好地段=好出租?數據告訴你,曼谷哪些區域最受租客歡迎!

2020-12-15 房天下

作為一名投資者，最關心的自然是所投資的項目能產生多大的收益，而房地產項目的投資所說的收益，自然就是房子的租金回報率了。

泰國房產作為東南亞投資者所鍾愛的國家之一，近幾年來的公寓銷售量一直有增無減，但房子買了以後的出租問題卻一直都是大家比較關心的，都說地段好的房子好出租，到底是不是這樣？

老實講一句，其實不能一概而論。在認購物業之前，還是得現了解清楚自己的公寓所處在的段位（區域、配套、價格等），以及所要面對的租房客群（高端還是剛需），做到知己知彼，才不至於讓自己的投資與期望值產生太大出入，才能收穫理想的租金收益。

老中心 or 新區域 怎樣的地段才算「好」

其實對於買房來說，不論是自住還是投資，都很看重的一點就是地段。地段這個概念，說起來範圍有點廣，一個好地段，需要具備幾個硬性的標籤：交通便利、生活、商業配套齊全、人群的聚集地、政府未來的規劃重點，唯有同時具備了以上幾個條件的，才算得上一個「好地段」的物業。

曼谷重點區域劃分

但眾所周知世界上沒有十全十美的事情，有這樣的地段，但未必有符合自己預算的房子（好地段的房價一般都很高），都說投資看未來，有升值空間的地區和物業，才是投資的良好選擇。

四面佛

有一些現在看起來似乎並沒有那麼完美，但未來有規劃或者已經在規劃中的地段和區域，其實也可以納入到「好地段」的範圍之內。

曼谷夜市

BTS 還是 MRT，曼谷的人都集中在哪裡？

曼谷雖然也是一國首都，但目前的各方面基建還在發展階段，2條主力軌道線（BTS/MRT）將曼谷的區域重點劃分得十分清晰，因此，要說在曼谷買房，就不得不拿軌道線來「劃重點」了。

曼谷BTS規劃圖

都說地鐵一響，黃金萬兩，BTS是曼谷的第一條軌道線，相當於北京1號線，貫穿著曼谷的新、老中心，也是人們日常出行依賴得最多的交通工具。而且與曼谷的主要道路——Sukumvit（素坤逸）路幾乎平行修建。

Sukhumvit路

向南延申至Bangna區還要往南的地段（EEC經濟走廊通往芭提亞的唯一出口），往北伸向廊曼機場，中間跨越的主要區域是曼谷的傳統老中心區：暹羅商圈、Asok商圈、以及我們常說的Ekkamai、Tonglor日韓富人區等，其中，Asok尤為重要，因為BTS Asok站是與MRT（地鐵）的換乘站所在，每天通過這個換乘站去到曼谷各區域工作和旅遊的人流量都非常巨大。

Asok商圈

另外，BTS的深綠色線（Silom線），主要經過的是曼谷公認的最老牌的CBD沙吞區，許多國際上的大型公司都在沙吞區設立總部辦公，因此也是曼谷一個高端人均聚集的場所。

BTS Silom線換乘站

MRT地鐵線則以曼谷的新興區域Rama9商圈為原點，輻射周邊5公裡範圍內，各類大型的企業公司，辦公寫字樓也匯聚在Rama9區域。商業氛圍以及生活配套都是十分便利和完善的。那麼，在這些區域的物業是不是就出租無憂了呢？

Rama9商圈

回答不能太片面，因為除了區域的情況之外，我們要考慮的還是租客的承受能力。目前，曼谷的平均工資大概在￥5000-￥10000左右，而這些區域的房屋租金差不多也是這個水平，還沒算上其他開銷，就已經相當於工薪階層一個月的收入了。可想而知，其實大部分的工薪階層還是很少會選擇在這些特別「中心」的地方租房子的。

Sukhumvit路，最受租客喜歡的租房區域

以下的數據摘自泰國Fresh網站，他們主要通過將網站上的查詢數據和最終選擇區域的數據來界定曼谷最受歡迎的租房區域。

數據來源：Fresh.com

數據一目了然，諮詢量最大的是Sukhumvit路，也就是BTS各大站點周邊的房子，佔比遠超其他區域乃至曼谷排名第二大區的Rama9商圈。為什麼呢？從硬性條件上看，BTS在Sukumvit路上就跨越了7個站點，相當於佔據了曼谷近1/3的人流量。

數據來源：Fresh.com

並且幾乎各大開發商的房屋廣告也都集中在這條路上，為這一區域起到了很大的宣傳作用。除此之外，素坤逸路所貫穿的商圈路匯聚了大量的商業、休閒娛樂場所，是泰國人和外籍人士最喜愛的地區。

