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來源：杭州樓市動態 作者：東樓
這半年來，總有不少人在說，杭州二手房在跌，或者賣不動，云云，尤其是前陣子二手房庫存「12萬套」的數據出來，「空軍」更是甚囂塵上。
東樓平時在一線混，也有幾個人頭熟的中介朋友，房價大概漲還是跌，東樓是清楚的。
房價自然是漲的。但要跟人論證，總不免得搬出點數據來說話。
現在公開的、官方的房價數據很少，東樓一時找不到口徑一致、來源一致的相對準確的價格比對。
但最近這陣子，各大機構都在發布各種形式的半年回顧，東樓運氣不錯，還真找到了一組很好的數據，嘿嘿。
前兩天杭州我愛我家發布了《2020年上半年杭州市房地產市場全景分析報告》，東樓結合我愛我家去年發布的《2019年年度報告》，做了下面這張表：
▲ 數據來源：杭州我愛我家2019年年報、2020年上半年報
這張表中的小區是根據杭州二手房成交量從大到小排布的。也就是說，這13個小區幾乎是杭州二手房市場中最熱門的小區。所以不是個案，數據非常具有代表性。
表格中列出的小區，除了三墩的金地自在城外，幾乎全部都是均價3萬以下的近郊盤。
很多人總以為學區房是二手房領域的主力。錯了，和新房市場一樣，低價剛需盤才是二手房市場的主力。
即便極其草率地看也看得出來，以上所有的小區，均價沒有一個跌的，全都是漲的。
所以你看，儘管二手房掛牌量一路從8萬、10萬、11萬走到現在的12萬，名義庫存仿佛在不斷增長，但最終房價一點沒跌，而且漲得還不慢！
如果我們按照均價漲幅排序就會發現，在這13個成交最熱門的小區中，均價漲幅超過6%的，一共有7個。
餘杭的西溪山莊、蕭山的崇化小區均價漲幅甚至超過10%！
東樓毛估一下的話，杭州大部分小區今年上半年的均價估計都有4%左右的上漲。
▲數據來源：杭州我愛我家2019年年報、2020年上半年報
餘杭的翡翠城、御景藍灣、廣廈天都城，例來都是二手房中的剛需上車地。
東樓記得很清楚，關於天都城，我去年應該寫過好幾篇文章給大家做過推薦，建議大家趕緊買，趕緊上車。
去年上半年那會兒東樓去過天都城，附近甚至還能淘到均價1.5萬/平的房子，當然戶型可能略大。
去年天都城的均價已經是19681元/平，今年漲了7.6%，均價直接突破了2萬。
所以就在你猶猶豫豫、躊躇不知所措的時光中，房價正在以肉眼可見的速度上漲。
尤其是低價的剛需盤，正在經歷全方位的「掃貨」，筍盤快速消失，剛需上車的門檻日復一日地在提高。
好，如果你認死理，認為漲的只是熱門小區，畢竟這些小區成交量大嘛，價格容易漲，其他小區就沒怎麼漲。
東樓可以再帶你宏觀地看，宏觀地看今年上半年和2019年上半年杭州二手房總價區間的變化，讓你死了這條心。
從杭州我愛我家的數據來看，去年上半年同期，150萬以下的房源交易佔比還有21.9%，今年這個價位的房源交易佔比直接下了5個百分點，只有15.6%了。
同時，200-300萬、300-400萬區間的交易量佔比同步在擴大，同樣增加了5個百分點。
可見很明顯地，杭州二手房的交易總價正在不斷抬升！上車的門檻在飛速拉高。
而且從這個圖中還能看出一個跡象：杭州中高端物業的需求，上升非常快。
一般在杭州做中介的都知道，房價600萬是個檻，超過600萬的二手房交易周期都非常長，客戶很少。
因為一般具備600萬以上購買力的購房者，很少會考慮買二手，更願意去買新盤。
但是你看，今年上半年，杭州600萬以上的物業交易佔比整整比去年上半年多了1.4個百分點！
今年上半年總共賣了4.3萬套的二手房，去年同期是4.14萬套，那麼等於說，今年上半年杭州二手中高端物業的交易比去年同期整整多了660+套！
也就是說，不單單是剛需的購買門檻在不斷上來，600萬以上的中高端物業的購買難度毋庸置疑，也在不斷上升。
無論從哪個角度來看，杭州房價都是漲的。
所以真的，請不要再去相信什麼「12萬套掛牌房價必跌」的鬼話，都是坑你的。
你沒準要問，上半年房價漲這麼多，下半年房價會跌嗎？
東樓的意思，下半年應該會跌一點，但很難回到去年的價格。
不是那種暴漲年的話，二手房的價格大多是上半年價格高，下半年會低一些。大部分年頭基本都是這個規律。
所謂「金三銀四銅五」，今年鬧了疫情，變成了「金四銀五銅六」，交易的高峰延了一個月。等梅雨過去後，天一熱，交易量會慢慢下來，看房的人會少。
而且按照每年新房下半年供應明顯大於上半年的節奏，今年上半年新房供應了3.9萬套，下半年可能會有4-5萬套的新增供應，更多的新房供應也會「拉走」一部分的二手房客戶。
兩個因素疊加下，估計下半年二手房的價格應該會稍微回落一些。
至於有人問說，7月2日的新房搖號新規，是否會對二手房形成影響。東樓的判斷是：零影響。
這個「新規」只是個非常非常小的補丁，涉及到的人非常非常少，根本不足以對整個樓市環境形成明顯的影響。
所以如果你今年真的想買房的話，東樓勸你，早做功課吧。
買房是個系統工作，尤其是二手房，板塊的選擇、配套和地鐵網絡的研究、具體小區的踩盤、心儀房源的等待，都不是一朝一夕的事情，得趕緊動起來！
畢竟，明年的價格，就又是另一番天地了。