編者按：
「下注深圳」專題介紹
即日起，格隆匯樓市將隆重推出「下注深圳」系列，以每周2篇的更新頻率，對深圳的重點潛力片區進行詳細的解讀，並給出相對具體的投資建議。
在深圳這樣的市場，也許很難準確預判下一步的走勢，但基於遠期規劃+實時市場的客觀分析，能讓大多數人做出正確的選擇。
樓市的風口也許需要等待，但扶搖直上九萬裡的快意讓一切值得。
本期為「下注深圳」系列第二篇：《沙井的春風才剛剛吹起》
深圳人，尤其是剛需買家，偏愛沙井片區，自有其充足的理由。
談理想，沙井片區定位深圳西部中心，佔據珠江東岸的「橋頭堡」地位，既是空港新城的核心腹地，又是廣深港科技走廊關鍵節點，近可大談深圳中心遷移和西部崛起，遠可放眼珠三角產業聯動和世界灣區經濟;
談規劃，沙井片區享受空港新城、海洋新城、會展新城、海上田園城「四城」疊加規劃，光是軌道交通這一點就堪稱開掛，不僅有國內最高規格的快線11號地鐵線，穗莞深城際，在建12號、20號地鐵線，還有3條規劃地鐵線路;
談未來，十三五期間，沙井有23個城市更新計劃，光是2020年，就有總體量67萬平的壆崗崗廈舊改專規獲批、沙井海岸城宣布擴容69萬平、深圳史上最大舊改140萬平的「金蠔小鎮」獲批等「巨無霸」舊改陸續落地；
談現實，沙井街道總人口約90萬，常住人口36萬人，產業基礎雄厚，現有企業2.7萬家，工業園區123個，2018年地區生產總值381億元，2020年目標地區生產總值達到405億元；
......
這樣既有人口、產業基礎，又有定位、規劃藍圖的片區，怎麼可能跑不出一個美好的未來？問題就在於，片區供應短缺，行情要等，要等好幾年。
但是，供應問題是沙井片區的缺點，也是潛在優勢。
現在的沙井片區，政府積極拆除違建騰挪空間，名企主導的大型舊改密集落地，春天的腳步越來越近。但想抓住這片土地騰飛的機會，還需要眼光和耐心。
1
沙井的好故事開始落地了
前幾天，深圳市規劃和自然資源局發布公告，宣布深圳史上最大的舊改項目——「金蠔小鎮」的規劃獲批，由華潤操盤。
公告顯示，「金蠔小鎮」擬拆除重建用地面積達到140萬平方米，是深圳目前為止「規模最大、涉及權屬單位最多，且歷史風貌保護區範圍最大」的更新單元項目，未來要打造成包含住宅、商業和新型產業的大型綜合體。
值得一提的是，還要求建設一座不少於5萬平的高中。居住、教育、商業、文娛和產業，在這一個舊改項目中集齊了。
（「金蠔小鎮」規劃效果圖）
該項目明確定位為深圳西部城市級中心，寶安文化之魂的人文節點，「國際會展文旅中心」的核心空間載體，打造深圳文旅融合發展的全新範式。
作為成功操盤大衝舊改的知名房企，華潤在這類「城市更新+歷史風貌保留」舊改上頗有經驗，毫無疑問，沙井片區未來又將崛起一座閃亮的綜合體大城。
為什麼要用「又」？因為現在的沙井，已經有一座「海岸城」正在緊鑼密鼓的建設著，背後是成千上萬籌備好資金等待分一杯羹的購房者。
（萬豐海岸城規劃效果圖）
而且，今年4月，寶安區城市更新和土地整備局發布《2020年深圳市寶安區城市更新單元第二批計劃》（草案），確認佔地69萬平的大朗山舊改由海岸城操盤。
這也意味著，原本25萬平的海岸城也將全面擴張，總面積達到94萬平。
紅色部分為海岸城擴容範圍 （圖源合一城市更新）
僅僅是2020年這半年，沙井片區就迎來了兩個「百萬級大城」，除此之外，還有總體量67萬平的壆崗崗廈舊改、上寮農批市場舊改和東塘舊村等城市綜合體項目在落地，片區的成長速度可以開始用肉眼測量。