數據來源：Fresh.com

以上數據表示，每個素坤逸地區收到的查詢比例。例如，On Nut在Sukhumvit社區的所有查詢中佔37.40％，而Ekkamai只佔查詢的6.40％。

任何熟悉曼谷的人都會立即明白，素坤逸路是一個廣闊而多元化的地區，涵蓋了各種不同的人物和風格。因此，與目前在On Nut租房的人相比，在Asoke尋找住房的潛在租房者在概況上（社會和經濟上）可能會有很大不同。

數據還顯示：On Nut是迄今為止Sukhumvit最受歡迎的地區，幾乎佔該地區所有查詢的一半。這主要歸功於大量經濟實惠的公寓的匯聚。在租賃查詢數量比例中，Phrom Phong和Thonglor分別排名第2和第3。

畢竟2個地鐵站之間離得很近，步行差不多20分鐘左右，在如此短的距離中，租客的構成幾乎是一致的。Ekkamai的查詢量最少，這或許也跟那一區域的物業數量少有關，Asoke排名倒數第二。

但Asoke北端的Phetchaburi 站則比Asok受歡迎許多，主要原因大概因為Asok被獨立出來進行了比較，但作為2條軌道線的中轉站，出行的便利性是可想而知的，換句話說，Asok的諮詢數據既可以包含在BTS線內，也可以包含在MRT線路範圍內，若合併起來看整體數據，Asok的位置將僅次於素坤逸。

查詢量=出租率？用數據來告訴你

正如小標所說的，查詢僅僅只是證明了意向，只有籤約了才能算真正的出租。簡單舉個例子：「查詢過Asoke周邊房租的租賃客戶可能最終在Phra Khanong籤訂租賃協議！」因此，更準確的數據應該來源於最終的交易。

數據來源：thailand-property

從大家所關注的幾個重點區域的房產供給量比對中不難看出一個有趣的現象，沙吞、ekkamai、Thonglor等幾個熱門區域的在房屋銷售供給量上遠遠大於其他區域，這意味這什麼？

數據來源：thailand-property

從房價指數上來說明，這幾個區域所能開發的土地其實比較有限，而且高檔物業多，價格長期以來被認為是曼谷的「富人區」。平均單價高達￥4萬-￥8萬+，幾乎可以說是只有有錢人才可以居住的地方。但有錢人畢竟還是少數的，因此這些區域在提供大量高價物業的同時，「富人」的數量沒有很好的跟上。

數據來源：thailand-property

從租金上來看，高租金區域跟高房價區域是成正比的，也就意味著，這些區域的租金收益其實不見得就能比偏遠的地區要高很多。有的地區甚至租金收益還不及「郊區」。

數據來源：thailand-property

看租金收益率和地價漲幅的對比就更明顯了。Sathon區的地價漲幅最大，但租金收益還不及地價的1/3。onnut區和Bangna區的地價漲幅和租金收益相差不遠，相對更為均衡。

由此我們不難得出一個結論，在泰國曼谷，想要投資，最好的區域其實不見得就在中心區。如果沒有考慮自己拿來住的話，其實中心區附近，甚至更遠一點的物業對於投資收益而言能有利很多。

舉個例子

有路網上目前在售的BTS站附近的楓丹公館項目，同比區域單價最低，位於BTS Punnawithi站附近，與地鐵站的距離約250米。雖然體量不大，但隨著地價的上漲單價已經水漲船高了。

數據來源：thailand-property

而項目目前在有路上的售價僅￥1.8萬/平米，與周邊的其他物業對比非常划算（周邊項目均價已經高達￥4萬+，直逼中心區域房價）。在這個價格的基礎上去計算租金收益可謂潛力非常大。

楓丹公館區位

另外，從項目到BTS站步行僅需5分鐘，往北2站抵達Onnut商圈，往南2站是Bangna商圈，項目處於中間位置，共享新老商圈的大型商業配套和租客群體，價值窪地的優勢顯而易見。

中心區各大超級購物中心

第三，項目目前已經是現房，精裝交付即買即出租，付款方式還相當優惠，可延長到12月15日付清，購買後家具家電可委託開發商統一採購，省事省心，無憂置業。如果對泰國曼谷有投資意向的朋友不妨抓緊時間，畢竟在現在的曼谷地產形勢下，這樣的項目已經十分稀缺了！最後總結一下，投資看區域沒錯，但也要多參考其他數據，才能獲得更精準的判斷哦！

楓丹公館小區實景

泰國-曼谷·楓丹公館

BTS站附近250米，共享新、老中心配套

￥1.8萬/平米——主推戶型約30平米

年租金收益：5%

一年內房價漲幅：8%

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