（原標題：實探啟德發展區：香港「地王」的前世今生）
今年上半年，香港樓市還是一派欣榮光景，地價紀錄頻頻刷新，但隨著位於香港山頂文輝道的豪宅「地王」流標，香港土地市場頓時涼風陣陣，加之美聯儲加息後看空香港樓市的聲音越來越大，香港的「地王」又將面臨哪些考驗？香港特區政府又該如何拓展土地資源？我們不妨把目光投向一個「地王」頻出的地方：香港啟德機場舊址。
香港電影《一念無明》講述了一對父子掙扎在貧困和漠視的社會邊緣的故事。影片裡兩人生活的房子侷促放了一張雙層床，兒子側臥在上鋪，父親站立在床前，狹小的空間擺滿了各類生活用具，現實中人們又把這種房子形象地叫做「劏房」或「棺材房」。
土地供應短缺、土地利用率低一直是香港難以治癒的「頑疾」，也是房價高企、房屋供應短缺的最主要原因。今年上半年，香港樓市還是一派欣榮光景，地價紀錄頻頻刷新，「地王」快速迭代。不過，隨著位於香港山頂文輝道的豪宅「地王」流標，香港土地市場頓時涼風陣陣。這時，我們不妨把目光投向一個既熟悉又陌生的地方：香港啟德機場舊址。這個誕生香港多個「地王」的熱土又將面臨哪些考驗？對於全力增加房屋與土地供應的香港特區政府來說，又該如何拓展土地資源？
曾經的輝煌歲月
對於那些到過舊啟德機場的人來說，很可能僅僅見證各式各樣的飛機著陸就足以令人難以忘懷。
「小時候經常去牛頭角看飛機降落，飛機就像是城市上空飛翔的大鳥，這是舊啟德機場曾經的輝煌歲月。」出生在香港的莫華說，「對於那些到過舊啟德機場的人來說，很可能僅僅見證各式各樣的飛機著陸就足以令人難以忘懷。」
香港啟德機場曾是全球最繁忙的國際機場之一，然而極為繁忙的啟德機場卻坐落於城市中心——九龍半島南岸、維多利亞港之濱，周圍樓房密度高，空間非常狹小。
由於地理環境的局限，使飛機升、降啟德機場頗具挑戰性，再加上機場附近因山多而經常出現風切變，啟德機場因此享有「世界十大危險機場」的「美名」。不過，正是由於上述理由，使得航空公司通常都只會派經驗豐富的機師駕駛前往香港的航班，所以啟德機場自營運以來絕少發生大事故。「以前最有名的就是啟德機場的13/31跑道，急迴旋降落很好看。」莫華回憶說。
1998年7月，香港這個曾經繁忙的空港關上了門，所有業務都轉移到了西部島嶼赤鱲角上那個更大、更現代的新香港國際機場。啟德機場光榮退休，留下的基礎建築在2013年完成改造，更名為啟德郵輪碼頭，也是迄今為止香港最大的碼頭。
除了啟德郵輪碼頭，舊啟德機場以及周邊片區的土地資源對寸土寸金的香港來說，自然成為了發展的重要標的。據悉，早在1993年東南九龍發展綱領研究就已出臺，計劃將啟德發展為「城中城」，總面積為580公頃，其中填海面積為300公頃，目的是平衡分布住宅、商業及工業用地，發展新市鎮。後幾經修改，以「不填海」為原則重新規劃，最終於2007年11月通過新修訂的《啟德分區計劃大綱圖》，啟德發展計劃正式啟動。規劃中的啟德發展區集合了CBD（中央商務區）、住宅、體育、旅遊各種功能，是西九龍文化區之後政府又一更大型區域發展計劃，自然也成為未來香港地產發展升值的一個重心。
各家爭搶之地
一年的時間，啟德就誕生了兩幅「地王」。不過，啟德片區土地出讓被內地房企拿下的情況才過去不久，最近一段時間以來就只剩下港資房企的身影。
