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引言
隨著首個商業項目晶耀前灘的即將亮相，前灘國際商務區核心區域其他商業項目進展如何？相比陸家嘴、虹橋商務區，這一新興區域又有哪些優勢？
來源 | 贏商網（ID：winshang）
作者 | 葉苗苗、陳澄
前灘，被譽為「第二個陸家嘴」，2.83平方公裡範圍內，規劃了約350萬平方米的建築面積，2012年前灘規劃出爐，除了陸家嘴集團外，陸續迎來太古地產、鐵獅門、中糧、格力、三湘、海航等商業地產及住宅開發商，並於2015年全面展開前灘的二級開發。
據公開數據顯示，2018年，前灘實現新開工項目12個、地上建築面積共67萬平方米，竣工項目18個、地上建築面積共65萬平方米。截至2018年12月底，前灘區域累計開工項目共計62個、地上建築面積達255萬平方米（總建築面積377萬平方米），佔前灘可開發面積85%；累計竣工項目33個、地上建築面積91萬平方米（總建築面積137萬平方米），佔前灘可開發面積的30%。
圍繞「三年出形象、五年出功能、十年基本建成」的開發目標，這個「既適合工作，也適合居住的『3.0版』城市」的最新動態如何？尤其是聚集了陸家嘴集團、太古地產、鐵獅門、信德集團、前灘投資公司等開發商的前灘商務區核心區域，除了今年區域內首個商業項目晶耀前灘的亮相，其他商業項目的進展如何？相比陸家嘴、虹橋商務區，這一新興區域又有哪些優勢？
基於此，贏商網聯合上海·中原（工商鋪），欲從區域基本概況、配套設施及商業動態等方面呈現前灘國際商務區最新開發概況。
01
前灘國際商務區基本概況
02
區位分析
前灘，被譽為落在黃浦江邊的「金靴子」，總佔地約2.83平方公裡，相當於2/3個靜安區，2-3倍的陸家嘴，其能容納的建築群體體量巨大。
從功能定位來看，前灘的規劃與建設緊緊抓住了時代的潮流。若把城市格局分為3個版本，老外灘可稱為「1.0版」，陸家嘴則是「2.0版」，而前灘可以看作是 「3.0版」城市。
相比陸家嘴和虹橋核心區，規劃先行的前灘國際商務區在規劃上，更注重商業及文體&文娛業態佔比，因為它不僅是辦公場所，還將是一個宜居宜生活的區域。從功能定位上，前灘也更聚集：重點發展總部商務、文化傳媒、運動休閒三大核心功能，圍繞核心功能發展居住、酒店、商業購物等輔助功能，以及社區服務、專業服務、教育培訓、休閒娛樂等配套功能。
前灘與陸家嘴、虹橋商務核心區的規劃對比
金融行業系浦東寫字樓空間新增需求的主要來源，而浦東核心區空置率偏低，前灘將受益於金融業的迅速發展以及來自諸如製造業等傳統行業租戶持續進行中的去中心化。
據了解，前灘吸引的將是非金融企業總部和跳變型企業（從傳統企業向現代企業轉型的大型企業）總部，比如諮詢、法律、現代服務等。這就意味著，前灘的開發在功能定位上將和陸家嘴形成一種互補的金融生態。
上海現代城市與區域發展規劃研究院理事長馮叔君如此看待前灘的發展和建設：前灘的開發和建設對於轉型中的上海和浦東意味著城市發展模式革命。城市發展模式就是一個「破」與「立」的動態過程。舊的城市發展模式是人跟著商業集聚的過程（people follow business），城市管理者關注的重點是招商引資，引入勞動密集型產業的企業，可以解決就業問題。後工業社會的城市發展模式是商業圍繞人的發展目標展開（business follow people），城市管理者關注的重點是招才引智。從工業時代向後工業時代轉型，重要的是這個城市能不能吸引大批知識型人才。
前灘也呈現以下幾大優勢：
成本優勢
相較於成熟的商務區，進駐前灘的企業能夠節省租金成本。有機構曾做過調研，考慮到成本、公共運輸和配套等方面，六成受訪者稱其將考慮搬遷至前灘。
便捷的交通網絡
前灘的先天條件十分優越，交通四通八達，軌道交通6號、8號、11號線交匯於此。周邊有盧浦大橋、打浦路隧道、西藏路隧道，未來還將有一條越江隧道，非尖峰時段，如果開車從前灘出發，走盧浦大橋，上南北高架到人民廣場僅15分鐘左右，到浦東陸家嘴的車程同樣僅約15分鐘。
宜居生態環境 配套完備
前灘國際商務區共建設了三處大型公園：前灘友城公園、前灘休閒公園、前灘體育公園，由北向南呈帶狀分布，是前灘區域超大面積的綠色休閒配套項目。
