作者｜十一郎
來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）
相信在北京買房的朋友都會遇到同樣的一個選擇：
同樣的預算，究竟是買五環外的新房，享受新房帶來的居住舒適度、犧牲掉地段、位置帶來的上班時長增加，還是買三環邊的老房，上班方便卻沒有好的居住環境。
地段與居住環境，新房與老破小，似乎是北京樓市永遠的悖論，也是購房者一直以來的痛。
就算地鐵現在發達了，五環外的新房都有好的交通了，但在絕對地理位置上，您仍然屬於「郊區」。
一直以來，五環內的新房少之又少，原因只有一個：沒有地。
5月，三環沿線分鐘寺三塊土地入市，這種百年不遇的機會必定經過好一場廝殺，最終，合生成為最大贏家。
180億，三塊土地均匯入囊中。
高興的合不攏嘴的合生，內心深處也犯難：分鐘寺的轎子不好抬啊。
雖然地理位置絕佳，又有地鐵寵幸，但現實的分鐘寺是異常的破爛不堪，到處拆遷的工地，下點小雨就泥濘不堪的土路，麻辣燙、黃燜雞等接地氣商業的聚集……
現實的「慘狀」令合生不知該從何下手，才能讓這塊地理位置絕佳卻灰頭土臉的地塊，打扮成人們心目中的陽春白雪。
大餅畫起來，勢要造起來。
1，先給它取個好聽的「別稱」：「CBD國際生態區」。2，喊來金茂、世茂兩個好兄弟，以合作的形式引進高端產品。最終，三兄弟敲定了三條產品線：世茂北京天譽、合生縵雲、東叄金茂府。3，找一波公關公司，各種媒體宣傳稿多多益善。
總之，一個目的：
齊力把分鐘寺這隻「土鱉」打扮成高逼格的「海龜」。
先說規劃。
賣相不好，預期來找補。
「請不要只看眼前，那並非投資者應該有的眼光。」
好，我們暫且放下破爛不堪的「現在分鐘寺」，展望一下「未來分鐘寺」。
合生拿了地王后，「CBD國際生態區」概念就被熱炒。
1.2萬m三甲醫院，替代掉現在規模很小的北京首大眼耳鼻喉醫院，北京金橋醫院；
5.8萬m從幼兒園、小學、中學的教育用地，替換掉村小豐臺分鐘寺小學；
18萬m商超配套替換掉現在沒太多人氣的新業廣場；
還有3.5萬m主題運動公園、45萬m休閒綠地等等。
值得注意的是，區域內的教育地塊擬引進中關村三小。如果成功，分鐘寺的10萬+豪宅將吸引一大波東三環、東四環的高端教育改善客群，畢竟這一帶，雖然有錢卻缺少好的教育資源。
嗯，看起來不錯。
這規劃，讓「現在分鐘寺」一下從破敗的鄉土氣息裡看到了希望。
只是，規劃這事，誰能說的好呢。
知乎上有一個帖子，是問詢分鐘寺回遷房何時能夠交房的。
主管部門北京市豐臺區城市管理監督指揮中心回復是：從2014年5月，分鐘寺啟動了舊村改造項目，因涉及地塊內產別較多、拆遷體量較大，截止目前（2020年6月）完成了拆遷量的95%。
也就是說，從2014年5月到2020年6月經過了6年時間，分鐘寺村的拆遷問題還沒完全進行完畢。
當時的規劃呢？
再閃耀的夢想，也要從腳踏實地開始。再牛逼的規劃，也要一點點落實了才能逐漸體現價值。
配套落地投入使用的時間成了購房者最大的隱憂。
就算三個豪宅項目以「高周轉」方式快速入市，購房者從買房到入住最少也需要兩年時間。也就意味著，在房子建好後，商業配套未落實之前，這些豪宅業主所能享受的周邊商業配套，也就是城中村水平，並且這將持續很長一段時間。三五年能成形已經很感謝開發商了。
更何況，分鐘寺的這些規劃與已經擁有高端住宅、配套成熟、價值早就被認可的雙井板塊怎可相提並論。
再來看三兄弟的產品。
