正在擴容的虹橋商務區板塊概況,及上車手冊

一、概述

今年是28歲的小李來上海的第5年。

和許多外地來滬的年輕人一樣，在這個寸土寸金的城市裡，小李選擇租住在地鐵站附近的老破小裡，過著朝九晚五的生活。

他從學生時代一起一路艱辛走過來的女友，在心底一直有個願望，就是在上海有一個屬於自己的家。

對於外地來滬打拼小夫妻來說，在上海市區的高房價面前，顯然覺得有些力不從心。300到350萬的預算，也需要雙方父母贊助100萬的左右首付。

除了市區的老破小，似乎能買的地方並不多。如果再要求次新電梯板樓這種硬通貨的房型和小區，那麼能選的估計只有G1503郊環外的板塊了，想想都令人絕望。

其實，還有一個板塊，她不僅距離市區近，同時還可以滿足次新電梯板樓的願望。那就是上海的西北近郊，正在騰飛中的江橋。

江橋隸屬於上海嘉定區，北面是嘉定南翔，南面接壤閔行華漕，距離大虹橋商務區近在咫尺。西面是上海著名的汽車產業園區安亭鎮，東面緊鄰普陀桃浦和嘉定區唯一S20內的板塊豐莊。

提到江橋，我想大多數上海傳統市區的居民對江橋的印象並不好。

因為江橋有亞洲最大的垃圾焚燒廠：綏德路江橋垃圾廠，有難以整治的群租髒亂差，還有令人懊惱的飛機噪音。

沒錯，過去的江橋的確是這樣。

不過借著大虹橋的福利，現在的江橋，正在以史無前例的速度快速發展中。

如今，從G2京滬高速江橋收費站華江路下閘口下來，映入眼帘的是一塊牌子「北虹橋商務區」，已經成為江橋的名片。

江橋分為南江橋和北江橋，以G2京滬高速為界。

G2以北是北江橋，以次新小區為主，前段時間開盤的龍湖天璞，也是著名的網紅盤。

G2以南，蘇州河以北是南江橋，也就是著名的動遷基地金鶴新城的所在地。居住的人群是當年普陀長壽武寧，閘北火車新客站，靜安康定等地動遷而來的居民，當然還有原拆原回的土著居民。

這次我們主要介紹的板塊是南江橋，同時也是嘉定成交量最為火熱的板塊。

二、交通（公交地鐵駕車）

南江橋整體交通較為發達，駕車往北去嘉定城區，往南去七寶，莘莊可以走嘉閔高架路。

由於是外環邊緣的板塊，S20外環高速也近在咫尺。

在嘉閔高架擁堵的時候，可以給江橋的居民多一個自駕選擇。

沿著華江路，跨過蘇州河就到了閔行華漕，距離申長路申虹路大虹橋商務核心區也就不遠了。

G2京滬高速江橋收費站，是京滬高速上海的起點。無論去市區方向普陀武寧曹楊，還是出城方向安亭、蘇州，都很方便。法定節假日，當上海市區居民還在內環高架路、中環高架路排著令人絕望的長隊進G2京滬高速輔路時，住在江橋的朋友，車已經可以暢通行駛了。

