有朋友告訴我，世茂天譽145平排卡不錯，看來分鐘寺們高舉高打的宣傳出效果了。
前有楊冪為東叄金茂府站臺，後有何穗為合生縵雲站臺，分鐘寺伴隨著明星效應，毫無疑問的紅了。
我們這群不明真相群眾，看著他們「對望CBD」的宣傳，動心了，還是一見鍾情的那種，我們裡包括我。
東三環、CBD、大開發商這三個詞，像極了高富帥和白富美，讓人慾罷不能。
然而，經過我細細分析，分鐘寺這個高富帥，可不是表面那麼簡單。
01
分鐘寺最多算高富帥小時候
東三環，我們第一印象會想到的是什麼？
國貿、雙井、三裡屯，擁有大使館、中央電視臺、北京最高樓中信大廈，以及眾多5A級寫字樓，同時扎堆擁有SKP 合生匯 世貿天階 三裡屯太古裡 藍色港灣等大型購物中心。東三環是時尚天堂和北京地標所在，也是有錢人扎堆的地方。
這樣的東三環絕對算得上地段中的高富帥，而同在三環的分鐘寺，大概長這樣，城市面貌還是一片空曠，還有幾根不合時宜的高壓線，最多算得上高富帥小時候，還有點小缺陷。
當我們決定買在分鐘寺的時候，就像做了小高富帥的童養媳，未來要陪著分鐘寺慢慢長大，等他成為了真正高富帥的時候，我們大概也不年輕了。妥妥的養成類遊戲，有沒有？
重點來了，分鐘寺有多大機會成為高富帥？
分鐘寺處在朝陽區和豐臺區兩區交匯處（買房需謹慎），屬於豐臺，離CBD的直線距離6公裡，地鐵4站地。
這個版塊在三環、京滬高速、成壽寺路的夾角處，豐臺部分只有1平方公裡的發展空間。看版塊規劃，住宅佔三分之一，商業佔了近一半，還有12年制學校、醫院和公交場站。
關於商業，對標SKP的可能性並不大，因為周邊消費力不夠。而大型購物中心的可能性很大，畢竟周邊居住區很密集。網傳，合生作為一級開發，會引進合生匯。
至於產業，由於體量太小，又不在豐臺核心板塊，幾乎掀不起浪花，就連豐臺最重點的麗澤商務區醞釀了10年了。
關於教育，我覺得是分鐘寺有機會逆襲的配套，但證明新學校好不好也需要時間，掛名牌的學校很多，真正好學校卻很少。
關於居住，分鐘寺地鐵站東邊6塊住宅，已經出讓了4塊，東叄金茂府佔2塊，合生縵雲1塊，世茂天譽1塊，預計售價均是10萬+，定調高端居住板塊無疑。
當分鐘寺集齊商業、學校、醫療、住宅後，相信城市面貌也能配的上10萬+，只不過現在就…有點...難看。
在說回分鐘寺和CBD的關係，顯然沒有大望路&雙井和CBD 那麼親近。如果說大望路和雙井是高富帥CBD的親兄弟，中間隔著6公裡的分鐘寺只能算個表弟。
表弟們最常說的就是「我哥是xxxx」，是不是和「對望中國尊」有異曲同工之妙。
03
買豪宅到底在買什麼？
作為一個理科生，我喜歡各種公式。所房價公式被我總結為：
房價=地段+建築物（房子+物業）+稀缺資源（主要是學區）
這個公式一定要謹記，買房會用到。
老破小學區房是少了建築物價值的房子，其他兩項佔比很高，所以房價高居不下。
豪宅屬性的房子，大部分是地段和建築物佔比很高，佔有資源主要是公園和商業，這兩項和教育基本上沒得比。
在北京的城市化進程中，地段和稀缺資源在升值，而建築物本身是不斷折舊貶值的，房齡越老貶值越快。當然，好的物業，好的建築立面，可以延緩小區衰老。
二手房市場上，我們能看到帶學區的老破小賣到十幾萬，也能看到豪宅賣到十幾萬（豪宅地段不會差 ），這是建築物價值、地段價值和稀缺資源的價值畫了等號。
同一個地段，新房的價格遠高於二手房，這就是建築物的價值。
回到分鐘寺身上，我個人粗淺的認為，地段價值是不如大望路、雙井、朝陽公園等地的，而建築價值就成了支撐12萬房價最重要的部分。
分鐘寺的房子們要用自身的產品素質，戰勝東三環次新，壓力著實不小。大家覺得分鐘寺新盤PK東三環次新，誰能贏？
03
分鐘寺10萬+邏輯欠火候
今年市場最大一個變化就是10萬+的回歸。頤和金茂府、香山壹號院、中海甲叄號院、分鐘寺3盤，都是妥妥的10萬+新盤。分鐘寺更是在土拍時，合生殺紅眼一舉拿下。
以上是不完全統計
10萬+的主力遍布在朝海豐，當然東西城也有西單上國闕和天壇府這樣的房子。豐臺豪宅的數量最多可選的空間最大，而海澱和朝陽在城市發展的階段上更有豪宅基因。
說實話，除了四季青（二手房板塊裡叫西山板塊），分鐘寺並不是眾人之前熟知的豪宅板塊，從認知到付費周期要更長。
我們習慣性的在買新房前，看看周邊二手房的房價，比如四季青（西山）。檀香山，西山美術館AE區都是妥妥的10萬+二手房，其他商品房也都是8萬+，有了對比，那麼12萬的頤和金茂府和香山壹號院就顯得比較合理，2萬的建築物價差很容易被購房人接受。所以，四季青兩個新盤都賣的不錯。
反觀分鐘寺二手房的房價大部分在5萬多，最貴的次新在7萬+，如今大躍進式增長一下到了12萬，步入豪宅的範疇，步子邁的有點大。5-7萬的建築物價差，什麼樣的產品才能有這樣的高溢價？
04
最多改善，非說豪宅
分鐘寺三兄弟在地段上一樣，學校和醫療配套也一樣，但在生態資源上有不小的差別。
東叄金茂府和合生縵雲東邊緊鄰公園和城市林海，比世茂天譽多了公園資源。其中東叄金茂府更是270°的城市生態景觀，資源加分最多。
至於建築物價值，個人認為相差並不大，都是大開發商，其中金茂在北京的認可度高一些。
3個項目的樓盤都開放了售樓處，其中東叄金茂府和世茂天譽的樣板間都已經開放。
東叄金茂府的戶型最小，其次是世茂天譽，最大的是合生縵雲。在單價上很難拉開距離，就在總價和產品上下手。
產品我都去看過了，第一印象世茂天譽的樣板間觀感更好，金茂這次遇到對手了。
但金茂勝在125的戶型小總價低，應該會賣的最好。
而145平的，金茂和天譽各有優勢，但天譽做了樣板間，而且是寬廳戶型，天譽這個戶型會好高賣。
至於200平以下的其他戶型，天譽也很有優勢。
200平以上看縵雲。
這一代豪宅，在科技上都很努力。金茂還是12大科技系統，但這次有了細節上的優化。世茂天譽則是5G黑科技，畢竟天譽在北京沒什麼科技住宅的參照物，這點金茂更好。合生我還沒認真看，估計也不會差。
至於產品再細節的部分，不是本次稿件的重點。
大家知道學區房會分等級，如果用等級來說分鐘寺新盤們的話，2等的地段，1等的產品，3等的資源，賣12萬，買的人會是誰？
讓我看見你的雙手。