另外，前灘地區配置了國際學校、國際醫院、公立學校、私立學校、國際教堂、國際演藝中心、國際體育中心、文化設施等，重點突出「綠色、複合、國際」的規劃理念，倡導工作與生活、城市與自然、出行與休閒緊密結合，提供多樣性城市功能和空間體驗。
頂級的商業配套
前灘的商業配套同樣前景可期，從前灘世貿中心，到規劃建設的前灘中心、太古城、香格裡拉亞太中心、鐵獅門商業綜合體、前灘演藝中心等，眾多大牌開發商正致力於將前灘打造成一個全新的商圈，並且創造出上海又一個可以和陸家嘴相媲美的金融中心。
在上海·中原（工商鋪）營銷代理部營業董事李小偉看來，政府是站在國際視野去規劃前灘區域的世界級平臺，版塊不僅定位於國際級CBD，同時也吸取其他CBD功能發展的不足，「從上述資料不難看出前灘發展的機會和優勢，前灘區域規劃，在中國絕無僅有，真正做到有天、有地、有景、有生活，這樣的區域是我們所嚮往的，我非常期待他面市，並且期望見證他的輝煌，同時帶動上海又一次的巨變。」
03
前灘國際商務區商業進展：僅2項目入市 商業氛圍待形成
自2012年規劃出爐後，前灘區域相繼迎來眾多開發商加入，經過6年多的開發建設，目前，前灘商務區住宅已經陸續入市，而辦公樓和商業部分進度則相對緩慢。
附前灘核心區項目：
以上資料根據公開資料整理
截至2019年6月，僅有前灘世貿中心及晶耀前灘兩個寫字樓項目迎來企業入駐，商業部分則僅有世貿中心一期部分配套商業。另據CBRE世邦魏理仕最新數據顯示，截至今年第二季度，前灘區域寫字樓已交付體量達458,300平方米，目前平均租金為8.1（天/平方米），寫字樓入駐率已達52%。
前灘世貿中心
前灘世貿中心一至三期由陸家嘴集團旗下前灘投資公司鼎力開發，項目集辦公、商業、酒店於一體，佔地面積5.2萬平方米，總建築面積近40萬平方米。
一期毗鄰東方體育中心，為前灘首批建成交付使用的辦公樓項目，包括辦公7.8萬平方米、商業1萬平方米，項目於2017年3月竣工。二期為前灘第二個竣工投入市場的辦公樓產品，總建築面積13萬平方米，包括2幢甲級寫字樓和四幢商業裙樓。三期地上建築面積8.5萬平方米，由2棟16層辦公塔樓、1棟6層服務式公寓以及部分商業裙樓組成。
值得一提的是，在前灘世貿中心一期，除了提供常規的寫字樓租賃服務外，陸家嘴集團還打造了首個服務式辦公空間——L SPACE商務中心，3500平方米的空間內，分為A、B（私密性辦公租賃區域）、M（共享會務休憩區）三個區域，提供短至3個月的租賃服務。
在這一空間內，有300個5A寫字樓標準工位、9個標準會議室/培訓教室，提供列印、會務等配套服務，會員享有內設咖啡茶飲、健身、社區活動等專享權益。據悉，L SPACE 商務中心旨在為前灘商務區內的優質企業提供彈性辦公空間、共享空間，提升客戶滿意度；滿足特殊合同或項目客戶的空間特殊需求、辦公空間暫時緊缺者的緊急需求、搬遷過渡以及承接世博管委會重點跨國企業代表處落地，加快商務區聚集。
作為區域內首個交付使用的寫字樓，前灘世貿中心在商業配套部分集中一期，二期僅有瀾臻、中國銀行（裝修中）等少部分商業，三期則是有羅森便利店、棒約翰（未開）、天福茗茶、果汁滿滿、manner等商業。
具體從業態來看，前灘世貿中心一期商業主要滿足寫字樓辦公人群功能型需求，多以餐飲為主，贏商網實地走訪發現，像逸桂禾等餐飲店已經關店，同時世貿中心也注重新業態的引進，從圍擋來看，百聯旗下新零售嘗試逸刻EGO也將進入；針對白領一族的健身需求，則是引進了新型健身房品牌V+fitness。
有趣的是，在1萬方的商業體量中，其還引進了嘉寶教育開出的幼兒園。
晶耀前灘
位於前灘國際商務區核心區域，集購物中心、6棟甲級辦公樓、高端住宅區於一體的城市綜合體項目，總建築面積超30萬平方米。
商業部分，晶耀前灘計劃8月亮相，這也將是前灘區域首個開業的商業綜合體項目。據悉，其將結合前灘國際化、生態、休閒的特質，定位「濱江國際輕質生活中心」，通過打造運動、親子、美食三大場景，構建一個優質生活空間。
其中，寫字樓僅T5已於2018年投入使用，有科思創(上海)管理有限公司、科思創聚合物(中國)有限公司、利樂貿易(上海)有限公司、鐵獅門投資諮詢(上海)有限公司、上海蔚來汽車有限公司、維沙(上海)企業發展有限公司、上海普曼廣告有限公司、上海翊和翡翠有限公司等企業入駐，T1/T2/T3/T6/T7還未投入使用。
