餘英（保利地產集團副總經理）：感謝主辦方給我這個機會分享一些思考，我今天分享的主題是房地產發展的趨勢與思考——行業未來已來？打了一個問號，這是一種思考。
最近房地產行業大政策出了不少，前幾次的收購引人關注，各地方政府出了新的政策，廣州前兩天也丟出了重磅，說開始租售同權的時代，大小房企已經逐漸行進到了一片全新的海域，風雲變幻，面前迎來的是一個臨機應變的新考場，這個行業到底往哪兒走？房地產還有規律可循。
我想今天在座各位也會有自己的判斷，藉由這次機會我代表保利來分享和交流，今天我主要講三個部分，一個是未來行業有三個趨勢變化；第二是基於這種趨勢可能延伸出五個思考；第三，房地產的前瞻性戰略布局，保利是怎麼思考的。
首先我們來看未來房地產發展我們認為大概有三個變化趨勢。
第一，大家都談轉型，都談新房，也談二手存量，也談租賃，我們認為未來是魚和熊掌可以兼得，過去我們常說不可兼得，但是中國房地產發展到今天，魚和熊掌可以兼得，魚指的是存量市場，熊掌指的是新房市場，未來存量和新房市場都可以繼續做。
我一直有一個觀點，我們做房地產的不存在轉型，保利地產只會做地產，不會做別的，我也很討厭所謂的騰籠換鳥，一發展現代工業就把傳統工業全打死了，如果是這樣，女士們也沒有愛馬仕、LV包可以拎了，因為那是純手工的，按照中國人思維早該淘汰了。
我們認為房地產不是一個簡單的轉型，而是應該發展其他的業態。
目前我國的房地產已經處於城市階段，經過了二十年的發展，到了2016年，我國房地產已經達到了總量峰值，當然未來也還會很大，面對有史以來最為強烈的調控，許多人認為房地產的拐點要來了，這個觀點有他的一定理由，確實市場化是一種變化，但是我們認為這種觀點是不夠全面的。
保利地產自己的市場運行周期理論認為，解釋和判斷市場的走勢我們有一套自己的理論，按照這個理論我們認為市場的發展階段可以簡單分為上行期、盤整期，影響周期的根本原因在於供求關係，在於現在政策這些外部影響，一個是供求關係，一個是現在政策，預計在短期內我國利率中樞將繼續抬升，基於此我們判斷未來三年成交的面積、成交的金額都將會達到歷史高位水平。
十三五期間我們預計仍將維持十二五期間的50億平米的規模，未來三年我們認為房地產行業還將持續年均10萬億的量級，這是我們對房地產的基本看法。
另一方面，通過15個大中城市歷年來一二手成交的對比，當前二手房成交與一手房成交差距已經在逐漸變小。
2016年一手房是144萬套，二手房是158萬套，比例已經小於1了，與此同時，住宅資產經營管理的規模也達到了200萬億級別，多地推行了只租不售的租賃用地和租售同權的政策也落地了，使得房地產住宅資產管理的未來前景可能會超過我們的想像，因為租售同權，對於住宅資產管理可能是超越我們未來的想像。
存量的高位，增量的崛起，對於積極進取的房企而言，應該是魚和熊掌兼得的，是非常值得期待的。
第二個變化，大象可能比兔子跑得快。大家都說，TOP10或者TOP20房企存在著大象比兔子跑得快的可能性。
在市場高容量之下，上午巴曙松說了，行業的聚集更厲害了，達到了30%幾，數據準不準還要查資料，房企業的品牌集中度正在加速提升，2016年已經有十多家超過了千億的地產大項，幾年以前大家覺得千億是一個瓶頸，保利是第二個過千億的企業，但是千億之後如何思考，還沒思考完，就過兩千億了，兩千億之後如何思考，萬科、恆大已經過了三千億了，所以未來可能萬億才是真正的高度，我們也看到民營企業提出了萬億，萬科提的是萬億資產。
去年的集中度大概只有10%，但是今天上午說已經達到31%了，我相信未來大房企會繼續集中，大象比兔子跑得快可能是一個常態。
未來如果沒有三百億，在中國房地產行業可能就要消失了，房企佔的份額會越來越大，集中度會越來越高。
第三，產業的上下遊會變成一個生態圈，可以從兩個維度來看。一是房地產相關的上下遊更多的將成為圍繞著人均需求的消費服務的生態圈。作為生活方式的載體，隨著生活方式的變化，人們對於房子的內涵、居住的需求也在不斷發生變化。
