驗房師陳丕寧 經同城驗房平臺審核為專業驗房公司的廣州市啄木鳥工程諮詢有限公司的專業驗房師，從事驗房工作4.5年，取得房屋查驗諮詢師（高級）證書。
查驗地面工程
查驗門窗
查驗牆壁工程
查驗衛生間
查驗廚房
拍攝剪輯：廣州日報全媒體記者 陳詩藍
廣紙板塊驗房
年底正是交樓的高峰期，收樓有哪些必備步驟，又如何通過查驗來確定房屋是否有質量問題？在年底收樓季之際，廣州日報「37度測評」特別推出《2019廣州新盤收樓質量測評報告》，為了增加更多參與性與服務性，特別徵集年底收樓業主參與，由記者和專業驗房人員陪同收樓。首期來到的是熱門置業板塊——廣紙板塊金融街·融御，並請來了資深驗房師陳師傅來展示驗房流程和技巧，準備收樓的各位業主也可以從中學到幾招。
文/圖 廣州日報全媒體記者 劉麗琴
本期驗房支持機構：
廣州市啄木鳥
工程諮詢有限公司
測評項目
本期要驗收測評的是位於廣紙板塊金融街·融御樓盤中的一套帶裝修交樓的新房，這套單位位於樓棟中層，西南朝向，可望江景，四房兩廳兩衛設計，面積為129平方米。進入房間，感覺沒有異味，粗略一看，房屋格局方正，整體觀感較好。
要驗收這樣一套房屋，尤其是查看肉眼看不到的方面，需要使用專業的驗房工具。陳師傅帶來的基礎驗房工具就有十多種，主要是用於測試牆壁、地面、地板等鋪設的質量、平整度，測試電路和水路以及防水工程的質量等。工具包括空鼓錘、 驗電相位儀、雷射水平儀、雷射測距儀、陰陽角檢測角尺、水平尺、風力測速儀、垂直平整度檢測靠尺、楔形塞尺、塞規縫隙塞尺、拆疊水桶、強光手電筒、感應電筆等。從驗房步驟來看，一般可遵循門、窗、地面、牆面、天花、廚房、衛生間、水、電九步檢驗法來進行，這樣做的好處是不容易遺漏。
九步檢驗法收樓無遺漏
1.驗收門（入戶門、 室內門）
整個驗收工程可從大門的查驗開始，看一看門與門套是否垂直平整、縫隙合適、密合性好不好，門鎖是否便於開關、是否有異響、使用是否靈活，門的表面要平整光潔、無嚴重劃痕、型材沒有開裂或斷裂現象。可以看到，陳師傅主要採用手扭動、開合的方式檢驗，這部分一般業主都可以自行完成。
2. 驗室內門窗
手動就可以感受門窗推拉是否順滑，要查驗鋁合金門窗的規格、尺寸是否符合設計要求，鎖開關是否靈活、有無異響，是否缺少門把手、門鎖、五金配件等，有無損壞有搖晃感。門窗玻璃是否有損壞、碰傷、有劃痕，落地玻璃門是否為鋼化玻璃，有無3C鋼化認證標識等。此外，還要重點檢查窗戶的密閉性，防脫落裝置、壓條拼接是否有排水孔等。這部分的驗收也不需要特別專業的設備，肉眼仔細觀察即可。
3. 驗地面工程
地面通常包括地磚和木地板，驗收需要出動專業工具，比較明顯的瑕疵是可以通過肉眼觀察出來的，而平整度、空鼓率的判斷就需要驗房師的專業技能。
用水平尺、雷射水平儀、雷射測距儀等專業工具可以查驗地面是否平整，專業儀器的精度可精確到毫米。對於地磚鋪設質量的檢測需要用空鼓錘敲擊，如果有「空空」聲，就可以判斷有空鼓了。根據《建築地面工程施工質量驗收規範》，單塊磚邊角允許有局部空鼓，但每自然間或標準間的空鼓磚不應該超過總數的5%。除了用肉眼觀察地磚有無劃痕、裂紋、破損、色差外，還需要使用塞規縫隙塞尺檢測地磚縫隙、接縫高低差。此外，還需要注意的是衛生間、陽臺地漏處設置坡度和坡向。