合生、金茂、世茂三家開發商，都具有純正的城市大平層豪宅基因。
世茂的高端系產品世茂·龍胤在北京市場一度吸睛；金茂的「六府、四悅」長期堅持科技住宅，其高端產品能力得到了市場認可；老牌房企合生創展在京靜默多年，給人的印象還是傳統豪宅開發商。
這次，世茂北京天譽、合生縵雲、東叄金茂府三個產品也都是大平層精裝豪宅，建築風格非常統一，吸引的客群特徵也極為相似，由此帶來的區域價值特徵也很統一。
同時，也意味著，客源競爭將異常激烈。
同樣的價格，同樣的地段，同樣的產品類型，對的目標客戶群也必定是同一撥。況且，三個項目都是合作項目，未來的營銷怎麼做，想也是一場十分好看的戲。
只是，眼下的市場環境對房企的銷售回款要求更高，「大家的第一目標都是回款和銷量。」一位房地產資深人士說，現在一線城市項目難做，利潤低，回款慢，公司對項目開盤和回款時間點卡得最緊，以前8個月的開盤周期，如今都被壓到了5個月。
分鐘寺某項目有望4個月就開盤，參與的開發商由此喜出望外。回款時間作為第一考慮因素的情況下，產品同質、客戶同類，大家心照不宣，低頭搶跑就是了。
「很多營銷人從拿下土地的那一刻開始，一直『711』到項目開盤才能休息，」上述資深人士坦言：「開發周期越短，積累客戶的時間越少，同區域的競爭就會越慘烈，開盤後天天都是『生死狀』，哪有時間去『抱團』」。
有業內人士表示，這麼高的拿地成本，加上人員、建安、精裝、稅費、資金成本，首期開盤價格低於12萬元/平米都會虧本。
同樣逼仄的利潤空間，四季青的豪宅項目首期特價房甚至推低至9萬多一平米，這對分鐘寺豪宅的潛在客戶又是一輪洗劫。
畢竟，周邊板塊如雙井、勁松，甚至更遠處的四季青等豪宅區域，與分鐘寺購買客戶有重疊之處，誰開盤快，誰價格低，誰就能搶得先機。
融創、金茂、世茂、合生等開發商們都明白這個道理，都在搶跑。
再來說說價格。
分鐘寺為什麼這麼火？為何能拍到7萬+的樓面地王？無非是它那稀有的地理位置決定的：從地理位置上看，分鐘寺往北不到10公裡就是國貿商圈，地鐵5站第即達，的確是黃金板塊。
的確，北京好多年沒有出過四環內的地塊了。三環，更是稀缺。
所以，三塊土地的樓面價創下今年地王不足為奇。接近7.4萬元/平米的世茂北京天譽；超過7.6萬元/平米的合生縵雲；以及6.7萬元/平米的東叄金茂府。
從售價來看，三個項目裡，拿地最便宜的金茂府，均價最低，每平米11萬元，另外兩個項目，均價要在12萬。
面對這樣的價格，有大V直言，「東南三環，10分鐘到國貿」，就這一點，就值12萬一平的均價！
也有自媒體大咖貓叔怒斥：「人生兩大慘：租房用蛋殼，買房分鐘寺！」
說它值12萬的，指的是分鐘寺距離CBD不足10公裡的地理位置，可以承接國貿金領們的居住需求；說它不值的，指的是分鐘寺的商業配套落地時間長，用紅利兌現以後的數字來購買鄉土氣息濃重的「城中村」，傻X。
誰的觀點正確？仁者見仁，智者見智。
十一郎認為，最終，都是要看購房者的個人需求和個人喜好。
如果你著眼未來，願意陪著一個板塊從「土鱉」長成「海龜」，並不計較讓開發商們吃掉一點點紅利和目前的居住體驗，那麼你可以選擇買入。畢竟，五年後的分鐘寺房價超過12萬是大概率事件。
如果你不想當「冤大頭」，更看重眼前的美好生活，想改善自住，又想買個好地段，那可以直接購買雙井、四季青等豪宅區域。只不過，五年後不要羨慕分鐘寺的高價。
任何的選擇都有兩面性，不可能完美。
看清大勢的同時，更要看清楚自己做選擇的目的和初衷。