後，記者輾轉找到了Metta公寓對應的工商所工作人員。工作人員告訴記者說，日前，他們已經到該公寓進行過檢查。過程中，他們無法獲取關於該公寓實際經營的有效證據，比如收據、發票等。對此，工作人員表示，已經通知公寓負責人近期到所裡，對有關情況進行溝通。
對於企業實際經營的證據搜集，工商所工作人員則表示，他們正在想辦法搜集，也希望知情者可以協助提供證據。而此舉的目的，該工作人員表示還不方便透露。如果涉及違規異地經營的情況，會要求整改。
據租住過Metta自如寓的租客介紹，他們預訂房源、籤租房合同、交付押金房租等費用，都是通過自如租房App，軟體上的合同有自如寓（北京）酒店管理有限公司的電子公章。
對此，房地產和網際網路研究院創始人相國良向中國資本觀察（www.zgzbgc.cn）記者表示，所有通過App這種無紙化系統等處理的籤約，都是時代的進步。所以，這反倒是要求政府應該與時俱進，來匹配這種創新的企業所進行的業務創新，然後做相應的調整，而不是企業要倒回去適應政府。畢竟，政府本來就是為企業服務的，本來長租公寓的稅收等方面，也並沒有理順，很多城市都沒有特別明確的要求。
在相國良看來，既然行業創新是走在前列的，反過來就要求政府在監管上必須要進步，政府應該想清楚，制定好規則和懲罰的措施，完善相關法律，把行業裡的害群之馬清除出去。至於App系統上面如何對接、如何查找資金流向，都是些技術性的問題，其實並不存在障礙。
長租公寓野蠻生長
市場普遍認為，長租公寓目前處於野蠻生長狀態。據統計，2015年中國租賃市場成交總額已超過1萬億元，租金人口接近1.6億。預計到2020年租金成交總額將達到2萬億元，租賃人口達到2億；2025年租金成交總額有望達到3.2萬億元，租賃人口達到2.5億。
（圖片來自於網絡）
在政策紅利支持和租賃市場潛在的巨大發展空間下，長租公寓市場受到各方青睞，據悉，萬科泊寓、龍湖冠寓、招商公寓等一批由開發商介入模式打造的集中式長租公寓發展勢頭迅猛，在全國多地積極布局住房租賃市場。
專業研究報告指出，未來，多主體競逐，合作或成常態。當前我國長租公寓的發展還處於初步階段，整體來看，我國租賃市場的模式仍以C2C為主。在當前 B2C 模式中大部分機構採取不持有物業的輕資產運營模式，租賃市場中機構滲透率不足 2%，長租公寓目前仍未實現規模化與品牌化。
伴隨政策鼓勵發展住房租賃市場，多主體紛紛涉足，未來將呈現多主體供給、多模式並存的局面。從供給端看，長租公寓產業鏈上兩個關鍵環節為房源與客戶的獲取，同時，連接房源與客戶的平臺同樣居於重要地位。
未來，房企、網際網路公司、金融機構存在巨大的合作空間。從已有的模式看，已經出現銀企、銀政合作以及網際網路公司與政府、房地產中介服務機構合作的實踐。未來，長租公寓的運營模式將逐步由C2C向B2C過渡，供應主體中規模化機構的佔比將逐步提升，長租公寓市場多方合作或成常態。
當前國內長租公寓發展的現狀以及國外住房租賃市場的發展經驗表明，長租公寓的目標客戶群體多聚焦在青年群體。從需求端看，長租公寓的市場定位主要滿足有長租需求且有一定支付能力的群體。高校畢業生、異地就業人士等均有長租需求，不同長租需求群體對居住條件的要求亦不相同。在細分市場的前提下，長租公寓在滿足基本居住需求的同時更加注重提升公寓的居住體驗，完善租前、租後服務，提升社交屬性等均成為公寓運營方提高入住率的有效方式。
另外，金融支持方面，當前國內類 REITs 產品密集獲批，多家金融機構積極布局住房租賃市場，利好供需兩端。受制於法律、稅制等因素，現階段國內發行的類 REITs 產品債權屬性較多。REITs、CMBS 產品的獲批能夠拓寬供給主體的融資渠道，對房企而言，資產證券化產品的推出為其退出奠定了基礎，為重資產「減重」。
迅猛發展之下，暴露出眾多問題。
長租公寓品牌還面臨投入大、周期長、盈利難等困境，資產價格高導致租金回報率長期較低。據統計，目前長租公寓的行業平均利潤水平僅僅在2%-4%，現金流回正周期至少需6年以上。
許多基本概念仍無準確定義。比如，什麼是住房租賃企業？而長租公寓的等提供的是居住住房，還是長租酒店？一些長租公寓運營商認為企業自己是提供經營性住宿服務，應該歸類為生活服務業企業。有些沒有房地產經紀資質的個體工商戶和個人從事租賃經營活動，也無明確定性。
法律法規缺失讓監管無從下手。比如，各地普遍缺乏改建租賃住房項目立項、規劃、建設、竣工驗收、運營管理等規範性程序，不少已運營的集中式長租公寓是商改住、工改住等改建項目，或多或少不符合規劃、土地等相關要求，也不符合《消防法》的「規劃前置」消防審批條件，消防部門無法進行消防審批。有法律人士表示，政府租賃平臺一旦將「問題房源」作為有效信息發布，就有可能異化為以政府公信力為中介機構背書。（內容來源： 資本新觀察 記者|郭叢菲）