撰文 | 優秀
來源 | 選址960
四季度北京甲級寫字樓市場淨吸納量恢復至疫前歷史平均水平；本季度北京甲級寫字樓租金達到近十年最大降幅；網際網路科技行業成為當前北京市場上最主要的租戶來源；預計明年北京甲級寫字樓市場迎來20年最大供應量。
12月22日，高力國際召開第四季度新聞發布會，就2020年全年北京商業地產的表現進行回顧並對2021年做出展望。
1.北京甲寫市場將迎20年最大供應
辦公需求得以釋放。高力國際數據顯示，第四季度，北京甲級寫字樓淨吸納值去除預租影響後，為7.6萬平方米，基本恢復至疫情前歷史平均水平。
實際年淨吸納值刷新歷史新低。2020年全年淨吸納值為12萬平方米，剔除自用及預租面積後，全年淨吸納量不到3萬平方米，實際年淨吸納量刷新了自2002年有歷史記錄以來新低。
麗澤、亞奧、望京酒仙橋成為全年最火熱的子市場。麗澤因突出的性價比，全年淨吸納量接近10萬平方米。亞奧由於毗鄰金融街和中關村，吸引了來自這兩個區域的外溢需求。望京酒仙橋80%的新增需求來自於網際網路科技企業。
空置率創近十年新高，市場租金迎十年最大降幅。四季度，北京甲級寫字樓市場空置率繼續走高達到創紀錄的19.4%，四季度北京甲級寫字樓租金同比降幅達到8.4%，創近十年紀錄的最大降幅，從2019年底383元/月/平米降至351元/月/平米。
高力國際認為這樣的租金降幅符合市場預期，在新增需求有限的情況下，市場存量租戶的競爭會變得更加激烈，企業在不景氣時期對於辦公租賃成本變化就會變得更加敏感。這樣的激烈競爭不僅存在於子市場之間，也存在於不同級別的辦公樓宇之間。
明年迎20年來最大新增供應量。因疫情導致項目延期入市，北京甲級寫字樓全年迎來60萬方新增供應，預計2021年新增供應將達157萬方，迎來北京過去20年最大供應量，其中近百萬平方的項目可能會在明年上半年入市。若所有項目如期入市，創紀錄的新增供應量將給市場帶來前所未有的衝擊，這也是未來3-4年最後的一次的新項目集中入市潮。明年租金依然處於下行通道，但降幅會小於今年，在四季度開始進入探底階段。
高力國際華北區董事總經理嚴區海基於宏觀經濟增長穩步復甦，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎宏觀條件，作出供需失衡的態勢在明年仍會加劇，以及空置率明年觸頂的基本研判。
2.上地、望京產業園市場回暖明顯
數據顯示，2020年底北京產業園市場總存量1442萬方，理論上2020年成熟產業園租金總體規模接近220億元，今年北京產業園市場迎來22萬方新增供應。
對比寫字樓市場，產業園市場需求在四季度的回升更加強勢，單季度貢獻近10萬平方米的淨吸納量，全年淨吸納量15萬平方米，其中四季度貢獻了其中的66%。成熟產業園市場得益於較強的產業支撐，市場需求在四季度出現大幅回升。望京-酒仙橋和上地在四季度表現出了強勁需求，兩個市場的單季度淨吸納量都超過了5萬平方米，完全得益於區域內的網際網路科技產業聚集效應。
高力國際華北區研究部董事陸明提到，「對比寫字樓市場和產業園市場的需求，我們發現目前北京市場已經出現比較突出的產業發展和甲級寫字樓需求錯配的問題。簡而言之，目前市場的大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產業園內，其中主要以網際網路科技類公司為主。這類企業新增辦公需求依然首選其周邊的產業園或乙級寫字樓，並不會選擇市中心的甲級寫字樓。這背後除了較低的租金成本外，產業聚集效應也是重要因素，這也是上地和望京-酒仙橋區域在今年疫情後表現優於市場平均水平的根本原因。「
預計，2021年北京產業園迎來約130萬方的新增供應，受此影響，預計產業園市場空置水平可能會在 2021年觸及階段性高點。從2022年開始，整個成熟產業園市場會進入一個3年左右的去化周期空置水平開始回調，整體的租金水平將觸底回升。
值得注意的是，縱觀北京全辦公業態（包括甲級和乙級寫字樓），網際網路科技行業在全年超過5000平以上租賃成交中佔據四成，如果算入在線教育的話，成交佔比超過50%。
3.2021年迎投資機會窗口
高力國際華北區資本市場及投資服務部副董事閆寒介紹，由於中美貿易戰及疫情影響，今年北京大宗交易市場全年成交額約371億，同比下滑19%，成交面積約87萬方，同比下滑17%，成交頻次較去年基本持平。
其中，外資佔比持續攀升，達44%；內資佔比56%，外資和自用交易表現出韌性，成交金額佔比持續上升。自用型買家主要為金融保險公司及TMT企業，大宗交易中自用型買家佔比繼續上升，但是投資性質仍為主要收購目的。
2020年無論從成交面積或是金額來看，寫字樓仍然是主流，其中商務園區的成交金額和面積逐年上升。
預計2021年，寫字樓和商務園區仍然會是投資重點，自用類收購或將持續上升。受大量新增供應和租金下行趨勢影響，2021年將是收購或出售的機會窗口。