日本環境優美，商業發達，同時日本教育的發達，也是很多國人的對孩子的期待。隨著中日關係日漸友好，很多人想很多人想在日本購置一套房產，但不了解流程以及條件，總以為在國外買房肯定很複雜。其實並非如此。很多海外國家買房沒有限購等條件，買房手續基本上中介或律師都會幫你一站式解決。那如何在日本投資房產呢，今天就大家簡單的聊一聊，日本買房那些事兒！
1.日本買房需要哪些條件?
1)日本針對房產的購買沒有太多限制，至於中國人沒有綠卡亦可購買日本房產。日本的房地產市場相對自由開放，各州政府幾乎都沒有設置類似於＂購房指標＂的數據。所以中國人想要在日本買房只要準備好大量金錢和尋找一個合適的地產中介商就＂萬事大吉＂了。對！就是簡單，有錢你就能買！
2)買房不能移民：外國人可以在日本買房，但不能藉此獲得日本身份。有產權和有居住權不同：在日本可以買有產權或是有居住權的房屋，有產權的房屋可以供業主自由買賣和出租，而有居住權的房屋只有十幾年的產權，租售只能通過物業居委會，價格比有產權的房屋便宜幾倍。
2.劃重點的知識點
1) 表面回報率≠實際回報率
日本房地產投資和國內不同，國內一線城市房產投資收益主要是房產升值帶來的差價，租金回報率低，僅為2%左右。而日本房產投資的收益主要靠的是長租淨回報率，這個回報率一般可以達到4～8%。回報率分為表面回報率和實際回報率兩種。很多不動產中介為了儘快售出房源，把表面回報率提供給客戶，這其中並沒有扣除每年的房產持有稅(固定資產稅、都市計劃稅)、管理費、修繕基金、保險費等各項費用，僅僅是看起來回報率非常高。如果客戶根據表面回報率購買日本房產，會發現實際收益遠遠低於最初的承諾值。
2) 入住率
回報率高也不意味著實際收益一定會不錯。很多不動產中介在推薦房源時，按照100%入住率計算，如此計算出來的回報率，即使是實際回報率，往往也很高。然而實際情況是，租客退租的一段時間裡，需要尋找新的租客，房屋空置期間是沒有收益的。根據實際經驗，在推薦房源時按照85%～95%計算入住率，這是最接近客戶實際投資收益的計算方式。
3) 朝向、面積、建築年代
中國人喜歡朝南、採光良好的房子，而在日本買房，人們並不看重房屋是否朝陽，日本人對朝向有著更個人化的選擇，比如喜歡面向繁華商圈或有沒風景區。面積方面，100平方米以下在中國屬於中小戶型，而在日本，二十平左右的一居室，是最具人氣的戶型，租住率極高，至於七八十平米的房子則屬於大戶型。日本經濟高速發展期為上世紀七八十年代，房屋的建築年代也多為這一時期。日本房屋建築標準嚴格，且定期修繕維護工作十分到位，房源長期保持新建水準。
4) 假租
在日本不動產服務領域，利用信息不對稱進行假租的現象十分普遍。一些不動產中介會暗中抬高房價，然後以極高的投資回報率出售房產，騙取客戶投資。 然而，這些公司在支付第一年投資回報騙取客戶信任以後，往往就此消失，不再為客戶負責。此後，投資者就會發現房產的租金回報率急劇下降，再也無法回到當初承諾的回報高度。把這些日本買房時的注意事項寫出來，希望能對大家在買房時有一定的幫助，最終選到對的那個房子。
5) 開通海外帳戶及財產證明
對於中國買主來說，購房款不是問題，但在日本買房賣方要求買方提供購房款證明，或者銀行貸款證明，是英文的，畢竟日本人能看懂中文的不多，入鄉隨俗，不要被細節打敗。
6) 關於貸款
可以選擇中國的銀行申請貸款，日本的銀行是不給外國人貸款的，因為外國人沒有永駐權也沒有交稅，無法享受日本人貸款的低利率。但是，國內的交通銀行日本分行和中國銀行日本分行可以提供這類貸款，貸款額度可高達總房價的50%，利率低至2.7%左右，還款期限長達15年。
3.日本購房流程
1) 看房選房