而木地板的鋪設質量檢測也需要敲擊查驗有無空鼓，檢測空鼓面積，最簡單的辦法是在木地板上用力踩踏，觀察木地板有沒有起灰，有沒有鬆動、異響、內凹，如果有明顯的灰塵騰起，以後就容易發生地板鬆動的問題。此外，也要看一下木地板、踢腳線有無劃痕、破損，踢腳線接口是否平直無鬆動。
4.驗牆面工程
牆面材料有瓷磚和乳膠漆面。牆面最怕的就是開裂問題，首先可以觀察牆面是否有裂縫，可以使用工具敲擊查驗空鼓，確定空鼓面積。使用陰陽角檢測角、垂直平整度檢測靠尺等檢查尺牆角是否垂直平整。牆角尺度如果出現比較大的偏差，就可能是存在結構問題。檢查瓷磚是否有破損、劃痕、色差，敲擊瓷磚如果出現「空空」聲，最好做好標記，空鼓容易導致後期使用時瓷磚脫落，空鼓面積過大就要及時整修。
5.驗天花
天花包括吊頂、乳膠漆天花 、石膏線。需查驗吊頂的安裝是否牢固，線腳是否平直，燈具等設備是否安裝牢固。乳膠漆天花則要看有無裂紋、起皮、汙染、色差等，裝飾條需平直，石膏線清晰垂直，無破損。這部分使用工具接觸測試一下即可。
6. 驗廚房設備
廚房中的櫥櫃、水盆、水龍頭、抽菸機等電器設備都是需要重點查驗的。需檢查安裝是否牢固，配件是否齊全，外表有無破損劃痕，開關是否靈活，臺面是否平整光滑，接縫是否平整緊密，管道預留孔大小位置是否合適。各種配置電器則可開關檢查是否運作正常。陳師傅表示，這部分的驗收要細緻，每一個插座和開關都要檢查到，注意不要有遺漏。
7.驗衛生間設備
衛生間查驗要特別注意和水相關的問題，有沒有滲漏，防水效果如何要特別查驗，如果有問題，後期整修會格外麻煩。衛生間裡包括臺盆、坐便器、鏡面臺面地櫃、浴缸、淋浴件、水龍頭等潔具五金配件，均需一一查驗，需要持續放水來檢查防水漏水問題，需要重點查驗潔具及存水彎有無滲漏，排水是否通暢，有無返臭現象。
8.驗給排水
樓房管道通暢對於居住的重要性不言而喻，有時施工廢渣會掉入管道，所以要通過給排水來檢驗。主要是查驗給水分戶總閘開關是否無誤，是否無滲漏，水錶有無損傷、裂口，運作方向是否正確。排水查驗可以通過傾倒適量的水，來觀察順水是否通暢、有吸力。
9.驗強弱電工程
通過驗電相位儀查驗線路、插座是否正常，是否有漏電保護。通過操作配電箱開關查驗房屋分線情況，電位連接情況，衛生間、洗衣機、電熱水器、空調等電源插座應帶防水防漏電裝置。配電箱內配線應整齊，無絞接現象，迴路編號齊全，標識正確。這部分檢查需要專業的儀器和設備，不過陳師傅介紹，驗電相位儀比較小巧，業主也很容易自備，操作比較簡單，全綠燈就意味著沒有問題。
【測評結論】
廣紙板塊的這間新房整體質量過關，但部分細節工程工藝比較粗糙。有主衛開關把手使用不靈活啟閉異響、過道相鄰地磚接縫高低差大於0.5mm、書房牆面膩子層豎向裂縫1處、陽臺外牆磚空鼓多處、牆面批蕩層空鼓、木地板拼接縫縫格過大等問題。木地板拼接縫縫格過大容易導致木地板局部鬆動，影響家具的擺放，而空鼓問題會導致牆面、牆磚脫落，專家建議業主要求開發商對外牆磚空鼓位置打掉重鋪，牆面鑿除空鼓處重新抹灰。對施工的要求是，抹灰後敲擊應無咚咚響，表面無修補痕跡裂縫等現象。