從早前的公開資料看，晶耀前灘將引進CGV電影院、卉園HuiGarden、G-Super 超市、Ringside、奈雪的茶、熠盛粵味、Manner Coffee、奈爾寶家庭中心、長頸鹿美語、Pawsnation 寵物店、Bymiga、西西弗書店、惠食佳、鳳凰湘語、Starbucks Reserve、華為、7-11便利店、Seesaw、Intersport、RESEE、李寧、潮民冰室、LOVE GIFT、戀暖初茶、瑞茲卡、TREVOR SORBIE等品牌。
其他在建項目進度 :
前灘中心
位於前灘核心區域，包含一座280米的標誌性辦公塔樓（前灘中心甲級寫字樓）、一座五星級酒店（前灘香格裡拉）、一個大型低密度商業廣場（前灘太古裡（25-01））。
今年初對外公布商業部分命名的前灘太古裡，在設計上採用「自然主義」的理念，零售樓層為B1層到L4層，最多可提供商鋪數量約250個，並已啟動招商，計劃在 2020 年底起分階段開業。
前灘時代廣場
前灘時代廣場由1棟5A甲級寫字樓、1棟高層服務式公寓和1處中型規模的購物中心組成，為租戶提供相應的商務和休閒配套服務，目前寫字樓已經對外招租，定位知名外企，但服務式公寓和購物中心尚未營業。
寫字樓部分總高31層，總建築面積為9.4萬平方米。
前灘信德文化中心
前灘文化傳媒功能的核心載體，項目地上地下總建面約20萬平方米，堪稱前灘首席娛樂綜合體。6.4萬平方米的商業面積包含一座3萬平方米的演藝中心和3.4萬平方米的商場，2萬方的酒店，7萬方的辦公樓，形成一座擁有寫字樓、五星級酒店、大型演藝中心、時尚街區商業未來都市文化港。
作為前灘乃至上海市文化演出劇場旗艦項目，前灘演藝中心將以吸引大眾消費為主，計劃打造一個4000-5000個座位的多功能劇場和若干個小劇場、小型宴會廳，並配備音控室、化妝間、嘉賓休息區、餐飲區等。
前灘亞太中心
該地塊為前灘最後啟動的核心區域項目，土地面積約6.37萬平方米，總建築面積約35.89萬平方米，規劃辦公用途面積約 12.56萬平方米，商業用途面積約12.56萬平方米，住宅用途面積約10.77萬平方米，是一個集高端商場、甲級寫字樓、高級出租型公寓組成的大型綜合體。
這兩幅地塊的佔地面積比較大，之前計劃由香港置地打造「前灘亞太中心」，但是2019年初，香港置地決定退出該項目的開發，後期這兩個地塊將作為何用，目前還沒有確切消息。
- 總結 -
儘管香港置地退出了這一區域，但並不影響外界對這一區域的看好。
上海陸家嘴集團總經理徐而進表示：「繼外灘和陸家嘴的成就後，我們有信心前灘國際商務區將成為上海新一代的城市中心，我們在規劃之初就將其定位於『陸家嘴2.0』，即汲取成功經驗的升級版陸家嘴」。
太古地產零售業務董事韓置表示：「前灘太古裡是繼北京三裡屯太古裡和成都遠洋太古裡這兩個成功項目後，我們在中國內地的第三個『太古裡』。我們很高興能將這一獨具特色的零售體驗帶來上海。2017年興業太古匯盛大開幕後，這次我們將上海本地特色與太古裡的概念結合到我們在上海的第二個重要項目中，相信前灘太古裡將成為吸引上海居民和國內外遊客的一個全新零售地標。」
基於對這一區域的看好，上海·中原（工商鋪）已經進入該區域，並代理了前灘福晟錢隆廣場項目，「它位處香格裡拉對面，屬於前灘最中心的位置，本案相比較浦東沿江區域其他整棟出售項目來說，我們採取整層銷售策略，更凸顯了它的稀缺性」，李小偉透露，上海·中原（工商鋪）將充分發揮自身有大宗物業的操盤經驗及眾多成功案例優勢，從區域規劃客戶需求的角度去做分析和溝通，「為一些無法參與浦東沿江優質物業購買的企業提供絕佳的機會」。
上海·中原（工商鋪）營銷代理部營業董事李小偉
從商業項目及辦公樓的入市進度來看，前灘區域更多項目還在開發中，不過，預計到2023年底，該區域將有超過380,563平方米的零售體量入市。「未來的區域景象時常在我腦子裡盤旋，在人與自然交相輝映中，優秀的企業在這裡進行著全球生意的往來；學子們在這裡進行學術交流；精英們下班後去酒吧品酒、綠地健身、看電影、看演唱會，企業家們出入高檔會議洽談生意謀劃未來，這種感覺大家也可以感受一下。所以，我覺得前灘區域未來是驚天動地的，是超乎想像的，我非常期待。」
（註：文中圖片部分來自前灘太古裡、晶耀前灘）
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