低價殺入，能否取勝？
眾所周知，番禺市橋板塊在過去幾年一直都以二手房成交為主，不是大家不想買新盤，而是根本沒貨賣。
直到今年，隨著大華·紫悅府、龍光·天璞、電建地產·洺悅玉府「三大金剛」出現，市橋的新房市場才重新活躍起來。
不過，拿地價決定房價，這三大新盤均價都超3萬元/㎡。其中，大華·紫悅府均價約3.4-4.7萬元/㎡；龍光·天璞和電建地產·洺悅玉府，洋房均價都在3.5萬元/㎡左右。
總之，剛需想在市橋板塊上車，不易。
但近日樂居君發現，板塊內有一個叫璞悅臺的新盤正準備低調開盤，從地圖上看，它與地鐵3號線市橋地鐵站的距離，比以上三個盤都要更近，吹風價卻比它們都要低，居然能有2字頭！
不多說了，樂居君馬上為你們探路。
01
周邊配套匱乏 但舊改如火如荼
雖然在地圖上看，璞悅臺離地鐵站不遠，但實際上，從市橋地鐵站A出口出來，還要步行一段距離到黃編牌坊公交站，坐兩站公交到公路局南城分局，才能到達項目，整個過程耗時近半個小時，不太適合高度依賴地鐵出行的人群。
別小看這30分鐘，它足以讓商鋪林立的繁華街道，變成遍布廠房和自建房的村莊。
市橋地鐵站周邊的繁華街景
璞悅臺周邊街景
樂居君實地走訪發現，項目周邊並無大型商場和食肆，配套實在欠缺；學校方面，按照招生地段劃分，業主孩子將會入讀蔡二村的螺山小學（村小）。
另外，項目自身沒有配套幼兒園，業主可選擇隔壁的春華幼兒園或者周邊的私立幼兒園。
不過比較值得期待的是，項目周邊的很多村莊已經開始舊改，未來片區環境配套會上一個檔次。
以項目所處的蔡邊二村為例，其在今年7月發布舊改招標公告，合作企業身家要求最低200億元。
至於蔡邊一村舊改項目已經在2019年1月被上海升龍拿下，總投資不少於60億元。規劃顯示，該項目將打造為總部創智園、文旅宜居地，通過增加大量的住宅用地和商業用地，總建築面積增加了133.6萬㎡，同時增加中小學、幼兒園、醫院等公共配套設施。
改造後的蔡邊一村，未來儼然一座生活大城。
不難看出，假以時日，璞悅臺周邊配套會大大升級，但主要還是靠「蹭」。
02
最低2.9萬元/㎡ 戶型設計有亮點
雖然先天優勢不明顯，但項目比較「爭氣」，能看出來是下了功夫打造產品的。
首先，項目佔地面積僅18518㎡ ，但園林綠化率也高達46.8%，沒有因為面積小就壓縮園林空間。
雖然還未完工，但從雛形也能看出來這裡的園林設計比較氣派。
其次，整個項目只有3棟建築，一共360戶，容積率只有2.4，建築密度為10.9%，而其它住宅一般都超過20%。小區內還帶泳池、籃球場、底商等配套，更驚喜的是，項目為純版式住房設計，所有戶型都朝南，南北對流。
車位方面也秒殺很多大盤，配比為1：1.42，算是很充足了。
項目預計8月中下旬開盤，首推最裡面的1棟，相對比較安靜，之後再推3棟，最後才推中間的2棟。
戶型方面就比較簡單粗暴了，無論哪一棟都只有兩種選擇：102㎡三房兩廳兩衛和128㎡四房兩廳兩衛，目標對準改善型客戶。
從上面戶型圖都可以看到，兩個戶型都比較方正，主臥均帶衣帽間和衛生間，
樂居君參觀完樣板間後，只有兩個最直觀的感受：
實用率高，空間寬敞！
陽臺無敵！
直接上圖讓大家來感受一下~
102㎡三房兩廳兩衛樣板間：
該戶型衛橫廳設計，廳出陽臺，採光和通風都很好。
|客廳
陽臺6.4米長，在這裡喝喝茶，放放空，實在愜意。
兩個次臥面積都不小，放了書桌、衣櫃等家具，空間也不顯狹窄。
|三個房間
廚房還貼心做了冰箱的收納位置，放下一個雙門大冰箱，廚房裡走動兩個人都還綽綽有餘。
|廚房和衛生間
128㎡四房兩廳兩衛樣板間：
與三房戶型相比，四房戶型多了26㎡，增加了一個房間，客廳空間相對也比較大。
|客廳
|兩個次臥
|書房
|主套和配套的衛生間
來品品這個6.5米長的陽臺，真是絕了......