作為香港政府重點投資的新興區域，啟德發展區在起建伊始便受到廣泛的關注。證券時報記著在啟德發展區調查發現，眾多基建項目正在如火如荼進行中，周邊已經有多個已開發房地產項目。記者發現，啟德片區早前開盤的嘉華嘉匯和保利龍譽均取得良好的銷售業績。當地中介李經理告訴記者，最近位於啟德片區的啟德1號項目成交的一套實際面積為375呎的單位，售價880萬港元，以實際面積計算的呎價達到23467港元。2016年9月，啟德1號第一期實際樓面呎價為17331港元。
多位中介告訴記者，嘉華嘉匯和保利龍譽目前在售的單位總價普遍在千萬港元以上。目前，啟德附近新房平均呎價在2.5萬港元左右，景觀好些的房源呎價接近3萬港元。
對於寸土寸金的香港來說，啟德機場就在九龍城區，隨著交通、公共設施的完善，啟德因此成為了香港炙手可熱的「黃金地塊」，吸引了諸多開發商競標奪地。有業內人士表示，啟德片區土地資源豐富，未來升值空間大，對於想要打開海外市場、打造旗艦產品的內地房企來說，是一個很好的選擇。
公開資料顯示，2013年6月，中國海外以45.6億港元投得兩幅屬於「港人港地」的啟德1H1及1H2用地的發展權，發展為「啟德1號」，平均樓面呎價約5100港元。2014年2月，保利以39.23億港元投得啟德1I區3號地皮，平均樓面呎價就已經漲至6530港元。2016年11月，海航以88.37億港元投得啟德1K區3號地皮，平均樓面呎價1.35萬港元，刷新當時九龍區地價成交最高紀錄。隨後，海航接連拿下啟德發展區多塊地皮，打破自己的紀錄成為當時的新「地王」。不過，海航隨後又先後將手上的多宗啟德地塊出讓。
值得注意的是，啟德片區土地出讓被內地房企拿下的情況才過去不久，最近一段時間以來就只剩下了港資房企的身影。今年5月，新鴻基地產奪得九龍啟德第1F區1號地盤的新九龍內地段第6568號用地，成為繼南豐、恒基兆業、九龍倉之後最新加入啟德片區的港資發展商。記者查閱到的公告顯示，新鴻基地產全資附屬公司崇啟收到香港地政總署的信件，以土地金額251.61億港元投標購入位於啟德的一宗土地，允許用途為非工業用地，這塊地更刷新香港多項賣地紀錄，成為全港最貴的「新地王」，風頭一時無兩。業內人士普遍預計，該地上市後的住宅呎價有望突破3.1萬港元。
值得注意的是，就在2017年南豐以246億港元拿下九龍啟德商業地，成為當時香港的「地王」後，僅一年的時間，啟德就誕生了兩幅「地王」。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，啟德板塊屬於有較大開發空間的位置，開發商看重此類地塊也符合預期。
就在9月底，香港特別行政區政府發展局局長黃偉綸曾就「2018年10月至12月賣地計劃」作說明時宣布，政府會以招標方式出售4幅住宅用地，其中，大嶼山及大埔各有一幅，另外兩幅位於啟德。有市場人士認為，其中最矚目地塊是位於曾經的啟德機場跑道上的九龍啟德第4C區3號地塊，該地塊可享全海景，預計每呎樓面地價約2萬港元，地塊總值高達130億港元。另一幅啟德住宅地同樣位於曾經的跑道上，面向市區的方向，該地塊每呎樓面地價約1.8萬港元，總值約96.4億港元。
可以預見的是，屆時相關地塊或將再度引起各路開發商爭奪，啟德舊機場搖身一變成為了炙手可熱的「黃金地塊」。不過，即使是「黃金」，也要面對香港樓市的考驗，開發商屆時會如何選擇？一旦香港樓市走進下行通道，對於在香港高價拿地的房企來說，他們會被套牢嗎？