（上寮農批市場舊改效果圖）
其實僅僅從區位上來看，處於國家戰略地位發展的粵港澳大灣區的珠江東岸，又是廣深港科技走廊關鍵節點的沙井片區，疊加再多的好規劃都不過分。
這些年，空港新城、海洋新城、會展新城、海上田園城等高大上的規劃定位已經說得足夠多，這裡就不再展開討論。
（海上田園規劃效果圖）
眼下的沙井片區，最值得關注的，其實是政府的決心和行動力。
在2019年的工作總結中，寶安政府就已經表達過要大力發展沙井片區的決心。從解決歷史遺留問題、拆除違建和舊改規劃落地的速度都可以看出，沙井片區不僅要補足短板，甚至希望利用短板實現跨越型發展。
2019年沙井完成129萬平方米拆違工作，提前3個半月超額完成全市74個街道最重的拆違任務。2020年沙井街道的拆除消化違建任務是124.7萬平方米，截至到7月，累計拆除消化違建面積達到了75萬平方米，完成目標任務的60.2%；
2019年，沙井妥善解決了9年無進展的中亞電子城項目問題、沙一萬安西部工業區、沙一京基項目、衙邊木盆崗「工改工」項目、共和舊村和第三工業區片區城市更新、和一中熙項目、金蠔小鎮項目立項等9個複雜歷史遺留問題，其中140萬平的金蠔小鎮立項僅2個月便通過批准；
此外，今年4月，《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃審批規定》開始印發，明確城市更新單元規劃由區城市更新機構審查，報各區政府或建環委審批。在舊改問題上，各區有了更大的話語權。
這對沙井地區來說，絕對是一個重大好消息。
沙井街道的官方數據顯示，現在片區內儲備城市更新項目54個（含24個「工改工」），立項19個，申報計劃35個，如果能自主掌握節奏，片區發展速度還將大大加快。
（沙井片區部分舊改項目 圖源中原大咖）
據格隆匯樓市君不完全統計，目前已進駐沙井片區就有萬科、華潤、華僑城、卓越、仁恆、星河、海岸城、鴻榮源等十餘家知名開發商，項目規劃的落地代表了未來片區面貌的巨大提升空間，而項目成立本身也體現了市場對片區發展潛力的看好。
近幾年來，當原關外的龍華、光明等區域都開始大放異彩，廠房、小產權房和爛尾樓，成為了沙井片區的「保護色」，它阻礙了人們對這個片區的想像力，但也因此保留了向上生長的潛力空間。
（位於萬豐海岸城附近的爛尾樓）
總結來說，沙井的蛻變之路一定是厚積薄發，意味著人們無法用短線思路去理解這片市場，但眼光放得再遠一些，就能看到一條伴隨著灣區經濟加速騰飛的驚人增長曲線。
2
為什麼11號地鐵線值得重倉？
暢想完片區的未來，我們再現實一點，低頭看看腳下。
雖然沙井片區的好故事很多，但那影響的是未來5-10年，甚至更遙遠的預期，決定眼下這幾年風向的，是市場的實際需求。
舉個例子：
寶安中心區騰飛的動力是規劃高大上嗎？不是，是因為前海的利好輻射。所謂的前海-寶安雙中心，其實是你負責「賺錢養家」，我負責「貌美如花」；
龍華成為「宇宙中心」的主要原因是深圳北站商務區大爆發嗎？不是，是一條4號地鐵線串聯南北，貫穿東西。現在的龍華，本質上還是一個睡城；
光明成為深圳樓市當下最火熱片區的主要原因是科學城發力嗎？不是，是通達南山、福田的6號線+13號線確認落地，市場需求向西北方向外溢，但西部供應短缺。
雖然深圳一直在強調多中心的城市發展格局，但這座城市真正的中心仍然是福田、南山，前二十年是，未來二十年也是。
這意味著，無論這座城市有多少副中心，最重要的「人口」始終要在福田南山聚集，市場需求是外溢，而不是轉移，得城市中心者才能得到市場的青睞。
