本報記者 劉頌輝 浙江德清報導
在杭州市區往北40公裡的莫幹山，是擁有千年歷史的江南休閒旅遊勝地。自民國時修建西式別墅起，一直因獨特的風光備受推崇。
藍城郡安裡，莫幹山內一座體量最大的文旅小鎮項目，從運營開發伊始，就成為度假區裡的明星小鎮。
近日，《中國經營報》記者在走訪德清縣房地產市場過程中，有置業顧問透露，在藍城郡安裡投資一套70年住宅產權的房子可以享受返租政策，購買後統一委託給公司運營，承諾返還7～15年的運營租金。
該銷售政策在藍城郡安裡的售樓中心得到了印證。一名銷售人員介紹，郡安裡項目由藍城房產建設管理集團有限公司（以下簡稱「藍城集團」）負責代建和代銷，待售的排屋和公寓必須委託給酒店來經營，每年租金回報率6%。「一套525萬元的排屋，6年可回款租金就有180萬元，相當於節省了房價。」
不過，記者深入調查發現，在光鮮亮麗的投資模式背後，該項目的委託經營方與開發商佐力集團存在千絲萬縷的關係。而近3年裡，佐力集團及旗下上市公司的業績已然出現下滑趨勢。
在藍城集團董事長宋衛平執掌下，曾表示將不依靠房產銷售來賺錢。那麼刨去房產銷售，藍城小鎮項目如何實現盈利，又將如何實現「百座小鎮」的目標？
「放心拿租金」
此刻正是一年中的最好時光，初夏的莫幹山覆蓋在層林疊翠之間，空氣清新而溼潤。細雨過後，山間的別院和小屋被蒙著一層薄霧。
山腳下的藍城郡安裡，這座曾舉辦過大型旅遊活動和馬拉松盛宴的小鎮，工作日裡卻顯得冷清，遊客稀疏。
在郡安裡的售樓中心，隨處可見藍城集團的標誌。門口的展板上寫著：「莫幹山珍罕可售70年私產」「宋氏藍城，樹梢上的玻璃盒子」。
依靠天然的山形，郡安裡分成「動區」和「靜區」兩部分。其中「動區」包括歡迎中心、酒店主樓、大草坪、Discovery探索基地和馬場；「靜區」深入山谷，規劃有酒店客房、童玩中心、康養中心和小別墅。
銷售人員江倩（化名）介紹，郡安裡項目主要有一期4個地塊，包含獨棟別墅、聯排別墅和公寓類產品。小鎮位於山間地頭，因此還包含高聳的山頭、寒碧的水庫、4座果園和連片的茶園。
項目總用地面積約1300畝，但規劃的可建築面積僅僅有11萬平方米，綠化率超過90%，按容積率算僅有0.12%。
據郡安裡悅山排屋的樓書顯示，70年產權的度假Villa引入分時度假的管理模式，由專業團隊對業主的房屋全程打理維護，出租5年，並籤訂返租合約，享受每年6%的租金收入。
「一期B、C地塊分別有排屋和小戶型公寓產品，都有投資理財功能。」銷售人員魏民（化名）表示，由於是現房銷售，必須在和德清御隆旅遊開發有限公司（以下簡稱「德清御隆公司」）籤訂購房合同的同時，與德清郡安裡旅遊開發有限公司（現改名浙江郡安裡文旅發展有限公司，以下簡稱「郡安裡文旅公司」）籤訂7年的委託經營合同，後期交給酒店統一運營，每年按房價6%的比例收入租金。
魏民介紹道，郡安裡由德清縣本地大型企業佐力控股集團投資開發，其中3個地塊由藍城集團設計和建造。「德清御隆公司和郡安裡文旅公司都是佐利控股集團旗下的公司，有開發商做擔保，每年2月份給業主付租金款，儘管疫情也沒有耽誤，所以可以放心拿到租金。」魏民介紹，目前返租部分的房源由君瀾五星級酒店代理運營。「後期可能會換掉，交給受託方統一安排，只要在公司委託之下都行，引入其他酒店品牌或者公司自創品牌。」