樓市的考驗首先來自房價的走勢。就在上述賣地計劃公布之時，香港金融管理局宣布，基本利率根據預設公式上調25個基點至2.50%，上調基本利率的舉措是因應美聯儲調高聯邦基金利率的目標區間25個基點做出的。過去10年，受益於港幣與美元掛鈎、市場高度開放、經濟表現良好，香港成為全球最為火爆的房地產市場之一。不過，美聯物業公布的香港房價走勢圖顯示，今年9月以實用面積計算的平均呎價為13561港元，環比下跌1%，終止了連漲勢頭。投資銀行裡昂證券更是早在8月底的研報中就已指出，經歷了多年上漲後，隨著市場人氣急劇下降，香港房價將下跌。
如何拓展土地資源？
一邊是遇冷的「地王」，另一邊，香港特區政府正盡全力增加房屋與土地供應。
樓市的考驗還包括「地王」的遇冷。就在10月中旬，香港地政署公布位於香港山頂文輝道第2、4、6、8、9及11號的鄉郊建屋地段第1211號用地的招標，因為地價標金未達到政府就該用地所定的底價，政府不接納在10月12日截標時所接獲的5份標書，也就是「流標」。據悉，該地塊預計將發展為超級豪宅項目，主要提供大面積豪宅單位，所以早就有當地媒體將這塊地稱作即將誕生的「新地王」。此次山頂文輝道的「準地王」流標，反映出市場對土地溢價從看漲到看跌的預期，已先於樓市行情發生了轉變。
啟德發展區一度成為「地王」的搖籃，但「地王」也有遇冷之時，而且「地王」的出現並不能惠及所有民眾。一邊是遇冷的「地王」，另一邊香港特區政府正盡全力增加房屋與土地供應。
香港特區行政長官林鄭月娥此前發表了2018年施政報告，這份題為「堅定前行 燃點希望」的施政報告強調將持之以恆地開拓土地，發展公營房屋。林鄭月娥強調，特區政府會持之以恆地開拓土地，不會因經濟的短期波動，或物業價格的升跌而動搖覓地造地、建立土地儲備的決心；政府有責任為不同收入的家庭提供適合居所，將增加公營房屋的比例，調撥更多土地作公營房屋發展；政府開拓的新增土地，以房屋單位計算，七成將用於興建公營房屋。與此同時，施政報告中提出幾項土地供應計劃，分別是「明日大嶼」、發展棕地（被棄置的工業或商業用地）、土地共享和活化工廈。
在業內人士看來，「明日大嶼」是為了避免香港重蹈覆轍，再次陷入土地十分匱乏的困局。2016年公布的《香港2030+》規劃研究顯示，香港在未來30年需要的發展土地為4800公頃，如果扣除已經落實發展的3600公頃，長遠欠缺1200公頃的土地，而香港土地供應專責小組主席黃遠輝表示，香港長遠欠缺的土地甚至遠不止1200公頃。這時，更有相關人士提出「飛地」的模式。
公開信息顯示，港區全國人大代表鄭耀棠建議，在粵港澳大灣區內發展20至30平方公裡、可容納50萬至60萬人居住的港式新市鎮，解決香港居住問題的燃眉之急。更有消息指出，香港房地產協會倡議與廣東省合作發展「大灣區國際商貿互聯港」，開發130平方公裡土地。利用港珠澳大橋，於大橋人工島的位置向南再興建一條行車大橋，接駁至距離大嶼山以西3海裡的桂山島。
與之相關，同樣採取「飛地模式」的深汕特別合作區可謂抓住了許多風口，也逐漸引起市場的關注。中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，從資源合理配置的視角看，這種飛地模式顯然具有前瞻性和巨大發展潛力。飛地模式必然會加快推進大灣區各個城市間的融合，因為儘管飛地本身屬於港深澳單獨管理，但這些「先鋒城市」必然把各自城市先進的發展理念、產業、投資、人才、管理帶過去，飛地實現快速發展過程中，必然對周邊地區產生積極影響，事實上帶動周邊地區的發展。
看來，如何協同其他途徑為香港提供長效的土地供應機制，仍將是香港特區政府需要長期探索的問題。