另外，起始於北翟路長寧路的北橫通道，也在建設當中。

未來，從江橋到上海北市區，將多一條便捷的快速通道。

地鐵13號線金運路站，前往南京西路，新天地，馬當路等上海地標地段，也僅需40分鐘。

公交以普陀，嘉定豐莊，安亭，南翔為主

三、商業

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萬達廣場

江橋萬達廣場是江橋最早的商業綜合體。

受限於江橋整體人口消費能力和地段，江橋萬達廣場的招商引資偏向於中低端。

隨著近年來江橋人口的大量導入，越來越多的新上海人選擇置業在江橋。

萬達廣場的品牌也在逐步更新，但是整體依舊檔次不高，遠不如同等位置地段的七寶萬科廣場。

不過江橋萬達整體人流火爆，周末更是人擠人的狀態。

一方面，南江橋是動遷基地，本身居民就很多；

另一方面，北江橋目前沒有既有商業體，一部分北江橋的居民也選擇來萬達來消費。

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綠地新都會

位於金沙江西路和華江路交叉口的綠地新都匯項目，現在也已經進行了最後衝刺的階段，預計很快就會開業。

這是繼江橋萬達廣場、華泰中心後，江橋又一個大型綜合體！

江橋商圈已經初具規模！

另外，綠地國際酒店管理集團鉑驪品牌旗艦店也同時登陸江橋。

上海虹橋綠地鉑驪酒店目前已經正式營業，是北虹橋最頂級的酒店。

四、產業

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南航總部

建設已經八年之久的南航總部已經進入了尾聲階段。

該項目建成後將成為江橋，乃至大虹橋地區一流的寫字樓，同時也是江橋的地標性建築。

屆時，南航大廈將成為南方航空公司在上海的總部，是華東區南航最大的基地，融行政、辦公和員工培訓等業務。

相信不久的將來，江橋的馬路上會多出來很多漂亮的小姐姐和帥氣的小哥哥，肯定是南航的哦。

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驢媽媽總部

長寧淞虹路有攜程凌空SOHO，如今江橋有驢媽媽。

2018年12月，驢媽媽正式從普陀搬到了江橋，位於景域大道88號。

驢媽媽總部的落戶，帶來了數千名工作人員和就業崗位，同時更加刺激了江橋的白領消費。

五、醫療和教育

南江橋幾乎沒有醫療資源，看病需要乘坐地鐵去市裡看。

另外教育資源也是江橋所欠缺的，板塊內僅有金鶴小學，生源較雜。

六、板塊環境

板塊內以金沙江西路和華江路為主軸，除了地鐵口密集的共享單車外，板塊內的馬路整體還算是乾淨整潔的。

七、樓盤價格梯隊及簡評

南江橋是以金鶴新城動遷基地為主的板塊，板塊內只有緣圓寶邸和萬達城市公寓一個商品房小區。江橋內的小區根據綜合價值排序如下：

第一梯隊：萬達城市公寓

第二梯隊：緣圓寶邸

第三梯隊：瀾茵華庭，泰宸沙河茗苑，大宅風範城

第四梯隊：雙佳翠庭，水岸秀苑，水岸金橋苑，金霞苑，中虹華苑

第五梯隊：中房公寓，愛德佳苑，金沙鼎苑，城傑苑

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第一梯隊：萬達城市公寓

板塊內品質最高的商品房小區，以48棟小高層為主，小區整體配套是板塊內最好的，小區北面便是江橋萬達廣場金街。

小區中央有大片的綠地，景色相比於江橋其他的小區，堪稱園林般的設計。

小區物業管理較好，群租幾乎沒有。

另外，小區進出車輛僅僅可以在小區外圍行駛，業主的小朋友在中央區域玩耍，無需擔心車輛。

戶型為一房到三房。

一房面積67m2；

兩房面積在79-89m2之間，戶型有臥室一南一北戶型，也有臥室雙南戶型；

三房主要是128m2飛機戶型。

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第二梯隊：緣圓寶邸

板塊內僅有的兩個商品房小區之一，品質遠不如萬達城市公寓。

小區最初建造標準還是較高的。例如小區總高7層，均設有電梯，且一梯兩戶。

但南江橋之前人口較為複雜，群租較為明顯，加上物業管理不善，小區品質較為接近動遷房小區。

緣圓寶邸地理位置較棒，距離金運路地鐵站較近，地地道道的地鐵房。

主力戶型以中小戶型為主。

一房53-57m2，兩房為臥室一南一北南北通75m2左右。