「房產公司售後返租模式本身就是禁止的。」德清住房與城鄉建設局房產科一名女性負責人告訴記者。與此同時，該局辦公室負責人唐瑩在回復記者採訪時表示，科室負責人已對此向郡安裡項目了解情況。下一步，住建局還將加強對房地產項目銷售日常監管和巡查。
運營方業績下滑
郡安裡的公寓部分基本售罄，早已用於酒店出租。君瀾酒店集團官網顯示，莫幹山郡安裡君瀾度假酒店擁有各類客房共計260套。
6月12日，記者從網絡平臺查詢到，郡安裡君瀾度假酒店於2018年裝修，當日客房的最低價格1789元/間，最貴的獨棟別墅為6919元/套。酒店日常入住率達到多少？銷售人員未透露，並且婉拒了記者繼續參觀酒店部分的要求。
天眼查顯示，德清御隆公司分別由德清郡健投資管理合夥企業（有限合夥）、德清寅幸投資管理合夥企業（有限合夥）和德清佐力君康健康產業發展合夥企業（有限合夥）持股42.42%、30%、27.58%，董事長為俞寅。
股權穿透後發現，德清御隆公司的後兩位股東主要由佐力控股集團有限公司控制，俞寅也是佐力控股集團的董事。
負責項目委託運營方的郡安裡文旅公司註冊成立於2012年12月，同樣也是由德清佐力君康健康產業發展合夥企業（有限合夥）和德清佐力君康健康產業發展合夥企業（有限合夥）控股，上市公司佐力藥業股份有限公司（300181.SZ）也有部分參股。
記者從德清縣政府獲取的一份郡安裡備案價格表顯示，135套房源備案總價為9.66億元，按照6%的租金回報率估算，該項目若全部對外委託經營管理，每年需要支付業主5797.14萬元。
而Wind統計數據顯示，2016～2019年，佐力藥業分別實現營業總收入8.4億元、7.9億元、7.3億元、9.1億元，分別同比增長25.2%、-5.49%、-8.02%、24.77%，歸屬母公司股東的淨利潤分別為7202萬元、4514萬元、2075萬元、2559萬元，分別同比增長-15.0%、-37.3%、-54.03%、23.33%。
記者針對公司業績是否滿足郡安裡項目每年返還租金額度問題，前往佐力控股集團，但是行政辦公室一名姚姓負責人並未正面回復。
此外，值得注意的是，佐力集團旗下另有一家佐力科創小額貸款股份有限公司（06866.HK），於港交所上市，執行董事兼董事長也為俞寅。統計數據顯示，2017～2019年，佐力小貸營收和淨利潤出現逐漸下滑趨勢。
「度假酒店雖說單價比較高，不過收益受季節性影響比較強，一般只有周末和節假日入住客人較多，能夠產生盈利，平時有時候可能還是要貼錢的。」佐力藥業一名高管坦陳。
佐力藥業此前還披露，其為德清御隆公司自安徽國元信託有限責任公司取得的貸款3億元提供保證擔保，並由佐力藥業控股股東俞有強（俞寅之父）提供反擔保，該借款同時由德清御隆公司以其自有的土地使用權和房屋建築物作價4.32億元提供抵押擔保，由佐力集團、俞有強和俞寅提供保證擔保。
「近些年，類似的銷售模式其實在國內不少地方都發生過，相當於是售後返租的經營模式。不過，從目前採用類似運營模式的公司來看，成功案例並不多，甚至很多因此而失敗。」國家高端智庫、中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任、研究員宋丁表示，很多地方對文旅市場存在誤判，當房源出租狀況不佳，託管公司經營不善，仍要支付給投資人固定的租金，會導致虧本運作資金鍊承壓。若運營方以各種理由拒絕給投資人提供租金收益，則容易產生合同糾紛。
