「2020年深圳新房指南」寶安篇——沙井海岸城一期

2020-12-14 樓市馬後炮

今年寶安區要說哪個新房項目最引人關注,莫過於沙井海岸城。這兩年寶安沙井是一個炙手可熱的區域,去年深圳賣的最好的項目,沙井佔了兩個,一個是萬科星城,一個是華強城。

萬科星城去年賣了2324套,華強城不示弱也賣了1528套。兩個都是超級大盤,目前基本都賣完了。

基於大家對西部熱土的看好心態,沙井海岸城必然也會受到很大的關注,當然老馬也是很關注的,畢竟也是一個很不錯的剛需盤。今天就跟大家一起來看看這個項目。

今天主要看一下項目的一些整體情況,今年預計會入市的是海岸城一期(錦園)。

一、房價背景

1、深圳整體房價

照例,我們先看下深圳最近的房價。不過說著房價之前,先說個有意思的事。

前兩天(4月22日)深圳市住建局和市市場監管局召開發布會,針對最近深圳房價上漲的話題做了一些回應。主要有幾點:

第一點是針對輿論反映近期部分住宅小區二手房價格過高問題。

住建局說,經初步調查,主要是部分業主掛牌價過高,存在嚴重背離市場行情的情況。但掛牌價不等於成交價,根據國家統計局公布的數據,今年一季度深圳新房價格上漲1.0%,二手房上漲2.8%,房價總體平穩、略有上升。

第二點是針對最近有些樓盤很火的問題。

住建局說,最近比較火的兩三個樓盤都集中在南山、寶安等熱點地區,其他區的銷售、交易總體是穩定的,不能真實地反映深圳樓市行情。

第三點是針對有網友反映部分樓盤存在「喝茶費」「捂盤惜售「「惡意加價」等問題。

市住建局說,已高度重視,並聯合有關部門深入調查,一旦發現違法違規行為,將依法依規嚴肅處理。

大體意思就是深圳房價漲的不多,一季度漲了2.8%。

漲多漲少,咱也不要慌,自己判斷。

回到主題,深圳3月的房價62212。想想去年才五萬多,好像沒那麼貴……(我竟然用了「才」!!!)

來自中原官網

2、項目所在區房價

沙井海岸城位於寶安區,寶安區3月份二手房掛牌價64517元/平,均價已經超過深圳整體房價,項目位於沙井中心區,沙井片區現在的二手房價53708 元/平。

房價信息來自中原網

3、項目所在版塊房價

項目所在的版塊目前沒什麼新房,去年開盤很火的萬科星城和華強城基本賣光了。最近網上有人傳萬科星城還有存貨,不過要交30萬的茶水費才能買得到,不過消息很快也被闢謠了。官方說已經都賣完啦,不要yy了。

去年開盤的比如萬科星城、華強城、柏林君瑞等均價在4.5左右,其他的二手房比如拾悅城、麗莎花都、棕櫚堡花園,均價也在4.1-4.3萬之間。除此之外周邊項目不是很多,很多農民房之類的建築。

項目周邊新房二手房參考均價

最近,老馬也看到網上有一些有趣的新聞,說是沙井不少小產權房蹭著熱度也在漲價,有些不錯的小產權房還封盤不賣了。現在那邊好的小產權房一兩萬吧,到時候海岸城開盤估計會蹭著熱度漲一些。

二、項目信息摘要

1.項目預計入市時間

海岸城一期預計今年入市,具體什麼時間我們以官方發布為準。

2.項目預計入市價格

項目現在定價沒有什麼消息,參考目前周邊項目萬科新城和華強城項目價格,沙井海岸城,老馬預計4.5-5.0萬/平。

3.項目優缺點

現在官方還沒有發布戶型方面的信息,沒辦法知道戶型怎麼樣,所以說說大的感覺。

優點:價格友好,如果價格四萬多的話是很適合要在深圳買房的剛需客;坐擁未來區域發展利好;優質的學區資源(待官宣);巨大的商配設施;未來交通便利,四通八達。

缺點:區域現狀比「偏」,周邊沒什麼項目,農民房小產權很多,配套也不是很完備,軌道交通只有一條11號線。

三、項目信息詳解

1、項目介紹

沙井海岸城位於寶安區,在中心路的附近,與地鐵馬安山站最近的距離約400米。

沙井海岸城是舊改項目,項目拆除用地面積2.5萬㎡,開發建設用地面積1.2萬㎡,計容積率建築面積80萬㎡。建成後會形成涵括住宅、商業、寫字樓等計容總建面超過80萬㎡的超大型綜合體,會成為沙井目前最大體量的綜合物業。

項目和博林君瑞、萬科星城等盤的距離非常近,周邊未來的商業氣氛濃厚,服務設施齊全,地理位置優越。

萬豐海岸城共包括六個地塊,項目名稱分別為錦園、瓏園、珺園、璽園、海岸大廈(三期)、瑧園(三期)等。其中五個住宅項目中,瓏園、珺園均為回遷房,錦園為商品房+保障房,璽園、瑧園為商品房。

