文/謝逸楓
12月2日，一則《完善現代金融監管體系》文章提出，「房地產與金融業務深度關聯。房地產與金融業深度關聯。上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。
《完善現代金融監管體系》文章指出，房地產泡沫是威脅金融安全的最大「灰犀牛」。目前，我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39％，還有大量債券、股本、信託、保險、基金、民間等資金進入房地產行業。毫無疑問，房地產吸收大家的資金，容易形成金融的風險點。
房產是居民的主要財產，且與金融資產之間存在對偶關係，房地產市場的發展、變化和波動對全社會財富的影響極大，與其他行業的關聯度也最高，保持房地產業的平穩健康發展意義重大。說明要防範房地產資產泡沫風險，主要是房價風險、地價風險、貸款風險。
對於近期金融市場和房地產市場的監管，「灰犀牛」的提法頻現，說明金融系統對於房地產市場的關注程度在加大，要防範房地產資產泡沫風險以及各類資金違規進入房地產。今年利率適度寬鬆，更為關鍵的是要防範各類資金違規進入房地產，後續要做好資金的流向監管和額度監管。
文章講，房地產與金融業深度關聯。上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。目前我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。
可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。目前各國政府和企業債務，是經濟最大的「灰犀牛」。2020年前三季度全球債務規模上升了15萬億美元，到11月中旬已經達到了272萬億美元。
每輪調控時，房地產都是被稱為大泡沫、大風險、「黑天鵝」、「灰犀牛」，例如2005年、2007年、2009年-2010年、2013年。筆者每次都以超5000字以上的文章，對其觀點與看法，作詳細、客觀的分析，供大家參考。這次，文字不多，因話題敏感。
每次提到房地產，這個所謂大泡沫、大風險、「黑天鵝」、「灰犀牛」稱號，已經讓市場緊張。不可否認的是房地產依然是支柱產業、基礎產業、先鋒產業、主導產業，這個是不爭事實。11月25日的官方就目前講，房地產業影響投資和消費，事關民生和發展。要堅持房住炒的定位，堅持租購併舉、因城施策，完善長租房政策，促進房地產市場平穩健康發展。
疫後房地產行業韌性十足，3月以來全國商品房銷售面積穩步回升，並在5月率先實現同比轉正，前10月累計銷售面積已同比持平。房地產開發投資更是快速復甦，3月同比轉正，前10月增速達到6.3%，成為經濟下行周期重要的穩定劑，助力中國經濟迅速走出疫情陰霾。
房地產絕對不是中國經濟最大的「灰犀牛」、「黑天鵝」、「泡沫」，是企業債、影子銀行、股市、債市，才是金融的最大風險。2018年，民企違約潮、P2P+共享類爆雷，到今年的長租公寓企業爆雷、國企信用債違約，這才是最可怕的。因此，未來房地產依然是中國經濟壓艙石、穩定器，是連接投資與消費的關鍵行業。
幸運的是房地產，佔用了比較多的信貸資源，把貨幣之水儲蓄起來，才讓金融的風險沒有爆發。房地產的結構性、人地錯配、土地供應、住房問題，長期的看，用時間換空間，完成可以解決的，不會成為中國經濟最大的風險。現在最擔心的是房住不炒、長效機制，如何構建、能否落實。
新一輪去槓桿、史上第五輪收緊型調控於2016年下半年-2020年。2018年上半年到2019年上半年調控微調控，2019年下半年-2020年又收緊。調控周期內，因疫情突發，出現貨幣與戶籍及人長政策寬鬆、政策微調，主要是基於穩定經濟、去庫存、促進房地產市場平穩健康發展的需要。
2020年深圳調控715新政以來，房地產四個月內2次提到，大泡沫、大風險、「黑天鵝」、「灰犀牛」。有報告、文章提出，房地產泡沫是最大的威脅金融安全的「灰犀牛」。銀保監的一位郭姓兩篇文章都提出，房地產的泡沫、「灰犀牛」的金融、債務風險最大問題。
按照時間節點來看，8月一篇《堅定不移防範化解金融風險》文章指出，房地產泡沫是最大的威脅金融安全的「灰犀牛」。12月另一篇《完善現代金融監管體系》的文章中再次提出，就現階段中國的金融風險而言，房地產是最大的「灰犀牛」。說明防範房地產風險一觸即發。
對於房地金融監管的信號，此前一直不斷有動作，市場已經發警告。其一是截至11月底，第一、第二次「億元」天價處罰因房地產貸款違規處罰銀行彰顯監管決心。其二是今年8月份，「3條紅線」直接限制了房地產企業的融資渠道。要求房地產企業控制負債，不繼續快速增加槓桿。
其三是出臺「30城」房地產調控政策，進一步加大打擊「房地產投機」力度。今年以來，杭州、東莞、寧波、內蒙古、鄭州、深圳、南京、長春、海口、西安等30個城市相繼出臺調控政策，提高商業銀行住房貸與公積金首付與加強預售資金監管及檢查購房交易資金為樓市降溫。
其四是銀行「房地產貸款」相關指標間接影響房地產企業資金回籠。今年前3季度，多家大型銀行反映，監管部門要求商業銀行降低個人住房按揭貸款等房地產貸款壓力，控制貸款規模，佔比約30%，相當於在2015年房地產去庫存政策出臺前的水平。
回顧過去幾年房地產貸款佔比，房地產去庫存政策後，新增房地產貸款佔比由在2015年的30.6%大幅上升至在2016年的44.8%，下降至34%。3季度，人民幣房地產貸款餘額48.8300萬億元，同比增長12.8%，較上季度末下降0.3個百分點，連續26年回落月。
9月末，主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額48.8萬億元，同比增長12.8%，增速較6月末回落0.3個百分點。房地產貸款佔各項貸款餘額的28.8%。其中，個人住房貸款餘33.7萬億元，同比增長15.6%，增速較6月末回落0.1個百分點。住房開發貸款餘額9.3萬億元，同比增長11.4%，增速較6月末下降0.6個百分點。
其五是要堅決防範和化解系統性金融風險，嚴查嚴控資金違規流入房地產領域。《關於保險資金運用違規問題和風險自查有關情況的通報》，其中提到，保險資金通過直接投資或金融產品投資方式，違規流入房地產領域，涉及5家保險公司，金額達244.37億元。說明保險資金未來會嚴控。
其六是《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，要求繼續嚴控房地產信託規模，按照「實質重於形式」原則，強化房地產信託穿透監管，嚴禁通過各類形式變相突破監管要求，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道，切實加強房地產信託風險防控工作。意味著信託進入房地產難度大。
按照央行的《三季度中國貨幣政策執行報告》顯示，再次強調，房住不炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度。總體來看，2020年第三季度，全國房價總體穩定，商品房銷售和房地產開發投資逐步恢復，房地產貸款增速保持回落。
這樣的監管是有必要的，一方面可以給商業銀行帶來震懾力，另一方面還可以規範房企操作，最終有助於房地產市場的平穩健康發展。從長遠來看，房地產調控目的在於穩地價穩房價穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。伴隨著熱點城市房地產市場相繼得到有效管控，房地產政策環境也將由緊向穩轉變。