理解了這個邏輯，我們再來分析沙井片區成為深圳人，尤其是剛需買家緊跟不舍的主要原因——強大的立體交通體系。
（沙井片區軌道規劃示意圖 來源網絡）
按照目前公布的規劃方案，沙井片區聚集了1座寶安機場、1座高鐵站（沙井西站）、1條城際輕軌（穗莞深城際）、1條外環高速和6條地鐵環線。
整個交通規劃的密度大家自行感受，這裡重點分析對市場影響最直接的地鐵規劃，先說串聯深圳雙中心的11號地鐵線，這也是目前深圳西部的生命線。
（11號線線路圖 來源深圳本地寶）
深圳地鐵11號線，開通自2016年，是國內目前「最高配置」的城市軌道線路，主要有3大優點：
1、貫穿深圳重點區域。11號線全程線路總長51.9公裡，穿越了福田、南山、寶安三區，耗時僅30分鐘。
2、國內最大載客量。和深圳其他幾條既有線地鐵列車採用6節編組不同的是，11號線列車採用的是超大的8節編組A型車（國內首條），其中6節為普通車廂，2節為機場專用車廂，整列車最大載客量達2564人。「一輛11號線列車載客量相當於32輛公交車。」
3、國內最快時速。地鐵11號線運行最高時速將達到每小時120公裡，是目前國內一次建成線路最長、運營時速最高的城市軌道線路。
上集《下一個十年，只有它能超過前海》跟大家說過，深圳政府的規劃都是一環扣一環，沒有一筆錢會白白浪費。11號線就是個典型的案例。
其實在開通之初，社會上有過「浪費資源」的聲音，但現在來看，11號地鐵線要承擔的任務遠比大家看到的重。
《深圳市城市軌道交通第四期建設規劃調整（2017-2022年）》規劃顯示，11號線還將繼續向北延伸。
（圖源深圳地鐵）
因為大容量，高速度，11號線更像深圳軌道交通體系的「骨架」，通過接駁其他軌道交通，實現區域之間通行節奏的靈活轉換。
除了向內發展，11號地鐵線還通過穗莞深城際實現粵港澳大灣區之間的聯動。
縱覽整個深圳，這樣高規格的線路沒有第二條。
除了11號地鐵線這張王牌，沙井片區還有在建12號地鐵線（南寶線）、20號地鐵線（福永線）和3條遠期規劃線路，為片區引入來自南山中心區的市場需求和深圳國際會展中心的人流量。
12號線，又稱南寶線。連接蛇口、南山中心區、寶安中心、航空城、大空港地區，是覆蓋西部地區南北向的交通走廊。
20號線，又稱福永線，線路起於寶安國際機場T4航站樓，與地鐵11號線、穗莞深城際線換乘，之後向北至深圳國際會展中心，是會展中心開展的配套市政項目。（來源中原大咖）
深圳寸土寸金，每個片區都不缺高定位和好規劃，這也是市場點火就著的原因之一，但故事雖好，沒有實際的落地動作，難免像是一場夢。
沙井目前最大亮點就在於，它最重要的11號地鐵線已經走向成熟，能夠穩穩地接住來自深圳中心外溢的市場需求，而其他的加分項也在加速落地中。
轟然倒下的舊樓，拔地而起的大廈，還有日夜燈火通明的工地，這些瘋狂砸下的資金，背後一定是幾何倍增長的回報預期。
3
現在如何買入沙井？
沙井片區的價值潛力，其實早在三年前就已經開始得到市場的重點關注，眼下最大的難題是供應稀缺。
沙井片區雖然建築密集，但大部分面積都是廠房、小產權房和爛尾樓，商品住宅的數量非常少。
（地鐵站出口就能看到大量小產權房和廠房）
從近兩年入市的住宅項目的銷售情況來看，市場幾乎到了全盤照收的程度。地段和配套條件比較優秀的項目，更是開盤當天售罄。
（截止到2019年年末，沙井片區的新盤備案價仍停留在4字頭）
