隨著低谷期新建項目在2015年逐漸上市，杜拜房價變得不太樂觀 供圖/東方IC
網曝李晨求婚範冰冰，欲送範冰冰杜拜豪華別墅。為什麼是杜拜的別墅，而不是紐約、東京或是巴黎的別墅？因為杜拜是真正的土豪之城，更為關鍵的是，這裡的房價還沒有想像的貴。根據官方統計，這兩年中國人至少在杜拜砸下了3.5億美元，投資各類房產。
很多人可能不知道，杜拜10%的常住人口是中國人，杜拜的第一大貿易夥伴是中國，目前在阿聯經營的中國企業約有4200家；在杜拜工商會登記註冊的中國企業超過3000家。作為重要樞紐，大量中國人在杜拜做生意打拼，他們中不少人也在杜拜參與房產投資。根據杜拜土地局數據顯示，2013年大約有1000名中國個人投資者斥資近3.53億美元投資杜拜的土地、住宅和辦公樓，較前年的投資規模增長了近兩倍。
炒房團曾損失慘重
杜拜買房，對溫州、台州商人來說並不陌生。在上一輪經濟危機之前，中國投資客、印度投資客曾經匯聚在這個奢靡之城，大家用擊鼓傳花的方式，塑造了中東一大樓市泡沫，有些人掙到了錢，有些人損失慘重。
從阿拉伯灣南岸的一個封閉的小漁村，到享譽全球的中東金融中心與世界奢華之都，杜拜只用了不到30年的時間。從上世紀90年代末開始，杜拜政府開始大力發展房地產業，杜拜海岸線上的棕櫚島、世界群島、杜拜塔、商業灣以及杜拜樂園，這些大型項目無一不是世界商業地產的標杆之作，不僅為杜拜帶來了大量的商業機會，而且為杜拜提供了源源不斷的旅遊收入與就業機會。
2002年開始，杜拜樓市開始向外國人開放，自此房價一路上漲，2008年達歷史最高水平。在杜拜打拼多年的台州商人張先生告訴北京青年報記者： 「2001年，當地一幢獨立別墅每平方米只要8000元，到金融危機之前，房價漲至最高峰，每平方米漲到4萬多元。普通公寓的價格在最高時也達到了每平方米二三萬元人民幣。」
「很多人看到暴利，轉行專門炒房，包括華商在內，這個來錢比傳統貿易快很多。剛開始一套兩套，最後是大家一起整層買，整幢買。」張先生稱，「全世界的炒房團都來，印度人最多，一個印度人買了五十幢別墅。溫州、台州人裡面，只要在那邊經商幾年的，沒有不買房子的。」
但是金融危機的突然到來，讓杜拜的樓市泡沫徹底破滅。杜拜房價開始跳水，房價近乎腰斬。在這其中，標誌性事件是，陷入債務危機的杜拜政府最後不得不向阿布達比政府求援，以償還棕櫚島集團母公司杜拜世界集團的部分債務。
不少在當地炒樓的中國商人、專程趕到杜拜的炒房團大多被套。面對跳水的樓價，當時大多數人只能慶幸沒有傾家蕩產買樓。「很多人被折騰怕了，即便後來房價上漲也不太敢參與，寧可租房住。」張先生告訴記者。
政府主動調控炒作
隨著金融危機過去，杜拜樓市又開始恢復。自2012年8月到2014年年末，杜拜樓市售價和租金已經分別上漲56%和41%，房地產價格和租金上漲都居世界前列。尤其是杜拜拿下2020年世博會後，房價直線反彈。但從絕對值上，依舊沒有衝過金融危機前的高點。
被房地產泡沫嚇怕的杜拜當地政府也開始擔心房價上漲過快，推出了一系列調控措施。杜拜政府將現房登記費用從交易價格的2%提高到了4%。由於杜拜沒有房產稅、流轉稅、置業稅甚至沒有增值稅，將房地產登記費用翻倍的做法成為一項空前嚴厲的調控政策。
在此之後，阿聯中央銀行針對購房又出臺了新的按揭貸款規定。按照該新政策的規定，若房地產交易價格低於500萬迪拉姆，國外購房者能夠取得的貸款上限為該成交價格的75%，而阿聯公民取得貸款的比例為80%。若房地產交易價格超過500萬迪拉姆，則國外購房者能夠取得的貸款上限為該成交價格的65%，而本國公民能夠取得70%。
印度土豪是杜拜最大買家
從目前的數據來看，印度、巴基斯坦、俄羅斯、歐盟國家、中國都是杜拜樓市的名列居前的投資者來源國。根據杜拜土地管理局發布的數據，2014年上半年，外國公民總共在杜拜房地產投資超過100億美元，位居榜首的是印度，上半年共投資28億美元。在2013年，約有1000名中國個人投資者花費了3.53億美元投資杜拜的土地、住宅和辦公樓，較前年的投資規模增長了約兩倍。
