我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：星叔你好，我和小孩戶口都在重慶，在重慶李家坨典雅花溪半島有一套85平頂躍洋房帶屋頂花園，目前已接房清水空置，月供2800。目前我在工作成都龍泉，已買滿兩年社保，18年在龍泉大面的中國水電雲立方全款買了兩套公寓，年前剛接房，19年在龍泉陽光城綠地桃溪川買了一套126平改善住宅，月供6400，位置有點偏，考慮的是價格便宜，現在考慮小孩以後初中上學問題，已經二年級了，想過兩年把戶口籤來成都，等公寓出手了買學區房，未來工作收入存在不確定，希望你給你點建議，資產如何綜合下，你覺得我重慶的房子有必要留著嗎？
回答：從你的資產配置來看，成都住宅>重慶住宅>成都公寓。
很多人認為公寓很便宜，並且包租，甚至租金幾乎抵月供，還貸沒壓力。
殊不知，你是月供沒壓力，但是你的公寓從此就趴在那裡再也不漲了，很難有接盤俠。
買房投資核心不是為了租金，重點還是房子自身升值能力。
公寓最大的問題是：流動性的問題。流動性的背後，有稅費的問題。按照目前的商辦類物業交易稅費來算的話，一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。這種稅費，直接摧毀了公寓一半以上的流動性。
建議優先出手2套公寓，還是全款，浪費資金，投資只考慮住宅。
重慶建議保留，月供也不是很高，可以簡裝出租，可以以租養貸。
李家沱一套可以留著，在重慶主城五個區的中心地帶，潛力還是不錯。
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提問：您好 老師，又來麻煩您，青島西海岸，在糾結新房二手房，更傾向於二手的，因為可以買來簡單收拾一下直接住，剛需首套，第一考慮學區，第二考慮交通升值，預算110-140之間，目前一個孩子，想買套三，但是發現套三這個價不太好找，西海岸分開發區和膠南，麻煩老師給指點一下買二手房的注意事項，目前看過書香蔓城附近，準備看看海怡嘉園附近，星海城、憑海臨風附近，大珠山路東風河以南邊片區，膠南老城區，開發區網上看也就怡和嘉園還有一些老破小价格差不多。請教老師幾個問題1、新房二手？2、套二套三？3、哪個區域比較合適，如果能推薦樓盤就更好了4、什麼時候入手比較合適，年後小陽春會不會漲起來。5、房齡
回答：考慮居住需求，這個價位想辦法買到套三小戶型，給孩子做個獨立書房這樣。這個價格淘二手房好一些，省去時間和裝修等成本。二手房的注意事項就是最好房齡別太老，次新房最好10年之內，其次多關注一下物業，好的物業對二手房有保值效果。
關於市區老房和郊區新房如何選擇有幾點注意：
老城區房子：單價高，位置好，配套完善。缺點是，設施落後，戶型一般，小區環境差。
郊區房產：單價低，戶型好，小區環境綠化不錯，缺點是離老城區一段距離，配套不完善，交通短期欠缺。
剛需如果孩子上學，注重學區，那麼儘量選擇市區老房子，因為孩子的教育等不起，先過度幾年，等條件成熟購置改善房產。
其次看生活半徑，如果朋友、工作、娛樂都在某一區域，並無學校困擾，哪邊近、價格合適選擇哪邊可能是最佳選擇
剛需客千萬不要犯一個毛病就是：首套房要完美無缺，只能取捨，選擇一處房產。
如果不是有某些特殊需求（如孩子上學、老人年老多病需離醫院較近等），我還是建議剛需同等距離下選擇近郊樓盤（遠郊是另一概念）。
新樓盤在戶型，綠化率物業服務上較老房產有一個較大的優勢。隨著各種配套落地新小區可能也逐步融入老城區變成主城區的一部分。
投資群體的話，重點看單價，因為你購買房產最終看的是收益。
較低的成本投入一定時間獲得較高的漲幅，就是你的收益。一般而言老城區的房產因為配套都已經兌現，所以升值較慢。
而近郊的房產，隨著商業配套、醫療配套、軌道交通配套的建立完善。它有一個較大的提升，所以近郊樓盤是投資的首選。