作為市場供應的主力，沙井片區在售的二手住宅不過100套左右，對於一個總人口近百萬的片區來說，這數量實在少得可憐。
圖中數據包含部分公寓產品 （圖源貝殼找房）
二手房供應不足，一是因為本身商品住宅項目少，二是沙井片區價值潛力已經逐漸顯露，惜售情緒濃。
雖然這些項目與地鐵口仍有一段距離，配套也比較普通，但是價格並不算低，普遍比新房高出1-2萬/平，未來的預期已經滲透到房價裡。
（未經授權請勿轉載）
雖然沙井片區的二手房價已經上漲，但長遠來看，目前的價格仍然是低位。
如果不想參與新房的激烈競爭，二手房的選擇需要多一些考量。建議重點關注3個方面：
1、地鐵口的距離。樓盤距離地鐵口最好不超過1公裡，步行時間不超過15分鐘。
2、樓盤配套情況。重點關注教育和商業配套情況，寶安學位相當緊張，雖然有房家庭的學位壓力小很多，但是一個排名相對靠前的學校會成為成交關鍵。
雖然未來的沙井片區有相當多的大型綜合體，但眼下集中商業還是比較稀缺，良好的商業配套能成為一大亮點。
3、樓盤的綜合素質。比如樓齡、園林、物業等方面，樓齡新，或者有封閉的園林，品牌物業等，都是很好的加分項。
沙井片區的二手房買家還是自住型剛需為主，房子保養程度會直接影響未來的流通行情。
目前沙井片區二手房的價格跨度比較大，建議大家買房的時候，按照不同維度的體驗給出具體分數，最終考慮價格是否合適。
如果還是想等新房，大家要做好拼手氣的準備。因為從今年5月開始，寶安住建局已經明確要求所有住宅項目按公證搖號的方式銷售。
對於普通購房者來說，公證搖號還是比較有利的開盤方式，目前也只有寶安區明確規定所有新盤都要如此。
另一個好消息是，沙井片區的新盤去年的備案價還停留在4字頭，即便按照5000元/平的裝修標準，預計單價仍然不會超過6字頭，深圳西部的窪地。
按照寶安住建局公布的待入市名單，今年有望入市的新房住宅有4個，但是具體供應量不好說，肯定依然是供不應求。
萬豐海岸城
目前，沙井片區最受市場關注的項目是萬豐海岸城項目，成為今年唯一一個有望再市場熱度上超過潤府四期的樓盤。
具體情況大家可以看這篇→爆料！沙井海岸城最早9月入市，有回遷房報價5萬+/平......
清平華府
（圖源水印）
清平華府總建築面積約15.7萬平，建築總高度105米，地下室2層，地上共33層，含4棟8座高層住宅。
項目從2019年11月開始動工，目前已出地面數層，被列入寶安區公布的2020年入市新盤名單，預計年內入市。
嘉富新禧花園
（圖源水印）
項目位於寶安新橋街道中心路、沙井北環的交匯處，分位藍橋曉築和藍橋酈苑兩部分，總建面約35.59萬平。
項目共規劃有14棟26-37層高的住宅塔樓，共計2343戶住宅單元，以及一所9班幼兒園。幼兒園位於北區藍橋曉築的北端。
中熙瓏灣上城
（圖源咚咚找房）
項目位於沙井街道西環路與沙井南環路交叉路口西北側。整個舊改項目包含3個地塊，分別是瓏灣世界花園、瓏灣上城花園、瓏灣時代公寓。
其中，瓏灣上城花園規劃共642戶，90平以下的小戶型達到546戶。
新房方面，樓市君沒有建議，能夠買到的都是這座城市的幸運兒。
需要提醒各位購房者的是，買入沙井，除了要適應5-10年的片區大改造，還要做好與小產權房長期共存的準備，雖然大多數外表與商品房無異，但價格只需要商品房的一半，至少在租賃市場上對商品房會造成打擊。
如果這些前提都可以接受，沙井片區會成為普通人低成本入股深圳的最後機會，而且有可靠的增長能力，在變幻莫測的深圳樓市，帶人們穿過漫長的周期。