合作開發模式「裂痕」
藍城集團與郡安裡項目結緣始於2017年4月。彼時，佐力藥業宣布，佐力集團與藍城集團將在健康養生方面發揮優勢，郡安裡也將是其布局大健康產業的重要一環。
事實上，在此之前的一年，2016年4月，佐力藥業才出資3000萬元聯手佐力集團才購了德清御隆公司及德清郡安裡旅遊開發有限公司70%股權。
莫幹山鎮政府一名負責人透露，最初是香港公司投資拿地開發，後來出現資金鍊問題，才被佐力集團全盤接手。與藍城集團合作開發，郡安裡項目才逐步成型。
佐力藥業與藍城集團籤約合作之後，郡安裡項目迅速改頭換面，四處充斥著藍城建設的色彩。
按照藍城集團的規劃，藍城郡安裡是遵循保護性開發和尊重自然原則，度山勢而設計出融於自然、與陽光松風親密接觸的生活美學小鎮，項目集粹度假酒店、頤樂、康養、童玩、學習、探索和家庭等高端配套。並且逐漸承接各類體育賽事活動，打造文旅IP。
這顯然與佐力藥業此前的規劃——培育中醫藥健康養生基地相違背。上述佐力藥業的高管透露，接下來公司可能會剝離郡安裡項目的股權，不再參與小鎮業務，而是聚焦製藥主業。
北京金訴律師事務所主任、北京法學會不動產法研究會理事王玉臣律師表示，表面看來，開發商和運營方不存在股權關係，實際上還是有一定的關聯性，也算是變相的售後包租行為。不少的售後包租公司是項目公司，甚至是空殼公司，往往是為了運作某個項目而註冊，有的還披著某集團公司的外衣，但往往抵禦風險能力較低。
王玉臣還指出，售後包租行為之所以被禁止，正是因為其風險很高，市場的培育、項目的運營是受一系列因素影響和決定的。不少開發商將售後包租變成了營銷宣傳的熱點，是抓住了購房者購買旅遊地產時後期運營收益的痛點。籤署合同的時候，運營方對外甚至聲稱代表著開發商，而一旦運營不善，開發商則可能利用合同相對性，不會承擔任何責任。購房者損失的不僅僅是收益，還會造成房屋價值的貶損。運營公司實際上可能根本沒有資金能力，就算打贏官司，也難以執行。
採訪過程中，藍城郡安裡項目一名副總經理否認存在售後返租的行為，其表示，委託租賃的產品已經沒有了，目前都在銷售普通自住的產品。酒店運營模塊由其他公司在負責，由於涉及商業機密，暫時無法透露。
對於如何應對合作方運營行為給品牌帶來的風險，該名副總經理表示，公司會同客戶交代合作方與藍城集團的背景，只要說清楚委託方與藍城集團不存在直接性關係，後期的選擇由客戶來決定。
作為國內小鎮開發的先行者，藍城集團前身是綠城房產建設管理有限公司，為房產代建業務的承接主體。截至2019年，藍城集團品牌價值達162億元。根據宋衛平的「百鎮計劃」，10年內，公司將打造100個複合型理想生活小鎮。
據相關媒體報導，去年12月，藍城集團卻與廣西雲天集團終止合作，在此之前的5個月裡，雙方剛籌備打造南寧桃李春風小鎮項目。對於該項目擱淺的原因，業內人士透露，項目本應於當年12月可以拿地，但至今未能落實，預計土地轉性困難，開發團隊解散。
對此，宋丁認為，目前來看，藍城小鎮多是以增加噱頭的方式擴張運營，在行業內尚未形成核心的特色，反而更多是以房地產項目來體現，流於常態化。後續應該做標杆性項目，打造地方文旅IP，既兼顧產品的品質，又具備可持續的盈利能力。
針對小鎮項目的開發規模和營利模式，記者多次致電並致信藍城集團方面，截至發稿，相關負責人尚未作出正面回應。
（編輯：石英婧 校對：顏京寧）