率先入市的或為海岸城錦園,目前在建中,建設用地面積8959.75㎡,僅佔沙井海岸城整體建設用地面積的7%,其中幼兒園佔地3600㎡,規劃有488套住宅。

從規劃平面圖看到,錦園位於項目的最西側,和規劃中的九年制學校及小學用地相鄰,與項目內的其它住宅地塊相對隔離。

錦園主要由2棟33-43層高的住宅樓(含1棟33層保障房)及12班幼兒園組成。2棟住宅縱向排列,和幼兒園平行布局。並將建有社區健康服務中心、社區老年人日間照料中心,以及養老院共約1.2萬㎡。

該項目建設用地面積約8959.75㎡,總建築面積為77480.18㎡,計容積率建築面積56302.52㎡,容積率為6.28。

其中,商品住宅43層,約135米的建築高度,規劃272戶,且戶型套內建築面積均小於90㎡,說明會以中小面積段產品為主;保障房33層,約100米高,規劃216戶。

四、項目配套

1、商業配套

沙井海岸城建成後,項目自帶14萬㎡商業,擬建築面積超80萬㎡,將建成集住宅、商業、產業研發等多種業態為一體的產業綜合體。

在項目附近隨著西薈城的開業,京基百納、天虹、沃爾瑪、華潤萬家等商家的先後入駐,使得目前沙井的居住氛圍已逐漸形成。

未來,隨著海岸城進駐後,沙井片區將達到約100萬㎡的商圈規模,形成以京基百納廣場、雙天虹和海岸城為核心的商業配套中心。

2、教育配套

傳聞深圳外國語學校將入駐海岸城,如果傳聞屬實這將是沙井海岸城核心賣點之一。

雖然還只是猜測,並未看到官方消息。不過據深圳自媒體樓校長爆料沙井海岸城已經拿到教育局籤批文件,將引進深圳外國語九年制學校,已經是板上釘釘的事。

從《2016年深圳市城市更新單元計劃第四批計劃》這個文件中我們也可以看到,海岸城將會落實不少於30班小學、不少於48班初中。加上寶安區教育局多次提到將引進重點學校,也可以確定網上傳言十有八九。

年初的時候網絡上也傳出了該校效果圖。

深圳外國語學校創辦於1990年,是市教育局直屬重點學校、廣東省一級學校、全國文明單位、是教育部確立的全國依法治校示範校、全國首批13所可保送20%高中畢業生上重點大學的外國語學校之一。

如果落實,該校如此優質的學位資源也將引來眾多家長的「搶奪」。

3、交通配套

交通配套方面,項目距離地鐵11號線馬安山站直線距離400米,從馬安山站直達福田中心區約13個站點。未來將有地鐵18號線(規劃中)、26號線(規劃中)兩條規劃線路經過項目附近。

區域內有多條主要道路,寶安大道,將沙井與機場、福永、西鄉、新安串聯,並接駁深南大道。

城市軌道交通方面,已建成的地鐵11號線是連接市區的主要通道。隨著未來地鐵12號線、20號線、18號線以及穗莞深城際等的陸續開通,軌道交通上將形成進一步改善。

五、最後

最後說下沙井項目為什麼這麼火。這兩年,大家估計都注意到了,深圳樓市最火的地方就是在西邊,而西邊最火的區域之一就包括了沙井片區。為什麼一個以前很多人都看不起,到處都是農民房的地方突然變得如此受歡迎呢。

主要原因就是沙井所處的區域位置,享受到了各種政策規劃利好的「關照」。

從深圳的城市規劃看沙井,沙井正好坐落於深圳西部發展軸上,地處粵港澳大灣區核心區域,是最靠近空港新城、海洋新城外圍的中心區域,也是廣深科技走廊的關鍵節點。此外,沙井還是寶安區「三帶兩心一谷」中部黃金髮展帶上的重要節點。

作為廣深科技創新走廊十大核心創新平臺,空港規劃為深圳國際會展城、會展田園城、海洋新城、寶安綜合港區的「三城一港」空間格局,建成後將成為粵港澳大灣區的戰略支點,以及深圳市加快發展灣區經濟、建設一流灣區名城的重要力量。

在粵港澳大灣區格局以及「三城一港」等諸多規劃下,沙井各方面發展迎來前所未有的利好。隨著深圳城市中心向西轉移,沙井升值潛力巨大,自然成為了投資深圳的熱點版塊。

最後最後,老馬還是要說一下,購房者還是要根據自己實際情況來,不要被一些高大上的概念,尤其是一些 媒體煽動文章影響。所謂區域發展利好,對於購房者來說無疑是存在的,能兌現多少以及多少年後才能兌現,存在不確定因素。當前有些地方房價的上漲就是因為有這種區域利好因素的推動,有些地方房價甚至已經透支了未來區域利好帶來的房價空間,不要一味追熱點概念。

——End——

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