在杜拜，中國人聚集最多的是龍城區域。龍城是中國大陸以外最大的中國商品交易中心。該項目是杜拜老市集（Old dubai）東南面15公裡的一個大型建築，該建築由2節龍頭、11節龍身、1節龍尾組成，項目長達1.2公裡，外部中間是透光玻璃鋼拱頂，兩旁是金屬鱗片，從天上看極似一條閃光的巨龍。
根據龍城開發商納赫勒集團估計，約有10萬中國人居住在為龍城配套的國際城，是其總居住人口的一半，而該公司在龍城附近開發的1000套聯排別墅中的一半也賣給了中國人。
「雖然前兩年杜拜房價一直處於上漲狀態，但比起歐洲、香港和新加坡，杜拜的房價還處於比較低的水平。而且受2020年世博會舉辦影響，未來可能還會有一個上漲周期。」龍城開發商納赫勒集團（Nakheel）董事會主席阿里·拉希德·盧塔在上個月舉行的杜拜周上表示。
170萬全家居留籤證
去杜拜買房，和中東土豪做鄰居，有什麼要求？北青報記者從海外移民中介高女士處了解，目前來看，杜拜可以投資的房產包括四種：一是經濟型房產，旨在獲得居留許可；二是豪華別墅；三是其他倉庫、酒店、商鋪等；四是大型投資，整棟房產。
投資第一類房產的，主要是為了獲得居留權，金額也較低。根據杜拜的規定，100萬迪拉姆以上（約合人民幣170萬元以上）的房產，全家即可申請杜拜長期居留籤證。
杜拜達馬克地產公司行政總監札伊德表示，杜拜永久居住，不受籤證和籤證期的約束，這種權利不僅給予投資者，還給予投資者未滿18歲的子女；其次，杜拜稅收少，投資沒有所得稅、交易稅、利得稅，甚至是遺產稅，只有一個註冊費用，是房產價格的4%。
札伊德表示，杜拜房產收益穩定變現容易，目前杜拜公寓的均價按使用面積計算約為每平方米4000美元，這一價格只是新加坡的1/3，投資年收益率穩定在6%~8%。由於稅收少，房產變現也很容易；由於阿聯迪拉姆匯率與美元掛鈎，所以投資者不用擔心匯率風險。
杜拜房價到底貴不貴？
因為物業、景觀等不同，很難給出一個杜拜房價的平均數，但可以通過和其它城市的比較，大致反映出杜拜的房價。
根據全球領先的房地產服務提供商第一太平戴維斯報告統計，2014年香港高端住宅超過4000美元每平方英尺，杜拜為1000美元每平方英尺，新加坡為2000美元每平方英尺，上海優質樓盤和東京、紐約相當，約1500美元每平方英尺。這樣大致折算下來，杜拜的高端豪宅還不如上海、東京、紐約貴。
杜拜租一臥室的公寓，租金在7500-17000迪拉姆，相當於2040-3540美元；同樣的公寓，紐約的租金是1990-3240美元。同樣的公寓售價，杜拜的中位數也與紐約相當，190萬迪拉姆，約50萬美元。
在第一太平戴維斯眼中，上海、莫斯科、孟買比做瘋狂過山車，而倫敦、新加坡、香港、巴黎猶如悠悠摩天輪，紐約、雪梨猶如旋轉華爾茲，東京猶如陽光小木馬，而杜拜、裡約熱內盧起伏如鞦韆。他們認為杜拜住宅價格排名居中，但波動劇烈，表現無常。這種判斷一方面是對杜拜投資機會的認可，一方面也是對投資風險的揭示。
杜拜房價飄忽不定
杜拜房產雖然漲幅大，但波動也大。自2012年8月到2014年年末，杜拜樓市售價上漲56%。但在這個過程中，隨著石油價格波動和旅遊者與居民購買力下降，2014年下半年，杜拜房地產市場迎來第二次低谷。到2015年第一季度，房地產市場依然沒有轉好的跡象，伴隨著低谷期新建項目在2015年逐漸上市，供需平衡進一步打破，房價變得又不太樂觀了。
阿聯《國民報》5月報導，據杜拜土地管理局發布的數據，杜拜房地產市場4月繼續下行，交易量7311筆，較2014年同期下降51.8%，交易額353億迪拉姆（約合96億美元），較2014年同期下降37.1%。報導稱，杜拜房市交易量從去年底就開始出現持續下滑，其中部分原因是杜拜政府為使增長過快的房市降溫出臺了一系列政策規定，包括更加嚴格的抵押貸款條件、提高房地產交易費用等。
諮詢機構仲量聯行和評級機構標準普爾均預測2015年杜拜房產平均價格將下降10%-20%。知名評級機構標準普爾則持更加悲觀的態度，認為油價下跌將打擊投資者信心，預計杜拜房價和租賃價格將下降20%。酒店市場也同樣面臨下行壓力，一季度杜拜酒店房間平均價格為273美元，較去年286美元的平均水平下降了5%。