我們買房最早也就是買一個兩房一廳，三房一廳，滿足的是居住需求，後來我們發現居住需求已經不夠了，單房已經不夠了，大家買小區，是要滿足工作、生活、娛樂一體化的多功能小區，我們相信未來住宅不僅僅是住，不僅僅是院子，更多的是一種圈子，一種社區，尤其是共享經濟之下，社區將會成為未來房地產非常重要的概念。
第二是行業的子領域甚至於跨行業領域將得益於進入房地產範圍，房地產企業不局限於上下遊衍生，而是立體式的擴張。養老地產、旅遊地產都會成為生態圈。
根據美國的經驗，傳統住宅開發峰值後，醫療保健等領域發展走高，可以預見，隨著人口的結構變化，產業和消費需求的升級轉型，我國養老產業、物流、地產、特色小鎮，等下劉愛明還專門講產業地產，社區消費等等，房地產的相關細分子領域甚至是高精尖的各種領域都可能融入到我們這個行業裡來，所以我們不是轉型，可能我們是一種容納。別人轉到我們這，把別人整合到我們這裡來。
了解了房地產行業的三個變化之後，不禁要想，未來房地產更應該關注什麼？更應該做什麼？因此我拋出五個問題，這是保利在思考的：
第一，規模是否重要？規模依然是重要的因素嗎？我們前第一梯隊三家房地產，今年是四千億的規模，將來五千億，一萬億，我們還有這麼大的市場嗎？我們還要跑得那麼快嗎？這是很多發展上的思考，尤其是第二梯隊，第三梯隊一直在思考的，規模真的那麼重要嗎？
正如前面所講的，市場高容量值之下，行業更加聚集，房地產的品牌集中度加速提升，2017年上半年，排名前五的房企同比增長率增加36%，行業集中度趨勢越來越明顯，所以巴曙松說這個數字可能是真的，這是從去年到今年的集中度提升得非常快，即便如此，我們跟美國一些發達國家行業集中度相比仍然有一定差距，這意味著未來房地產的集中度千億萬億房企真的會出現。
為什麼要追求規模？大家都知道規模效應有非常大的優勢，它可以使得成本端上下遊擁有很強的溢價能力，同時通過標準化降低成本，也可以較低成本獲得較大資金，在規模大了，在人才吸引上，我們都知道中小房企最大的原因也就是我們做大規模的優勢，融資上，拿地能力，人才吸引等等方面，我想做大企業在這幾方面確實能夠做得更好，規模的提升將不僅能夠使大象跑得更快，而且能夠跑得更穩。
第二個思考，不同的城市價值都一樣嗎？現在大家都在談一線二線三四線城市，很多房企有的是被迫去了三四線城市，有的是規模發展需要必須去三四線城市，作為一個房企業投資一二線城市，它的價值是一樣的嗎？有人說一線城市掙錢多，有的房企說三四線城市翻倍更快，它的投資價值是不是一樣？
保利地產認為中國一共有六大城市群，銷售規模佔了全國超過60%，而在這個城市群範圍內，很多非一線城市房價和地價都在大幅度生長。
比如佛山的一個地價創了新高，但是把地圖打開一看，這個地方離中山大學開車只有半個小時路程，雖然地叫佛山，但從人群通勤也好，房價等高線也好，是廣州的一部分，買的客人基本也是廣州，這兩年佛山房地產賣得那麼好，主要原因是廣州客，臨廣片區賣得非常好，離開廣州的佛山就賣得不好。城市的行政邊界正在變得模糊，做投資、做拓展的時候我們更應該關注於都市圈，保利地產在都市圈理論之下又加了一個新的概念叫做都市聯名區，我們經過研究全球的重要城市群，我們發現像美國最高的二十個城市基本上是東海岸和西海岸，我國是深圳、上海、北京這三大都市圈，深圳上海就是科技創新的中心，就是金融的中心，房價遙遙領先。
隨著世界經濟的中心向亞太地區轉移，我們一致認為中國的城市群，特別是三大都市圈的都市聯名區將迎來新的發展機會，所以我主管廣東區，我們在東莞拿地，主要布局就是在深圳，離深圳越近越好，我們賣的就是深圳客。我們佛山公司拿地，就是離廣州越近越好，賣的就是廣州客。
所以在判斷城市群的機會上有一個重要的指標就是軌道交通，發達城市軌道交通不僅人均密度高，分擔率也處於高水平，像東京的軌道交通分擔率達到了91%。軌道交通網絡將是核心城市部分職能，通過軌道交通快速進行分散，聚集了城市群的人口、產業過於集中的問題，同時也對投資分散就業起到很大作用，對房地產發展來講就是一個機會。
