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珠海橫琴自貿區和澳門是一水相隔，已經完全實現了雙方人員的自由流通，琴澳深度一體化早就走了粵港澳一體化的前面。
買房不限購，24小時快捷通關，澳門車牌自由出入，澳門輕軌接入橫琴，享受市民待遇，澳門人早就把珠海橫琴當成了第二個「澳門」。
珠海橫琴把60%的土地留給了澳門開發，有60%的橫琴住房被澳門人買走，未來可能還要在珠海橫琴執行「澳門的管理制度」，交給澳門人來管理，甚至在廣州期貨交易所之後，澳門交易所也要在橫琴上市。
在澳門人眼裡，珠海和澳門基本沒有差別。
但是在珠海眼裡，70萬人口的澳門還遠遠不夠。
珠海的常住人口目標是從目前的200萬，用十年的時間，提高到500萬以上，進入粵港澳大灣區的大城市行列。
珠海每年至少需要引進30萬常住人口，而目前每年珠海僅有15萬的新增常住人口，顯然是不夠的。
近期珠海計劃再次大規模放鬆落戶限制：畢業五年內的非全日制大專學歷即可落戶，畢業兩年內的中專學歷也可以落戶。
這個計劃一旦實施，珠海新增人口將會猛增。
近期，珠海又盯上了香港人。
10月19日，香港商報對香港特區首長林鄭月娥進行了專訪。林鄭月娥在專訪中明確提到，香港正在醞釀「港車北上」計劃：香港的私家車在不需要申請兩地牌的前提之下，就進入珠海。
港珠澳大橋自從2018年10月通車以來，車流量明顯小於預期，主要的原因就是香港車牌要想進入內地，需要申請兩地牌。
而要申請兩地車牌，至少要滿足「香港企業在廣東省內納稅額累計達到10萬元人民幣以上」這個條件，香港私家車是不能自由通過港珠澳大橋的。
所以一旦香港私家車不需要再申請兩地牌，而自由進入珠海，珠海將會迎來第二波投資者：香港人。
2019年11月，粵港澳大灣區領導小組會議分布「16項措施」，賦予750萬香港人在粵港澳大灣區享受「本地居民待遇」：買房和貸款不限購，上學不限制，養老本地化。
香港人湧入珠海，只是時間問題。港珠澳大橋開通以後，從香港開車進入珠海僅需要45分鐘而已。
不管香港人來不來，廣州人和深圳人早就已經摁那不住了，他們將是珠海的第三波投資客。
2019年4月，廣州地鐵宣布：廣州18號線地鐵將繼續延伸，通過中山翠亨，然後進入珠海北站，實現「廣珠地鐵一體化」。
這條延長線預計60公裡，總投資大概200個億，根據目前消息透露，該地鐵已經進入研究階段，會在2022年左右開工實施。
廣州地鐵18號線延長線一旦開通，從廣州南站進入珠海，僅需要20分鐘左右就可以達到，廣州人湧入珠海的時間，將縮短至少1個小時以上。
而深圳人的急迫心情並不比廣州人差。
2020年5月，深圳市前海管理局發布了《深珠（伶仃洋）通道前海銜接規劃研究》的項目中標公示，這個項目就是大名鼎鼎的「深珠通道」。
「深珠通道」是從珠海高新區直接連接深圳前海的一條跨海大橋，屬於公鐵兩用通道，上面通汽車下面通城際鐵路，預計長度50公裡左右。
深圳和珠海是粵港澳大灣區的兩個「經濟特區」，直線距離不過50公裡，但由於沒有跨海通道，開車至少需要3個小時。
未來一旦「深珠通道」開通，從深圳前海進入珠海，只需要半小時。
值得注意的是，深珠通道是深圳人在港珠澳大橋上「失意」後，全力推進建設的項目，由此可見深圳人對於珠海的「偏愛」。
珠海對於深圳而言，絕對不能錯過，目前到珠海投資的深圳人是越來越多，尤其是在珠海高新區，深圳企業和深圳人遍地都是。
要知道，在珠海買房是不限購的。
而廣東省政府早就想要推動「廣深珠一體化」發展了，要把粵港澳大灣區的三大核心城市全部整合起來，將極大推動廣東的經濟騰飛。
2020年9月27日，廣東省發布了《廣州、深圳和珠海三市開展不動產登記「跨城通辦」工作實施方案》，這個方案要求廣州、深圳、珠海三個城市，在2020年12月底前實現房屋所有權轉移登記、變更登記、註銷登記業務「跨城通辦」。
也就是說，以後廣州人、深圳人到珠海買房，只需要在本地就可以辦理不動產登記業務，不需要再跑去珠海辦理，這相當於給廣州、深圳兩地在珠海投資，搭建了快車道。
從澳門人，再到香港人，廣州人深圳人，都不約而同的去珠海投資，湧入珠海，到底是為什麼呢？
我們認為，主要是三個方面的原因：
第一，珠海是「經濟特區」，享有與深圳完全相同的優惠政策，這一點對各方企業在珠海投資提供了極大的方便。
在深圳經濟特區的發展空間和發展成本越來越高的背景下，要想尋找相同政策優惠的投資熱土，珠海是唯一的選擇。
比如已經有3003家澳門企業註冊橫琴，佔到整個橫琴外資企業的58%，2020年待批進入橫琴的澳門資金就達到了4000億人民幣。（來源澳門晚報、橫琴在線）
珠海高新區目前的高新技術企業超過500家，主要來自於香港、深圳及廣州，未來珠海高新區重點承接對象正是深圳。
第二，珠海擁有非常優越的地理位置。
珠海是粵港澳大灣區的「發展腹地核心」，北部可直通廣州，東部緊靠深圳，與澳門一河之隔，港珠澳大橋直接連通香港。
所以不管是澳門香港，還是深圳廣州，都想搶佔珠海這個腹地位置。
第三，珠海擁有較高的城市發展管理水平，產業高起點。
珠海的發展路徑和東莞、深圳不同。珠海雖然也是經濟特區，但拒絕高汙染的加工製造業，堅持發展高新技術產業，保持城市高標準管理水平。
因此，珠海的發展屬於後發制人，良好的城市管理水平和較高的產業基礎，是科創時代最好的城市之一。
粵港澳大灣區的未來十年，不限購的珠海可能是最大贏家。
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房產人，專注全國房產研究
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