文／研究員 楊科偉、俞倩倩
市場變化
2018下半年政策收緊後成交慘澹
今年4月開始企穩回升
2018年下半年是鄭州（樓盤）樓市最為「惶恐的下半年」，7月-10月，鄭州調控政策頻出，導致「金九銀十」成交量歷年最低，所有類型住宅項目都成交慘澹，每個區域都有大幅度降價，全新開盤與周邊同類產品對比，定價降幅最高可達20-30%，如此這樣，少數剛需產品在2018年底也實現了「一開一清」，但改善項目市場表現明顯差強人意，最為慘澹的要數鄭州住宅市場的高端豪宅產品，以北龍湖為例，客戶觀望情緒濃厚，存在賣一套退一套的情況。
2019年4月開始，成交情況逐步改善，新開剛需盤與去年底價格保持平穩（相較之前其實價格降低了20%-30%），基本也可以達到一開就清；個別區域個別項目冷熱不均，因一線房企2018年年底到2019年年初大量出貨，某些區域存在供應斷檔，造成了「量價皆漲」的情況。北龍湖TOP系產品單項目月均基本可達到2億-3億元的銷量，以總價600萬-1000萬元來測算，月均成交20-30套。而5月以來，剛需、改善市場又有明顯回落下行的跡象，而北龍湖TOP系市場維穩，主要源於高端客群需求壓抑許久，加之該區域產品價格沒有明顯鬆動，因而觀望情緒減弱，高端客戶普遍選擇積極入市。
政策環境
限購、限籤、限售均有所放鬆
部分區域外地人購房基本零門檻
鄭州2018年貫徹了「房住不炒」的總體策略，雖然人才政策升級全面放寬落戶條件，但為了穩房價、穩預期，限購、限價、限籤政策還是持續執行，直到步入2019年以來政策存在局部性鬆動，隨著市場熱度下降，限籤有所放鬆，經開區，高新區，航空港區限購可以突破，外地人無門檻。
限價政策持續，但北龍湖板塊項目最特殊，限價在3.2萬元/平方米，但是區域內限於政府統一規劃要求的大平層、新中式風格高端豪宅產品基本價格都在5萬-10萬元/平方米不等，高於限價部分需要購房者自行付清才能籤約備案。
熱點區域
北龍湖高端改善，限高限容限建築形態
濱河國際新城佔地小配置高
鄭州規劃總體向東、向南延伸，2018年鄭州三區（鄭東新區、金水區、經開區）自貿區獲批，為未來發展空間注入強大動能。目前有幾個熱門區域：
一是鄭東新區北龍湖板塊，以高端改善產品為主，片區佔地約40平方公裡，水面達5.6平方公裡，規劃 「一心、一軸、兩環、四片」的功能布局結構，「一心」是指CBD副中心； 「四片」則是指四個以居住功能為主的城市片區（限高、限容積率、限建築形態）。
二是經開區濱河國際新城板塊，屬於鄭州唯一落實海綿城市示範區，先規劃後建設，容積率不得高於2.5，河南唯一條綜合管廊所在區域，縮小版「雄安新區」，綜合管廊寬度達8米，供給水，通信，弱電等統一入地，還全部屬於自貿區範圍。此外，濱河國際新城區域綠化率達到46%，是鄭州唯一一塊開發面積和應用面積最小的區域，10.47平方公裡，白沙區域156平方公裡，綠博區域148平方公裡，濱河國際新城相當於其他1/15。這個區域目前只有兩個項目交付，一個本土企業開發，一個綠地開發，今年剛交付，入住率達60-70%，居住氛圍良好。
此外，金水區規劃了信息產業園項目，主要依靠產業導入實現產城融合，但因商業配套相對缺乏，項目扎堆且體量不大，同質化現象嚴重，在售項目均面臨較大的去化壓力。
區域房價
北龍湖板塊房價梯度顯著
濱河國際新城均價在1.7萬元/平米
鄭東新區北龍湖板塊房價大體分為三個梯度:正商善水上境3.2萬元/平米，貼著限價在賣，名門、康橋、保利、中海項目均價4-5萬元/平米，永威上和院、九龍湖金茂府、融創壹號院 8-10萬元/平米，客群依據購買力不同也在被細分。
經開區濱河國際新城板塊，目前在售項目主要是電建，金地，中海，綠地，融僑，康橋，亞新，海馬等，均價基本在1.7萬元/平米，亞新海棠公館項目精裝均價2.2萬元/平米，屬於區域價格標杆，主要依靠產品力，居住舒適感營造來吸引客群。
金水區同樣屬於中端改善片區，在售項目均價逼近北龍湖板塊，小高層為2.2-2.3萬元/平米，洋房2.7-2.8萬元/平米。
產品去化
剛需類產品去化率可達90%以上
中高端市場面臨較大的去化壓力
