導 讀
棚改市場漸次退潮，多數省市棚改開工量或將持續下滑，其對樓市拉動力或將趨勢性遞減。
◎ 作者 / 楊科偉、柏品慧
2020年乃是三年棚改攻堅計劃的收官之年，但決策層明顯弱化棚改、推進舊改，全國層面已不再制定具體的開工目標，12個重點省份棚改市場規模持續下滑，計劃開工量較2018年銳減65%。棚改退潮後，三四線城市房地產市場是否將進入新一輪調整期？
01
12省棚改開工量銳減65%
貴州、山東等縮水八成
江蘇、安徽等仍處高位
2019年以來，棚改市場進入相對的「靜默期」，棚改市場規模趨勢性下滑。2018年，12個重點省份棚改計劃開工量372.8萬套，全國佔比達到53%。2019年，12省計劃開工量跌至176.4萬套，同比下降53%。2020年，12省計劃開工量進一步下滑至131.4萬套，同比再降26%，較2018年下降65%。
即使是山東、河南、新疆這類傳統的棚改大省，計劃開工量也是顯著縮量。例如山東省，作為全國棚改第一大省，近兩年棚改市場規模顯著縮量，計劃開工量由2018年67.2萬套持續下滑至2020年14.3萬套，累計降幅多達79%。又如貴州省，棚改計劃開工量由2018年38.5萬套驟降至2020年4.9萬套，累計降幅高達87%。
反觀江蘇、安徽和江西等棚改市場規模整體仍處高位。例如江蘇省，2020年棚改計劃開工17.7萬套，較2018年高峰期下降18%。又如安徽省，2020年棚改計劃開工19.9萬套，較2018年減少29%。
02
近7成城市棚改規模不足1萬套、19城全面清零
有2成城市規模超2018年
儘管2020年是三年棚改攻堅計劃的收官之年，但決策層明顯弱化棚改工作目標，全國層面已不再設定具體的棚改計劃，取而代之的是大力推進老舊小區改造。譬如，2020年兩會政府工作報告明確提出，新開工改造城鎮老舊小區3.9萬人，但並未部署棚改工作目標。
縱觀7省110城近三年棚改計劃開工量增減變化，不難發現2020年，共計73城棚改計劃開工量已不足1萬套，佔比66%。更有19城棚改全面清零，主要集中在廣東、河南兩省，其中廣東省21個地級市便有16個地級市棚改規模清零，佔比多達76%，東莞、中山、清遠、河源、揭陽和陽江6城更是連續3年清零。另外，河南省下轄的鶴壁、三門峽和航空港區同樣棚改規模清零。
2020年，僅32城棚改計劃開工量企穩反彈，同比均實現正增長，佔比29%。另有23城計劃開工量穩中有升，並一舉超越2018年，佔比21%。典型如亳州，棚改市場建設持續推進，計劃開工量由2018年1.6萬套穩步提升至2020年3萬套，累計增長85%。
2015-2018年，全國棚改市場建設如火如荼，連續4年棚改實際開工量保持在600萬套以上的高位，貨幣化安置比例一度達到60%。期間三四線城市「大幹快上」，棚改貨幣化安置持續發力，帶動了大批增量購房需求，且普遍有著較強購買力。受此影響，三四線城市房地產市場被全面激活，房價出現一輪普漲行情。
2019年以來，不僅棚改市場規模顯著縮量，而且多數省市逐漸調降乃至取消貨幣化安置，實物安置比例呈趨勢性上升態勢，致使棚改拆遷進度明顯放緩。典型如山東省，早在2018年便鼓勵棚改、拆遷實物安置，取消貨幣化安置獎勵。
而從我們實際調研情況來看，多數城市成規模的棚改片區早已改造完畢，剩餘的棚改片區要麼體量較小，要麼整體改造難度較大。典型如蘭州，老城區市容環境「髒亂差」，但由於牽涉到民族問題，整體改造進度嚴重滯後。
03
徐州、淮安等2020年樓市成交回升甚至再創新高
大規模棚改仍是穩定劑
徐州、淮安等2020年房地產市場強勁復甦，成交企穩回升甚至創新高，棚改仍是穩定劑。典型如徐州，受惠於鄉鎮進城剛需、主城區存量改善以及返鄉置業需求持續釋放，2020年徐州房地產市場強勁復甦，3月以來成交穩步提升，同比跌幅收窄乃至轉正，並在6月成交升至162萬平方米，創近年來單月新高。前11月累計成交1255萬平方米，同比增長9%，預計徐州全年成交規模將達到1400萬平方米，再創歷史新高。又如淮安，疫後房地產市場持續復甦，4月成交達到47萬平方米，率先實現同比轉正，隨後成交連續數月高位運行。前10月累計成交360萬平方米，累計同比跌幅收窄至4%。
值得一提的是，2020年徐州、淮安棚改市場規模仍處高位。其中，徐州棚改計劃開工量多達3.85萬套，較2018年高峰期增長10%；淮安棚改計劃開工1.33萬套，同比增長18%。不難發現，棚改仍是穩定劑，在一定程度上拉動樓市強勁復甦。