總體而言近郊的房產無論是自住還是投資均優於老房產。
但如果購買房產，是因為上學或者老人使用，建議還是選擇配套較為完善的老城區房產。
提問：你好，撇開深圳，論新一線城市的機會多還是風險多？離我最近的南京900萬不到人口，省會，軍區，大學城；蘇州1000多萬人口，離上海最近，想這樣的城市投資效率能否匹配得上福田這樣的地段？
回答：首先一個問題一線城市也不是無線有機會的，核心地段最重要
其他二線城市也是一樣
人口不能說明問題，問題是要發展起來的地方
產業能提供購買力的，並且房子不過剩，這樣的地方只存在於發展好的城市核心地段。
比如北上廣深一線城市郊區炒作以後也是一地雞毛，深圳郊區很多地方已經四五年沒有漲了
北京也是一樣，對於高槓槓四五年年不漲是很痛苦的。
早就片區分化，未來也是一樣，過去炒房賺錢靠運氣，亂買以後一定會把靠運氣轉的錢虧掉。
比如深圳之前很火的郊區老破大，沒有一個人賺錢。
比如龍崗中海的深圳，買的好多年沒有賺錢。
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提問：星叔，買房是如何淘筍盤的，有什麼方法嗎？
回答：詳見內部分享《如何淘筍？低於市場價50萬的那些筍盤》
提問:濤總,請問灃西的中旅海泉灣公館怎麼樣?和紫薇萬科大都會比怎麼選?
回答：中旅海泉灣公館、紫薇萬科大都會最大的區別在於:萬科大都會屬於真正的灃西新城,而海泉灣公館雖然屬於灃西但又託管給了鹹陽,也就是說是鹹陽
在管轄。
中旅海泉灣公館的優勢在於他所處的世紀大道板塊發展已經成熟,並且11層
小高的價格跟周邊高層的價格差不多。
而項目的不足在於地塊整體比較小，意味著小區內部的園林、配套很多無法實現。
萬科大都會除了萬科的品牌、項目整體比較大的優勢之外,緊鄰的就是吾悅
廣場購物中心,並且還有白馬河公園。
雖然說目前看起來周邊人氣鈽如世紀大道，但等今年吾悅廣場-開就可以看到人氣的提升。
這兩個盤之間,個人建議選擇紫薇萬科大都會。
提問：星叔您好，急急急！子彈100純投資。聽您建議濟南經十路或工業北，目前鎖定經十路融創文旅城，最近銷售很火。急求賜教。1. 文旅城是否值得投資，該盤北面為文旅項目，是否為您所講的不值得投資的旅遊房，樓盤南貼旅遊路， 樓盤過大，未來地鐵位於經十路，是否算地鐵房 2. 我的思路鎖定新房，品牌，因為威海隔濟南遠，沒有精力淘二手，交易也比較繁瑣，不知思路對否 3. 該小區年前開盤小區中間精裝修，但價格較貴。最近開盤最南頭臨街毛坯房距離經十路太遠價格便宜，哪個更值得入手。如何同一小區挑選，距離北面商業圈近一點好還是遠一點好心中完全沒有思路。4. 如果文旅城不理想，請指點一些具體樓盤，非常感謝您
回答：1.融創文旅位置、學校、配套都不錯，現在的價格挺合適的，性價比比較高 經十路地鐵進展太慢，會影響文旅城短期價值，需要長持
2.從買房流程來看，新房手續相對簡便。選擇新房還是二手房本就是眾口難調的事情，沒有絕對的好還是不好，根據自己實際情況來就行
3.距離經十路遠的南面房價會相對便宜，但是同一小區差價不會太大，純投資可以選擇南面毛坯房
提問：星叔，麻煩分享下海南地產走勢，尤其海口，多謝！
回答：海口旅遊性城市，趕上15-17年大勢，不少多年老項目快速去化，市場存量太大。
海南房價短期還受限購zc的影響，全域限購出臺，到現在仍然在嚴格執行，島外需求被抑制，銷售價格被摁在地上摩擦，不會有大的波動。
長期看，產業的新舊動能轉換是影響海南房價的最主要支撐。
海南目前的產業結構是不合理的，對旅遊、石化和海洋產業依賴較重。
且整個海南一共一個半企業，其中一個海航還被折斷翅膀，海口沒有新就業和新高端人才流入
zc繼續打壓海南樓市不放鬆的話，投資不看好，缺乏產業支柱，太容易大起大落。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。