|6.5米的陽臺
陽臺朝南，正對小區園林，景觀還是不錯的。
此外，項目每棟樓的大堂都分了左右兩個入口，相當於一梯兩戶（實際是兩梯四戶），能保證業主私密性，居住品質較高。
價格方面，銷售替樂居君算了一套102㎡三房兩廳兩衛戶型，總價為310萬元，折合約3萬元/㎡，首付為93萬元。
對於這個價格，銷售坦言是「預多不預少」，也就是到時開盤價有可能是低於3萬元/㎡的。「到時開盤價肯定不會到3.3-3.4萬元/㎡，有可能最低到2.9萬元/㎡，但這個均價只會出現在128㎡四房戶型，目前有3萬抵8萬優惠。」
這也意味著，項目吹風價為3萬元/㎡，實際開盤可能會出現2.9萬元/㎡！
什麼概念？這個價格甚至比市橋板塊一些超20年樓齡的二手房都要低！
以市橋地鐵站為中心，一公裡為半徑畫個圈，星譽花園、鴻禧華庭均價都超3萬元/㎡，而彩晴軒、北城雍雅園、溫馨裡均價在2.8~2.9萬元/㎡左右。
均價3.6萬元/㎡的鴻禧華庭雖然已經有24年樓齡，但勝在近地鐵站，且小區規模大，僅樓下底商已經能滿足業主日常需求，更不要說周邊有鑽匯廣場、喜悅新天地等大型商業中心了。
與鴻禧華庭相比，星譽花園離地鐵站就遠點了，但其樓齡僅得9年，所以均價也高達3.1萬元/㎡。
至於均價2.9萬元/㎡的北城雍雅園和彩晴軒，樓齡分別為30年、17年。
也許有人會覺得，市橋地鐵站周邊超20年樓齡的二手房配套成熟，均價比璞悅臺要高，是很正常的，畢竟地段決定一切，在總價相差不大的情況下，自己也會優先選擇二手房。
但也有人會覺得，只坐兩個公交站就能以更低均價買到一手房，住個精裝新房不香嗎？！
只能說，各花入各眼了。但樂居君踩盤發現，即使是工作日，現場客戶都基本坐滿，他們大部分操著粵語口音，銷售也證實目前有5、60人下了誠意金，大部分為市橋本地人，有些還是旁邊的蔡邊村村民。
「他們房子都準備拆遷了，所以先來看房，買了可以在拆遷時住，就不用租房了。」銷售說道。
所以說，璞悅臺最低2.9萬元/㎡這個價格，對特定人群還是有一定「殺傷力」的！
03
產權縮水近26年
樂居君從陽光家緣網查詢得知，項目由番禺本地開發商——禺城建設綜合開發公司開發建設，它開發過的項目還有位於番禺沙灣的敏建錦繡世家，如今二手均價2.3萬元/㎡。
陽光家緣網還顯示，璞悅臺是在1994年10月拿地的，至今產權縮水將近26年。但民法典已經規定，70年產權的房子可以自動續期，所以這個影響不大，
總結下來，樂居君認為項目價格有優勢，產品也打造得比較精細，對有車一族友好（順著番禺大道可以直達廣州市區和南沙、過了機電山莊立交橋回到市橋老城）。
但是缺點也是十分明顯的：周邊配套匱乏，想要好學位的客戶基本不用考慮；小區規模小，也註定了公共配套設施不會太多，只能等周邊舊改改善。
樂居君認為項目的性價比還是比較高的，但買不買得過就見仁見智了。還有比較有意思的是，與其它新盤即將開盤不同，該項目十分低調，既沒有啟動中介渠道蓄客，也沒有到處賣廣告，基本都是「自來客」，難道開發商也覺得不愁賣？
好了，看到這裡，你對這個新盤有什麼看法？歡迎在下方留言區和我們一起討論~
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文章來源:樂居買房