04
亳州、阜陽等樓市上半年短暫復甦後三季度再轉冷
棚改拉動效力大幅減弱
亳州、阜陽等疫後房地產市場曾短暫復甦，但三季度以來市場再度轉冷，棚改對市場拉動力明顯減弱。典型如亳州，疫後返鄉置業需求集中釋放，房地產市場階段性轉暖，但三季度市場再度轉冷，9、10兩月案場到訪量、成交量皆遜色於去年同期。為了加快成交去化，品牌房企競相降價，最高售價降幅達到1000-2000元/平方米。
又如阜陽，2016年下半年，阜陽房地產市場進入「賣方市場」，市場供不應求出現搶房潮，在售項目普遍捆綁車位突破限價，車位售價12-18萬元不等。2019年下半年，阜陽房地產市場進入「買方市場」，在售項目陸續取消捆綁車位的規定，新開盤項目售價普遍低於市場預期。疫後阜陽市場短暫復甦，3月成交明顯放量，但5、6月市場疲態盡顯，成交顯著下滑，9月市場慘澹，10月房企競相降價跑量，城南板塊房價由「9」字頭跌至「8」字頭。
儘管亳州、阜陽棚改市場規模整體仍處高位，2020年阜陽棚改計劃開工量多達2.9萬套，亳州計劃開工量更由2018年1.6萬套穩步提升至2020年3萬套，累計增長85%，但對樓市拉動力明顯減弱。以亳州為例，主城區市場需求基本飽和，市區家庭戶均2-3套房，再購房需求羸弱。鄉鎮客戶購買力則多有不濟，其對價格異常敏感，而對品牌、產品力等不甚在意，大都全城看房比對價格。儘管棚改拆遷戶購買力依舊充裕，近郊補償標準4000-5000元/平方米，補償資金足以購買1-2套商品房，但難以根本性扭轉亳州市場所面臨的需求瓶頸。
05
煙臺、駐馬店等樓市下行壓力加劇
棚改退潮或是重要因素
2016、2017年棚改貨幣化安置猶如催化劑，迅速激活三四線城市房地產市場熱度，帶動大批增量購房需求，成為市場由冷轉熱的重要誘因。
第三種情形典型如煙臺、駐馬店,棚改規模漸次退潮，成為樓市由熱轉冷、市場下行壓力不斷加劇的重要因素。2018年下半年以來，煙臺、駐馬店等房地產市場逐漸轉冷，市場需求及購買力漸顯疲態，疫後市場下行壓力不斷加劇。2019年煙臺計劃開工量跌至3607套，同比驟降89%。2020年計劃開工量進一步回落至792套，同比再降78%。2018年駐馬店棚改市場建設「大幹快上」，全年計劃開工量飆升至10.8萬套的歷史高位，2020年計劃開工量下滑至1.4萬套，較2018年下降87%。
典型如煙臺，2016-2018年，棚改貨幣化安置加速推進，計劃開工量逐年提升至3.4萬套。受此影響，煙臺房地產市場持續轉暖，2017年商品住宅成交面積升至685萬平方米，創歷史新高。不過，2018年下半年以來煙臺房地產市場明顯轉冷，成交持續走低。2020年市場下行壓力加劇， 1-11月累計成交352萬平方米，同比仍降18%。
更有甚者如駐馬店，2018年下半年房地產市場開始轉冷，市場觀望情緒明顯提升，新開盤項目普遍出現蓄客不足、去化率下降的情況。疫後駐馬店市場持續轉冷，且愈加嚴峻。一方面，優質客戶已被收割殆盡，整體客戶質量在下降，價格遂成為首要關注因素。潛在置業群體普遍捂緊錢袋子，全城看房比較價格，購房決策周期明顯拉長，並對價格異常敏感，價差100元/平方米便成為買不買的重要因素。另一方面，迫於現金流周轉壓力，本土中小房企以價換量，最高降幅達到20%-30%，市場普遍預期房價將轉跌，進一步加劇市場觀望情緒。
綜上所述，棚改市場漸次退潮，多數省市棚改開工量或將持續下滑，其對樓市拉動力或將趨勢性遞減。一方面，亳州、阜陽等疫後房地產市場曾短暫復甦，但三季度市場再度轉冷，房企競相降價，核心動因在於市場需求趨於飽和，棚改對樓市拉動力明顯減弱。
另一方面，隨著棚改所帶動的大批增量購房需求快速抽離，或將加劇三四線城市市場下行壓力。類比於煙臺，短期內強三線城市市場需求增長乏力，成交或將步入下降通道。類比於駐馬店，疫後弱三四線不僅成交縮量，而且市場預期房價轉跌。
中長期來看，樓市前景終將回歸到城市基本面。強三線城市外來人口持續淨流入，市場需求依舊充裕，並有較強購買力支撐，市場前景可期。弱三線城市本地人口不斷外流，市場需求瓶頸盡顯，疊加前期房價快速上漲，市場購買力難免透支，市場前景則難言樂觀。
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