項目去化方面，有明顯價格優勢的剛需類產品依舊有不錯的去化表現，開盤基本可以達到90%以上的去化率，中高端改善項目面臨較大的去化壓力，與偏功能性的首改有所不同，這類市場彈性大，非必須，選擇面廣，客戶購房迫切度不高。
從案場到訪情況來看，高端項目每天到訪量約10組左右，中端改善項目普遍開啟全渠道拓展，到訪量平時10組，周末可達40-60組，項目去化基本維持在30%-50%不等。
此外，購房客戶相對偏好大戶型產品，100-120平米剛需，130-140平米中端改善，200平米以上高端。還有兩點與其它城市不同：一是戶型面積越大則單價越貴；二是對本地開發企業如建業、永威、亞新、正商、康橋等產品認可度和項目青睞度更高。
客群結構
鄭東新區北龍湖板塊屬「河南富豪集中地」
金水、經開區承接外溢客群
近些年來，隨著鄭東新區規劃的逐步落地和配套建設的協同發展，其房地產市場已由之前的「鬼城」變為了新的「富豪集中地」，尤其是北龍湖板塊，集中了整個河南的高淨值人群，虹吸效應顯著；而金水區、經開區主要是承接鄭東新區的外溢人群，因北龍湖購房門檻過高，基本已到達4-5萬元/平米，因而在自駕通勤允許範圍內向南遷移。
客戶的區域特徵也比較明顯，北側客戶會選擇本地或向東延伸，不會向南側置業，南側主要是承接鄭東新區和航空港客群，以亞新海棠公館為例，成交主要以東部高鐵片區外溢客戶和南部航空港客戶為主，航空港客戶佔比約25%。
房企競爭
外地開發商入駐帶來供應過量
部分區域產品同質化嚴重
無論是金水區、經開區還是鄭東新區，近年來隨著外地房企的入駐，競爭形勢還是較為嚴峻的。一方面開發商項目扎堆，下半年集中入市，會造成整體市場供應過量，以經開區濱河國際新城板塊為例，電建，金地，中海，綠地，融僑，亞新，海馬等項目齊聚，總體量過百萬方，今年以內能拿預售證約50多萬方，下半年也將迎來集中供應；另一方面，從政府規劃角度來看，產品同質化現象也比較嚴重，比如北龍湖，清一色都是新中式大面積住宅，本來高端產品的受眾就相對較窄，這樣趨同的產品定位，也使得後期競爭形勢更為嚴峻。
典型項目一：亞新·海棠公館
▲售樓處/沙盤/區位/會所實景圖
地理位置：濱河國際新城，經南九路與經開十八大街交匯處
交通：距新鄭國際機場駕車25min；距鄭州東站駕車15min
物業類型：洋房、高層
建築面積：13.8萬平方米，住宅8.6萬平方米
總戶數：530戶
裝修：洋房毛坯，高層精裝（對外無精裝標準報價）
開盤時間：2018年7月14日
主力戶型： 高層140平米三室兩廳兩衛，高層160平米四室兩廳三衛，洋房180平米四室兩廳三衛，洋房200平米五室兩廳三衛，洋房頂樓複式250-270平米
上次開盤售價：高層均價2.2萬元/平米（含精裝），洋房均價2.7萬元/平米，一層略貴，3.6萬元-3.7萬元/平米，頂樓複式均價3.1萬元/平米
項目點評：項目開盤節奏為2018年7月首開，1號樓，9號樓，1號樓當前去化90%近尾盤，9號樓洋房去化速度稍慢，在30%左右，3號樓剛開，後期去化壓力較大，主要源於項目周邊有7家開發商，含電建，金地，中海，綠地，融僑，亞新，海馬等，總體量過百萬方，今年以內能拿預售證約50多萬方，同質化競爭嚴重，加之周邊項目售價1.7萬元/平米，海棠公館售價2.2萬元/平米，4000-5000元/平米差價還是為後期造成了不小的去化壓力。項目客群以東部高鐵片區外溢客戶和南部航空港客戶為主，航空港客戶佔比約25%，北部諸如惠濟區的客戶基本沒有，主要地域性相對明顯。
典型項目二：正商·善水上境
▲區位/沙盤/售樓處實景圖
地理位置：鄭東新區平安大道與東風南路交會處向東1000米路南
交通：北側為平安大道，向東600米為東三環，向南可直接上隴海路高架
物業類型：高層，花園洋房
建築面積：305154平方米
總戶數：904戶
車位配比：1:2
容積率：2.49
綠化率：35%
裝修：高層精裝（裝修標準7500元/平米），洋房毛坯
開盤時間：2016年11月
主力戶型：高層4室2廳3衛(建面180.78平米)，洋房4室2廳3衛（建面200平米）
售價：高層32000-34000元/平米（含精裝）
