實況新聞—重慶時報消息，國富沙磁巷小區，離磁器口不到一公裡，近日有業主向實況新聞—重慶時報記者反映，自今年開春以來發現很多手提行李箱的遊客在小區內進出，小區內的民宿數量也不斷增加，目前粗略計算都有40多家。
7月12日，記者來到沙磁巷小區，看到這是一個由7棟樓組成，接房沒多久的新小區，由於民宿隱藏在住宅樓內，小區內沒有看到任何招牌和廣告，若非熟人或者小區居民，根本很難發現。
△房屋購買合同裡明確標明國富沙磁巷小區是住宅用地
業主：住宅變民宿小區嘈雜存隱患
「小區2017年10月份交房，今年開春以來，就有陸續帶著行李箱入駐的人，剛開始並不知道有民宿，以為是房子裝修好了開始入住的住戶，但後來發現，雖然提行李箱進小區的人很多，但出小區的人也很多，上去一問才知道是來磁器口旅遊的人在我們小區住宿。」業主熊先生告訴記者。
7月12日下午，記者在沙磁巷小區門口，看到物業和一些業主正在逐一盤問不刷門禁想進入小區的外來人員。這些業主告訴記者：「這麼熱的天我們來這堵起，就是為了抵制住宅民宿。因為這些外來人員進出小區嚴重幹擾了我們的生活。」
業主們回憶，在6月份有3位男性半夜醉酒回到小區，其中一人醉酒十分嚴重由其他兩人攙扶，他們在小區大吵大鬧驚醒了很多業主，經詢問三人均說不清住所地址，還要通過手機查詢，業主們判定他們是民宿住客無疑。這些無法確認身份的陌生人讓業主們感到不安。現在小區有100多戶業主自發組織起來抵制這些擾民的住宅民宿。「我們這個小區是封閉式品質小區，住房合同上也清楚說明商品房用於住宅，即便現在要改成商用，根據法律規定，也必須要經過其他業主同意才行。」住在5棟的張先生告訴記者。
△在門口被阻攔的住客會通過車庫進入小區
物管：沒有執法資格只能進行勸阻
小區物管也注意到無照經營的住宅民宿，在接到業主反饋後，加大了對進入小區人員的身份核查，還多次找到相關的民宿經營者，但是並沒有多大的效果。物管工作人員介紹，整個小區共7棟，2527戶，目前大多都在裝修階段。雖然小區交房還不到1年，但住宅改民宿的形式愈演愈烈。雖然目前在小區大門貼有告示禁止遊客入內，但仍有民宿住客為了入住，不惜通過走地下車庫，甚至翻越欄杆的危險行為進入小區。
記者在沙磁巷小區了解採訪時，正遇上物業對入住的旅客進行勸阻，民宿經營者在小區門口接住客，見狀直接提著住客的行李向阻攔的物業身上衝撞，雙方起了衝突還報了警。
「目前小區內入住業主有200多戶，但是通過我們記錄到的住宅民宿就有40多家」小區物管陳主任說，這些無照經營的民宿不僅給物業工作帶來困難還存在一些隱患：入住人員密集且身份不明，增加了物館的管理成本和難度；住客由於短租並不會過多約束自己的行為，製造的噪音嚴重影響其他業主生活；還有一些為增加房間數量，改變住房結構會給整棟樓帶來安全隱患。
「我們在核實到有無照經營的民宿後，首先是制止並且下發整改通知書，但是如果拒不整改的話，只能上報到有關部門」陳主任表示，「物業對無證住改商情況的查處確實存在困難，一方面，這些經營者並不會在小區或者是門口做任何標誌，另一方面，物業不具有執法權，不能強制執行整改，而勸阻的效果並不明顯。」
△多個短租平臺上都能找到沙磁巷小區的民宿，但目前這些民宿的合法經營手續很難辦全
民宿：交易線上完成，處於市場灰色地帶
「你說民宿屬於酒店或快捷吧？不是！說是傳統意義上的房屋租賃吧？也不是！所以大多民宿經營者都很難辦到合法的經營手續，將來在運營中一旦出現法律和安全問題，合法權益就很難得到有效的保證。」一位知情人士殷先生擔心地向記者道出了如今民宿業整體處於市場灰色地帶的尷尬。
對此，記者通過美團旗下榛果民宿，在沙磁巷小區「民宿」預定房間，由地下車庫進入小區，通過房主網絡上告知的密碼打開房門，即可入住。在此過程中，經營者無需確認入住者身份和人數，整個過程中記者都未與經營者見面。
「如果經營者要跟每個租戶見面，無疑會增加人力和時間成本。小區若是密碼鎖，經營者直接線上告知密碼；若是鑰匙，會放在樓下小賣部或保安處供住客自取。至於民宿管理，經營者會在每個小區僱專門的保潔，對民宿進行打掃和物品檢查，當檢查沒有損壞後，押金會通過民宿平臺退還住客。」殷先生透露說，整個過程全部可在平臺線上操作完成。
「城市民宿很久之前就開始出現了，多半是一些個人房東或二房東。在發現有利可圖之後，就開始規模化、公司化運營，出現了一批收小區出租房的管家公司或團體。收來的房子距景點近的地方就改造成民宿、日租房，供遊客租住。」殷先生告訴記者他的朋友就做這行，並且想讓他一起加入。
記者通過搜索發現，在美團上沙磁巷範圍內的民宿達到417家，為了解民宿入住平臺是否需要相應資質，記者嘗試以商家身份入駐飛豬、途家、Airbnb平臺，發現只需進行實名驗證，提供房屋面積、廳室等配套設施信息和房屋照片即可成功入駐，沒有其他任何資質及信用的審查。