日本對於海外購房者在日買房沒有任何限制，只要買家有足夠的資金、合法的身份且沒有犯罪記錄就可以在日本買房。同樣的，日本也不限制海外賣家自由出售房產。如果買新房，買家可以直接與開發商聯繫並安排看房；如果買二手房，買家可以通過專業的中介或者經紀人看房。買家如果沒有時間親自前往日本看房，也可以委託經紀人或委託公司通過拍攝視頻、拍攝照片等方式展現房屋基本信息。
2) 申請購房
提交購房申請：確認好房子，買家需要填寫一份購房申請書，並將其提交給開發商或者通過中介提交給賣家。提交購房申請書後，買家與賣家可以協調價格（二手房）、籤約及過戶的時間，以及交易細節。
準備公證材料：買家需要攜帶戶口本到自己所在地區的公證處公證相關信息，並將購房申請書、加蓋私章的委託書等相關材料郵寄至開發商或中介備案。公證的內容包括購房人的姓名、住址、印章等基本信息。買家須在過戶之前將公證書，連同律師委託書、委託管理書等相關材料一同郵寄至開發商或中介。
3) 籤約購房
籤約通常會在提交購房申請後一周左右的時間內進行。籤署正式購房合同之前，宅地建物取引士（住宅建築交易師，日本特有的房地產職業）會對相關的重要事項進行說明，買賣雙方確認所有條款之後才能籤約。籤訂購房合同後，買家要根據開發商或中介提供的費用明細表及付款請求書開始支付房產的尾款及相關的稅費，尾款需在過戶前付清。這一程序一般需要7天左右的時間。
4)交易過戶
產權過戶的辦理一般會在籤約後3周到2個月之內完成。在房產交割的過程中，司法書士（類似國內的律師）會全程跟進，並幫助買賣雙方確認合約及其他房產交接資料的有效性，完成房產交割。過戶手續必須由司法書士代為辦理。產權變更的信息會被記錄到日本政府法務局的系統當中。產權證一般會在2-3周之內由日本政府相關部門製作完成，並由開發商或中介機構委託郵寄至購房者手中。
4.常見問題與解答（Q&A）
疑問1：東京的房子一套售價僅100~200萬人民幣？
日本不動產行業成熟，置業日本不動產主要優勢在於後期的租賃收益，而非像國內北京、深圳這樣依靠房屋本身價格非理性的暴漲。日本的公寓洋房普遍較小，房間布局是以LDK來劃分的，K為廚房，D為食堂，L為起居室。一般來說用於短租置業的房子不宜過大，在東京，能夠住到4～6個人的1LDK和2LDK戶型是置業收益比較好的。這樣的房子使用面積大多三四十平米，價格基本就是在一兩百萬人民幣左右。
疑問2：日本房屋每年維護的成本高嗎？
在日本購房時，一次性產生的費用有哪些呢？這其中包括中介費、印花稅、登記手續費、不動產取得稅、固定資產稅及都市計劃稅，全部費用總計約為房屋售價的6%~7%。其次，每年交固定資產稅、都市計劃稅、管理費及修繕金，四項費用總計房屋售價的1%。而目前在東京大阪等旅遊熱點城市購置二手房並進行出租的話，根據地段的不同，長租的年化收益在4%～7%之間，短租的年化收益在8%～12％之間。
疑問4：日本地震頻發，房屋受損，權益該怎麼保障？
日本地震頻發是事實，不過對東京和大阪而言，首先地理位置相對安全，其次作為首都和重要城市，房屋質量更是有嚴格要求。日本在1950年就出臺了《建築基準法》，通過立法手段嚴格控制房屋質量。1995年的阪神大地震給日本造成了很大損失，而災後統計顯示，這次地震中受損建築主要建於1971年前，1981年後建造的房屋幾乎完好無損。商務樓等高層住宅，在8級強震下也可以屹立不倒。此外日本房屋皆由專業物業公司常年維護，建築使用壽命可達百年。日本還有形式多樣的地震險，可以在災難來臨時保護您的財產免受損失。
疑問5：為什麼聽說日本人買房的比例並不高呢？
據了解，這一點其實跟中日生活習慣差異相關。二戰之後日本人也和現在中國人一樣，為了一套屬於自己的房子努力奮鬥。而後來受到泡沫經濟的影響，日本人對不動產的態度發生了變化。現在的年輕人多樣的生活觀念使得買房不再是日本人一輩子的追求。其次日本公司的住房福利很好，大多公司都提供租房補貼，租房的法律制度也十分成熟，租一間離公司近的房子，未嘗不可。正是因為日本人偏向租房而非買房的觀念，所以國人才有置業日本房產，通過短租和長租獲取租金的機遇。