編者按：小區有不少公共區域，比如入口處的道閘道杆、電梯間、地面停車場、廣場空地等，均可以產生不菲的收益。物權法規定，小區公共收益歸全體業主所有。但是，這些公共區域獲得了多少收益？用到了哪裡？對於這些問題，作為小區業主，很多人是一頭霧水。如今在南寧，越來越多的業主意識到這筆帳的重要性，希望公共收益能成為一筆「明白帳」。
南國早報客戶端關注 「小區公共收益都去哪了」特別策劃
①調查篇：南寧部分小區物管從未公布明細
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連日來，南國早報客戶端記者走訪了南寧一些小區，發現小區的公共收益項目確實不少。一些沒公布公共收益的小區，業主要求公布；已經公布的，也備受質疑。小區物管對公共收益問題則各有說法。
業主：物管公布的公共收益太籠統
近日，南寧市明秀小區物管公布了「明秀小區2019年收支一覽表」，在主營業務收入中，除了物業費、電梯費之後，只有車輛停放費一項，這引起了業主的不解。9月13日，明秀小區業主在一份匯報材料中明確，他們質疑小區的公共收益，對物管出具的收支帳目有疑問，要求物管給個說法。
▲南寧市明秀小區物管公布了「明秀小區2019年收支一覽表」。
明秀小區一名業主稱，為了核實停車位的數量及收入，前一段時間，一些業主凌晨5時許起床，去數停在小區裡的車輛，發現小區共停放了1347輛車。按辦月票的車輛每月100元計算，每年交給物管的停放費就達161.64萬元。最近，小區的一些綠化帶又被硬化成了停車位，停車數量更多，外來車輛的停放費則是每月250元/輛。另外，小區公共收益還有廣告費、鋪面租金、擺攤設點費等，現在物管只列出車輛停放費一項。在小區不少業主看來，這份帳目並不能讓人信服。
▲停車費是小區公共收益的主要來源之一。
南寧市瀚林山水源小區物管公布了小區2019年度公共收益，其中電梯廣告收入為6.54萬元、園區設點擺攤收入（售水機）為3500元、小區遊泳池收入為3.9萬元，共計10.79萬元。公共收益用於小區精神文明建設（節日園區裝飾）112.5元、門禁及單元維修15.3萬元、電梯配件更換及維修7.95萬元。
▲瀚林山水源小區公共收益2019年度公示表。
對於這一公示，有的業主並不認可。業主黃先生表示，今年7月份，小區物管想要使用公共維修基金，業主要求公布小區公共收益情況，結果物管就公布了這個。「小區業主從2013年底開始入住，這是物管第一次公布公共收益。我們對這份公示不滿意，主要是它太籠統，沒有收益明細。另外，一些收益沒有列入進去，比如車庫的停車費及廣告費等。」
追問：業主估算出的1300萬元在哪
在南寧市萊茵湖畔小區，由於公共收益一直沒見公開，有業主就在小區業主之家微信公眾號上發帖，標題為《十年！屬於全體業主的一千多萬元小區公共收益去哪了？》帖子稱，根據《物業管理條例》，小區公共收入部分，物業公司必須公示，「但是，萊茵湖畔小區業主入住近十年，物管從來沒有公示過小區的公共收入情況」。
▲南寧市萊茵湖畔小區，有業主就在小區業主之家微信公眾號上發帖要求公示公共收益帳目。
萊茵湖畔小區的業主估算了公共收益情況：小區裡外的露天停車場，一個月的停車費保守估計有4萬元，一年有50萬元；小區內部幼兒園建築面積約1500平米，按照30元/平方米的租金計算，一個月有4.5萬元，一年54萬元；小區遊泳池及籃球場，一年的租金約10萬元；其他收入，包括淨水器、豐巢快遞櫃、商業活動、擺攤、西門旁邊的物業用房等，估計年收入約30萬元。
萊茵湖畔小區業主還表示，根據小區規劃平面圖，有120平方米的業主活動室在會所內，屬於公共配套設施，歸全體業主所有。按照30元/平方米計算，一年租金約5萬元。但整個會所的權屬待定。
由此，業主估計，小區公共部分的年收益約為150萬元。扣除人工管理成本20萬元，一年至少有130萬元的淨收入。10年來，小區的公共收益累計將近1300萬元，這筆款項去了哪裡？進了誰的口袋？物管從來沒公布過。
走訪：小區內公共收益項目不少
9月14日上午，南國早報客戶端記者在明秀小區大門口看到，道閘上是一家百貨公司的廣告。業主韋先生說，道閘可以產生公共收益；平時及節假日，商家進到小區做活動要交費；小區道路兩邊以及一些空地處停放了車輛，車主要交費；小區內有不少鋪面已經出租出去，這部分也有租金收入。
9月15日下午，南國早報客戶端記者又來到萊茵湖畔小區了解情況，部分業主帶著記者查看了小區的會所、籃球場、遊泳池、地面停車場，以及電梯廣告、便民飲水機和快遞櫃等。這些業主認為，上述設施均為小區公共場所或設施，應為小區全體業主所有。經營或出租這些場所和設施的收入均為小區公共收益，小區物管應當向小區業主公開這些收益。
▲小區內的快遞櫃也屬於公共收益部分。
9月16日，到瀚林山水源小區，南國早報客戶端記者看到，公共區域有一臺飲水機，旁邊的公告欄裡還有整形美容機構的大幅廣告，居民樓電梯的三面也有廣告。對於公告欄的廣告收入為何沒列入公共收益的問題，一名物管人員表示，她會把情況匯報給物管負責人。
回應：不同小區物管各有說法
9月18日，明秀小區物管負責人告訴南國早報客戶端記者，該小區屬老舊小區，無公共維修基金，日常維修費用較多，而物業服務費標準較低，物管長期處於不盈利甚至虧損狀態。明秀小區的公共收益主要是停車費，而業主所說的鋪面收入並不屬於公共收益，出租收益與物管無關。門口的道閘是由相關公司出資安裝並負責維護，收益屬於相關公司，所以也不屬於公共收益。
▲明秀小區物管負責人表示，門口的道閘廣告收益不屬於公共收益。
萊茵湖畔小區物管負責人陳經理說，小區公共收益部分包括電梯廣告、外來擺攤設點、便民飲水機和快遞櫃等。屬於小區公共收益的車位只有地面上的停車位。小區公共收益的收入，已統一存入一個單獨財務帳號，由物業公司代管。小區會所的產權屬於開發商，不屬於業主共有。小區人防車位由開發商建設，停車費不屬於小區公共收益。小區內的籃球場和遊泳池是否屬於業主共有，目前正在核實資料。出租小區籃球場和遊泳池的收入有多少，去了哪裡，這些數據還要向財務人員核實。
瀚林山水源小區物管負責人陳先生表示，公共收益按年度進行公示，主要的收入來源已經包含其中。公告欄裡的廣告牌，2019年可能沒有產生收益。車位產權屬於開發商，沒有佔用小區公共場地，按照「誰建設誰受益」的原則，車位及其廣告收益不屬於公共收益。帳目公示之後，有業主有不同看法，在社區、住建部門介入協調的情況下，物管和業主代表進行了溝通，物管已經向業主代表作了解釋。如果有業主不認可，可以通過其他途徑反映。另外，幾方協商時還確定，專門開設一個帳戶，用於記錄公共收益的收入和支出，這樣能更好地消除業主的疑慮。
徵集啟事
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【來源：南國早報】
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