△執法部門對業主舉報的小區民宿進行現場檢查
管理部門：民宿無照經營，遇查和執法者「躲貓貓」
據了解，酒店、旅館屬於特種行業，要五證齊全才能進行經營活動。其中包括工商部門核發的營業執照，公安局核發的特種行業許可證，消防部門核發的消防許可證，衛生防疫部門核發的公共場所衛生許可證以及稅務機關頒發的稅務登記憑證。但民宿是一種全新的住宿類型，它不同於酒店和旅館，目前國家對於民宿還沒有一個明確的主要管理部門，多個部門之間存在交叉管理的情況。
對於沙磁巷小區民宿無照經營的問題，烈士墓工商所宋所長告訴記者，居住用房從事經營活動想取得營業執照，需要社區提供住改非證明性文件、產權證、租房協議、身份證及照片。當然，儘管民宿可以辦理營業執照，但其他的特種行業許可證及消防許可證等缺一均屬於無照經營。而對於無照經營，公安機關可以對其進行依法取締。但是面對執法部門的檢查，民宿經營者常用的辦法就是「躲貓貓」。
「近期經常會接到沙磁巷小區的報警電話，多的時候一天能夠接到3、4起」7月2日，公安部門、社區街道和物業聯合對小區內的私自住改非情況進行抽查。執法人員上門執法，卻沒有人開門。由於住宅民宿交易，基本都是通過線上完成，線下很難見到經營者。同時經營者了解私自經營不合法，會讓住戶自稱是親戚朋友。這樣就沒有交易憑證來證明住房用於經營活動，處理起來就很困難。
△沙磁巷小區內的民宿廣告貼到了磁器口附近的便利店
律師：住宅改為商用，需徵得其他業主同意
就住宅改為城市民宿是否合法的問題，記者諮詢了北京盈科（重慶）律師事務所的遊鄉雪律師，遊鄉雪表示，擅自將住宅用地作為商業用地使用顯然是違法的。根據《物權法》第七十七條：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。」根據2009年最高人民法院通過的《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條對「有利害關係的業主」進行了解釋，即業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱「有利害關係的業主」。
房屋出租人以盈利為目的長期提供按小時、按日住宿服務並以此為業的，屬於「非法經營旅館業」。未經過相關部門改變土地性質，未辦理任何工商執照等手續，顯然違反法律規定。時下流行的民宿，民宿房只能開設在商用住房內，同時必須具備合法的營業執照。
把住房用途改變為「民宿」，會使得小區人員流動性增大，治安管理混亂，也影響其他業主的財產安全，還會因經營帶來噪聲汙染等影響。如確實對業主造成損害，除了向公安、工商等相關部門要求處理以外，還可以依據相鄰權，向法院起訴要求關閉賓館、排除妨害、消除影響。
△沙磁巷小區門口張貼著明顯的遊客止步提醒
記者手記：新興的經濟業態急需規範管理
根據《2018年重慶上半年旅遊大數據報告》數據顯示，2018年上半年，重慶接待境內外遊客超過2.6億人次，實現旅遊總收入超過1900億元，遊客接待量、旅遊總收入均呈兩位數增長，增幅排名全國前列，而僅磁器口古鎮每年遊客接待量就達千萬人次。
火爆的旅遊市場帶動了旅遊住宿市場的火熱，早在2008年，國外Airbnb網站就開始做民宿，《中國共享住宿發展報告》顯示，2017年共享住宿市場交易規模約145億元，比上年增長70.6%。這也意味著貼近生活、帶有濃鬱當地特色的民宿短租房屋正受到越來越多人的青睞。而這種離景區近的住宅改造民宿，也就成為遊客深入式體驗鬧中取靜的新選擇。
就重慶旅遊部門對於住宅民宿的發展看法，記者採訪了重慶旅發委主任劉旗，他告訴記者，住宅民宿確實是現在出現的一個新現象，同時也存在一些新問題，對於其政策制度的構建滯後於快速發展的民宿，旅發委已報告市政府，希望明確主要管理部門加強管理。
的確民宿作為一種新興的經濟業態，近年來發展迅速，在消費者中尤其是旅遊城市中有著極大的市場。但民宿業的發展仍存在監管缺乏細化、部門之間協作力度不足等問題。由於民宿涉及公安、消防、工商等多部門的協作管理，目前缺乏多部門的協作。這就出現了記者在走訪中看到的，小區業主對大量外來住客擾亂他們生活表示不滿，業主與民宿經營者矛盾頻發，而相關職能部門對此又十分為難的情況。
引用中國旅遊研究院院長戴斌所說：「政府對分享住宿的管理應本著謹慎開放的原則，穩步推進住宿分享經濟發展。」相信，雖然存在很多問題，但民宿經濟模式已勢不可擋。這些住宅民宿只有取得合法身份，且各部門聯合對其進行有效監管，規範其經營運作，同時在旅遊部門積極引導下，才能朝著健康有序的方向發展，讓網紅重慶變成旅遊持久目的地。
實況新聞—重慶時報記者 張青蘭 實習生 張夢蝶
原標題：磁器口附近住宅小區冒出40多家民宿，業主受擾堵截來客