項目點評：項目屬於正商高端產品，客群主力來自於鄭東新區，佔比達60%，還有部分客群來自於金水區，外地客戶以遷戶口、人才引進等方式突破限購買房，項目自2016年11月開盤以來，共計推出高層和洋房904套房源，目前已經剩下100套左右，處於尾盤階段，2018年12月交房，剩餘房源均為現房，主要分布於高層頂層，6層以下，洋房一、二層複式，主要因房價總價過高，部分頂樓施工改造等原因去化緩慢，目前北龍湖片區限價3.2萬元/平米，項目基本貼著限價在賣，因地塊區位稀缺性和成本限制（項目樓面價+建安成本基本2萬多元/平米），加之本身客戶的高端屬性，該項目並沒有額外的價格優惠措施，處於緩慢去化階段。
典型項目三：康橋東麓園
▲售樓處實景圖
地理位置：金水區東三環楊金路交匯處向西500米路南
物業類型：小高層，洋房
建築面積：181204平方米
總戶數：988戶
裝修：精裝（對外無報價）
開盤時間：2018年7月
交房時間：預計2021年8月
主力戶型：3房2廳2衛（建面129.74/132.63/136.82/136.96平米）;4房2廳2衛（建面142.66/142.87平米）
售價：小高層22000-23000元/平米（含精裝），洋房27000-28000元/平米（含精裝）
項目點評：該項目為中高端改善項目，面積段集中在130～143平米，圈層相對純粹，在售產品分布情況：西側9，10，11號樓為16層130-136平米3房，東側1、2號樓為16層143平米4房，中間位置12號樓為6層132-139平米3房，13、15、16號樓為 9層143四房。項目總計900多套房源，目前推出400多套，佔比一半以上，去化率50%左右，首開至今銷售金額為14億元，一期在做清盤活動，預計6月將推出二期產品。客群以鄭東新區和金水區為主，也有部分其他地市客戶，因項目成交總價在280萬-300萬元，首付3成也達到了100萬元左右，月供1萬-1.5萬元，基本只有中高端人群可以承受。當前案場到訪量工作日10多組，周日40～60組。
典型項目四：永威?上和院
▲售樓處實景圖
地理位置：鄭東新區北龍湖板塊九如東路與龍湖外環南路交會處
物業類型：洋房
建築面積：79257平方米
總戶數：319戶
裝修：毛坯
開盤時間：2018年4月
主力戶型：4室2廳4衛(建面234平米)，4室2廳5衛（建面237平米），4室2廳2衛（建面250平米）
在售均價：55000元/平米 項目點評：
項目點評：該項目為永威高端豪宅項目，整體為多層建築、一梯一戶設計的大平層產品。符合永威整體定調「永威有三寶，建材、物業和景觀好」。項目一層單價最貴，約8萬元/平方米左右，贈送採光通風條件較好的地下一層，地下二層私家車庫也可額外購買，約可停3輛車，目前一樓已銷售完畢；2-5層標準層價格為5.8-5.9萬元/平方米，頂層送閣樓，目前項目已進入尾盤銷售。此外，值得關注的是，雖然該項目已遠超北龍湖區域限價3.2萬元/平方米，但是項目銷售處理方法為限價以內部分正常貸款，超過部分一次性結清，可以正常籤約備案。
典型項目五：北龍湖金茂府
▲售樓處實景圖
地理位置：鄭東新區北龍湖板塊朝陽路九如東路交匯處東100米
物業類型：平層，疊拼
建築面積：16000平方米
總戶數：458戶
裝修：精裝，主打科技住宅
開盤時間：2017年7月
主力戶型：平層4房2廳3衛（建面約185/198/370平米），疊拼（建面約220/230/250/300/350平米）
售價：60000-150000元/平米
項目點評：項目地處北龍湖片區，產品均價呈現出面積越大，單價越高，受眾收窄，因而300平米左右戶型佔比10%。購房者偏好200平米左右戶型，供應佔比1/3，因為單價、總價（1500-1600萬）相對適中，符合客戶預期，疊拼220-250平米也賣的相對較好。項目共規劃458戶，目前去化約一半左右，自首開之後一直平銷，無集中開盤，拿地價約3.6萬元/平米，項目售價屬於穩定增長，首開洋房5.3萬元/平米，現在6萬元/平米起步，當前一天到訪10組左右，周末一般，項目平銷期主要靠自然拜訪和老帶新方式成交。
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（責任編輯：何一華 HN110）