目前國內的城市群軌道交通發展潛力是非常巨大的，對比一下東京和紐約，每萬人的人均交通軌道公裡分別是3.52和1.24，我國北大廣深最高的北京也只有0.29，從對比中可以看到軌道交通發展巨大，最近廣州又上報了新的軌道交通發展，廣州軌道交通的投入將會加到非常大。
思考三，開發商的身份是否需要改變？大家都在談轉型，都在談多種業態，開發商的身份是什麼？根據發達國家的一些經驗，最有可能替代房地產開發商的就是資產運營商和房地產基金組織。
這種趨勢在中國房地產市場已經顯現了，競買規則的改變，自持壓力的增加，傳統開發銷售模式面臨挑戰，租售並舉的導向，將成為暢銷調控的一部分，逐步在城市規劃、土地競買、財政稅收等領域落地。
對於房企而言，要在一線、強二線城市作戰就必須有資金強的實力。特色小鎮的理念非常好，在政府和企業實現協同，強調產業優先，因地制宜，最後能讓城市更美好，這是我們的目標，所以我們保利地產一直參與全國的特色小鎮的建設。
放眼望去，未來的競爭將是一個全產業鏈的競爭，是一個全生態圈的競爭。傳統這種高周轉，這種銷售的模式可能會逐漸面臨一些挑戰。產業規劃能力將成為一些企業拿地的前提，要想成為這一輪城市進步的參與者，必須具備整合產業內外部資源的能力，比如說我們的科技企業，高校研究團隊，孵化器平臺等等進行戰略合作，地產商跟這些進行戰略合作，打通上下遊，注入新元素將是房地產未來競爭的重大方面。
思考四，是否應該轉為金融導向的房企？我們說傳統房企是幹活的，還有一些房企是更加傾向於金融，房地產跟金融是一種天然的聯繫，房地產是我國現今最被認可的金融抵押品，房地產行業作為資源整合者，可以對金融行業的整合為業主提供服務，同時借鑑發達國家的經驗，房地產金融也是未來發展的趨勢。
美國從1960年開始通過房地產的信託投資方案，在20世紀90年代，通過多次稅法改革，金融創新才開始蓬勃發展，反觀國內，相關制度建設還不夠完善，發展仍處於初級階段。包括關於人口經過淨人流加快租賃市場發展的通知中，要積極推動發展房地產信託基金，我們相信租售並舉，這可能是一個解決方案。
所以對於產融結合，我們的態度是積極布局，等待下一個風口。
思考五，是否應該轉為多元化企業？文創產業周邊很多，我們已經耳熟能詳，有一部漫畫的問世，周邊產品的收益甚至高於發行漫畫本身，房地產是否也存在這種周邊產品，為行業帶來新的利益增長點呢？
這裡我想談養老和幼教，保利地產是涉及養老比較早的公司，為什麼我們要介入養老？
第一是中國的人口老齡化趨勢來勢洶洶，這已經是沉重的社會課題。第二，養老產業是朝陽產業，我國老齡人口多，市場潛力大，未來會並噴，但是目前養老機構並沒有找到合適的盈利模式，虧損也是常態，我們要認清楚，現在做養老只是一種探索和布局，但是沒有激進做擴大，因為處於虧損狀態，但是我們相信養老院社區化、小型化、專業化趨勢正在加快。
另外是教育，未來教育也是非常重要的。
另外對於多元化經營的態度，我們也是立足於社區運營的先行。在這個基礎上保利地產提出了一主兩翼的發展戰略。所以改革創新對保利來講一直沒有停過，而且我們會繼續前行。
所謂一主兩翼就是以房地產為主，大力發展社區消費，房地產金融是另外一個翼。另外我們強調五個升級，過去我們是3+2+X的城市發展戰略，最近我們強調三大+三小+滿天星的城市布局，一些孤立的城市不在城市圈裡，但是是省會城市，非常有發展潛力。另外產品升級我們提出了全生命周期的居住系統，客戶服務裡面的五U服務體系，產品設計、現場銷售、房租交付、配套服務、入住管理都是強調以服務客戶為核心。
最後是產業升級，最近集團在整合中國保利集團資源，把保利地產、保利文化融合起來，做國防樂園等等。還有城市升級，我們積極投入到城市化舊城改造當中。
還有一個翼是消費和金融，我們有和樂會、青少年宮等等，都是跟房地產進行嫁接。還有一些養老項目，在上海和北京，還有老齡產業博覽會，金融信保基金，保利資本，養老基金，保利金服，粵港證券。
房地產行業的未來已經到來，更重要的是我們對於這個未來怎麼想的，我們做好準備沒有，機會是留給有準備的人這句話大家都知道，但實際上真的機會來的時候，很多企業並沒有準備好，機會又一次的喪失，謝謝大家。