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第三梯隊：瀾茵華庭、大宅風範城

瀾茵華庭距離地鐵較近，同時距離萬達廣場也是最近的。

瀾茵華庭分東區和西區，東區以多層為主，西區以小高層為主。無論東區和西區，小區的停車位都非常緊張。

大宅風範城為原大宅裡土著居民的原拆原回小區，小區規模較大，均為高層設計。

大宅風範城戶型較為方正，67平米一房一廳戶型可改兩房，90平米2房一南一北戶型，119平米322戶型動靜分離。

小區在金沙江路上有旋轉小門，可以快速通往地鐵站。

另外，小區北側鶴望路為美食一條街，衛生條件整體一般，但是味道較好，適合三五好友半夜聚會增進感情。

泰宸沙河茗苑據說也是原拆原還小區，且小區居民彼此較為熟悉，鄰裡關係和諧，很少有人會把房子掛出來出售。

第四梯隊中的小區品質近似，距離地鐵站均為1公裡左右。

除綠地新江橋城為2012年次新小區外，其他的均為2006-2008年建成的小區。

以20年房齡計算，均為次新小區，金融屬性尚可。

綠地新江橋城的物業不得不吐槽下，物業服務極差！

業主二手買進變更物業時，物業強行要求業主預交一年物業費，同時預交建築垃圾清運費。請問業主尚未裝修，何來建築垃圾呢？！

不過最近綠地新江橋城的業主集體維權投訴物業，將在2020年初更換其他的物業。

第五梯隊中的小區距離地鐵站較遠，交易量相對較低。

同時，租客也較難尋找，終究擺脫不了租給低端打工者的命運。

除非預算實在有限，不然還是建議選擇在距離地鐵站較近的小區。

總結

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優點

1.江橋的地理位置極佳

距離上海市區很近。

軌道交通13號線金運路始發站，進上海市區核心地段只需要三刻鐘。

開車自駕可以快速來往於浦西各個外環外板塊。

2.江橋商業配套極為成熟

金運路目前已經形成商圈。

另外小區周邊均有配套的菜場和小餐飲店，鶴望路上餐飲飯店雖然衛生條件較差，但是味道卻很好，重點推薦木鳥燒烤。個人覺得是上海燒烤NO.1。

3.大虹橋輻射板塊

板塊已成為北虹橋商務區，產業結構更加年輕。同時入駐北虹橋商務區的企業更加具有競爭力，帶動周邊的就業。北虹橋江橋正在迎來重大的機遇窗口，未來價值可期。

4.房齡較新，可選面廣

板塊內小區雖為動遷房，但是房齡較新，大多數小區均帶有電梯，停車位也較為充裕。另外總價區間位於300-350W，兩房戶型為主流的75m2單側一南一北臥室戶型，戶型方正。另外板塊內為動遷房，一手動遷房交易免增值稅。

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缺點

1.板塊內居住人口素質偏低

外來低duan人口較多，小區群租較為嚴重，不過隨著上海市政府近年來的大力整頓，改善明顯。

2.處於飛機航道下

白天約為5分鐘一班，較吵。

3.附近有垃圾焚燒廠

但是，南江橋並不在其影響範圍內。

相對來說，桃浦和北江橋受垃圾廠影響更加明顯。

結語

江橋目前仍然是上海的城鄉結合部。

但是借著大虹橋的東風，江橋得到快速發展。

如今的江橋像是5年前的七寶，同樣是飛機航道，同樣是城鄉結合部，但是七寶發展之迅猛，倘若說超過了蘇州河北的好多內環內地段也是不為過的。

現在的江橋誰能保證，不是下一個七寶呢？！

最後，針對於應屆畢業想在上海購房的小夥伴們，還是可以重點考慮江橋的。

為什麼呢？！

因為嘉定區政府關於首次在嘉定購房的高學歷人才是有補助政策的;

「對碩士畢業的首套購房者，補貼45萬；

對博士畢業首套購房者，補貼60萬，但必須在嘉定區工作服務10年」。

想想，壓力也就沒那麼大了！

不過，這項工作需要用人單位的配合，同時還需要在單位論資排輩，所以能否拿到這個政策補貼。

小夥伴們還是需要些努力的哦。

PS：2019年進博會剛剛落幕，上海市市委常委會審議通過了《關於加快虹橋商務區建設 打造國際開放樞紐的實施方案》，該方案將商務區擴容接近一倍，進一步明確了虹橋商務區的定位和未來發展目標，2022年，成為帶動區域經濟高質量發展的重要引擎，2025年，基本建成虹橋國際開放樞紐。

12月1日，發布的長三角規劃中進一步提到了大虹橋建設，具體詳見前述文章

【重磅】長三角一體化政策發布，官宣這座城市是唯一的中心！

，我想虹橋未來的高度已經不需要再去多說明了吧。