本文原標題：《杭州二手房庫存接近7.5萬套，這些房源還在漲！最新漲跌榜來了》
黃磊吳佳怡
據透明售房網數據顯示，4月杭州市區（含富陽不含臨安）共成交二手房8833套，與3月8920套相比基本持平。不過同比去年4月的10498套，仍下滑了15%。
3月時，不少業內人士猜測，4月二手房市場在逐漸消耗完剛需需求以後，將回歸理性。可事實上，4月的成交量依舊保持著小陽春的勢頭。從4月二手房成交均價漲跌榜來看，除了均價在4萬元/㎡以上的漲價小區比例大於下跌以外，其餘漲跌佔比已基本企穩。
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單價2萬元/㎡以內的小區跌多於漲
下跌比例略大於3月
成交均價在2萬元/㎡以內的小區，今年以來下跌的比例一直大於上漲的比例。根據漲跌榜數據來看，3月該區間內成交均價下跌比例為52%，而4月則有55%的小區成交均價較3月下跌。比例略微增長。
從漲跌榜可以看出，該區間內下跌的小區中，大部分是位於餘杭和蕭山的老小區，如水木清華苑、廣元公寓、潘水小區等。由於老小區的裝修、環境等相對較差，因此降價幅度相較於次新房也更大一些，下跌幅度均在10%以上。
漲價的小區中，次新房較多，如廣廈天都城楓橋庭、廣廈天都城天湖苑、東田怡豐城、南北樂章等。其中，廣廈天都城在新房市場的表現也十分搶眼，是個十足的熱盤。而到了二手房市場，則給房東增加了不少預期。
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單價2-3萬元/㎡漲價小區減少
剛需需求冷熱不均
成交均價在2-3萬元/㎡區間內的小區，4月共有397個小區有成交，其中47%的小區相較於3月，成交均價有所下滑，53%的小區成交均價上漲。不過在3月，有57%的小區價格上漲。儘管非常細微，但可以看出漲勢正在慢慢減小。
從降價的小區中可以發現，其中不乏許多交付不滿兩年的次新房，如富力十號一期、奧克斯締逸城、首開德勝上郡等。這些小區的降價幅度均在10%以上，富力十號一期的降價幅度甚至達到了25%。部分經紀人認為，一般來說，新房進入二手房市場後，會經過一輪磨合的過程，而這些次新房目前還在適應市場的過程中，難免會有些大的價格波動。
另外，從這些剛需房源裡，也可以看出冷熱不均的一面。例如廣廈天都城天河苑，3月成交均價環比2月上漲9%，而4月環比3月又上漲了3%，兩個月裡成交均價已經上漲了12%之多。
不過，也有小區連月下跌。如新時代城市家園，3月環比2月下跌9%，而4月環比3月又下跌了3%，與廣廈天都城天河苑正好相反，兩個月裡新時代城市家園成交均價已下跌12%。
浙江中原地產首席分析師荊海燕認為，就目前來看，已經超過7.4萬套的掛牌量給了購房者充足的選擇餘地，優勢不大的房源只能通過降價來加快成交。另一方面，在土地市場和新房市場的刺激下，促進了部分熱門小區的成交，從而造成二手房市場冷熱不均的狀態。
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市中心老破小頗受青睞
翠苑已漲回去年同期價格
根據漲跌榜的數據，成交均價在3-4萬元/㎡區間內的小區中，以老小區居多。事實上，自去年下半年以來，部分市中心的老小區成交一直火熱。例如古蕩新村、翠苑、景芳、朝暉等。而購買這些小區的剛需購房者比例越來越大。
我愛我家翠苑店的張經理表示，翠苑年後的成交量一直很大，曾經有一周成交了21套。另外，張經理透露，翠苑如今的價格與去年下半年的低點相比，已經增長了15%，與去年同期的價格不相上下。
張經理認為，對於不少剛需購房者來說，市中心的老小區優勢在於成熟的配套以及上下班的便利性。加之小戶型低總價的特點，也是許多首次置業的年輕人不二的選擇。
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改善需求4月有所增長
大戶型房源單價優勢明顯
成交均價在4-5萬元/㎡區間內的，為改善房源。從4月每周的成交來看，平均成交面積在100㎡以上的小區，每周均有5個左右入圍前十榜單，一定程度上表現出改善需求的增長。
荊海燕表示，大戶型房源4月成交確實有小幅增長。據數據統計，140-200㎡的戶型段，3月佔比4.42%，4月增加到了5.22%；200㎡以上的成交量，從3月的1.87%，漲到了4月的2.5%。
「目前市場上，還有不少可以撿漏的大戶型房源。」荊海燕舉例，如不久前綠城春江花月一套250㎡的房源以總價1100萬成交，單價僅為4.4萬元/㎡，而這樣的單價在整個錢江新城還是十分有優勢的。
從漲跌榜來看，該區間內的小區有40%的成交均價較3月下跌，剩下60%的小區成交均價上漲。上漲的小區中，部分次新房的漲幅超過了10%。如新城峰璟環比3月漲幅約為11%；招商九龍倉學院北麓環比漲幅約為17%；協安紫郡環比漲幅約20%。多名經紀人認為，對於改善購房者來說，若是不考慮學區的因素，則次新房的環境、配套等優勢均大於老小區。
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公民同招對學區房影響不大
單價5萬/㎡以上豪宅成交穩定
從漲跌榜來看，單價在5萬元/㎡的小區4月的成交情況與3月相似。單價在該區間內的小區，大部分為豪宅或是名校學區房，這部分成交較少，且相對較為穩定。另外，由於該區間的小區單價較高，因此不同房源之間的價差也很大，最終導致漲跌情況明顯。
從公民同招正式施行至今，不少購房者擔心的名校學區房價格變化也仍然沒有出現。荊海燕表示，如學軍小學學區房文二新村，今年3、4月份的成交均價在7.5萬元/㎡左右，而去年同期價格約在8.5萬元/㎡左右。
另外，如採荷學區的雙菱小區，今年3、4月的成交均價在5.2萬元/㎡左右，而去年最高的時候曾達到過5.6萬元/㎡。由此看來，公民同招的新政就目前來看對學區房市場影響並不大。
註：
一、以上數據均來源於錢江晚報購房寶，統計為2019年4月二手房成交均價,2019年3月二手房成交均價；表格中「-」代表2019年3月無籤約價格或無漲跌情況；
二、在不同成交時期，成交的物業類型（別墅、排屋、公寓等）、精裝與否、戶型大小、樓層與樓幢位置的不同會造成價格變動；
三、有些房源為了減少稅費，會稍微壓低成交單價；而有些二手房為了增加銀行貸款，也有可能稍微做高單價，具體房源信息建議去實地看看。
來源：錢報杭州房產（qjwbdc）
值班編輯：倪王鎮