□專題撰文 信息時報記者 羅莎琳
在「房子是用來住的，不是用來炒的」精神指導下，今年買房該如何選擇？近期，廣州市城市更新局公布了《廣州市2018年城市更新年度計劃》（下稱「計劃」），其中涉及全面改造項目47個，涉及改造面積達1987.53萬平方米。2018年廣州全面更新項目、面積同比大幅增加與增加用地供應，騰出空間以滿足未來發展的居住、商服需求。
數據
舊改項目數量和面積為近年罕見
根據廣州中原研究發展部監控顯示，2016、2017年更新局公布的全面改造項目分別為14、17個，相比之下今年項目多達47個；從舊改總面積來看，2016年為253萬平方米，2017年為113.17萬平方米；由此可見，無論從舊改項目數量還是面積，2018年更新推進力度為近年罕見。從各片區項目體量來看，單獨劃分的「空港經濟區」3個舊村改造項目涉及843.68萬平方米用地，為全市改造範圍最大的區域；黃埔區憑藉知識城何棠下村、旺村、開發區東區宏崗村3個大型舊村項目及2個舊廠改造，位居行政區舊改面積之首。
與過往兩年聚焦舊村改造不同，今年全面改造的47個項目中，舊廠項目有29個，佔其中的62%。廣州中原研究發展部何嘉麗認為，由於舊廠改造需要協調的因素相對較少，改造難度較低，因此推進更加高效。從舊廠項目分部來看，土地供應緊缺的中心區預計可釋出16.08萬平方米用地。其中黃埔區魚珠周邊以及長嶺居2個項目預計可轉化12.95萬平方米用地。
空港經濟區：3舊村改造服務航空樞紐
回顧近三年廣州全面改造計劃，2018年公布項目較為突出的一點當屬「舊改服務城市發展」，其中包括將「空港經濟區」單獨作為片區推進3個舊村項目改造。根據最新出爐的《廣州市城市總體規劃（2017～2035年）草案》，未來廣州將繼續發力推進「航空」國際戰略樞紐；此外包括番禺石壁、南沙金洲村等舊改對於引導產業、提高交通樞紐周邊硬體建設同樣起到重要作用。廣州中原研究發展部專家認為，城市更新不再單單為城市居住、商服需求提供必要空間，未來「服務城市整體規劃發展」將成為其重要內容之一。
分析：優質小區房源陸續上市
何嘉麗表示，將空港經濟區單獨劃出作為舊改片區，實屬本次《計劃》中的一大亮點，涉及的3個舊村改造項目均位於空港區的西、南側。根據《空港經濟區規劃圖》顯示，此處為「廣州航空產業基地」，主要承接航空運營、航空商務、臨空總部等產業。據悉，自2017年以來，空港經濟區建設明顯提速，除了即將投入使用的T2航站樓外，目前規劃中的穗莞深城軌新白廣段、地鐵8號線北延段等基建投入正逐步提高機場周邊通勤效率，吸引企業、優質勞動力流入。
業內人士認為，廣州空港經濟區擁有南航總部以及聯邦快遞亞太轉運中心這兩大支柱型企業，也就擁有了吸附商業和產業的產業基礎。空港板塊內如自由人花園、合和新城等大體量樓盤2018年將迎來「一手轉二手」階段，預計優質小區房源將陸續投入市場。
增城黃埔：供應大戶 土地儲備充足
增城和黃埔一直以來都是供應的重點大戶，本次《計劃》中公示增城更新項目為20個，共計240.62萬平方米，為全市立項最多的區域。從更新項目的分布來看，主要分布在中新鎮、荔城、新塘等熱門樓市板塊，可見增城更新項目布局範圍均勻。對於目前擬更新面積最大的中新鎮板塊而言，2018年年底將迎來21號線通車，假如計劃中的71.51萬平方米舊改用地均能順利釋出，預計未來3～5年將有效引導該板塊成為增城市場又一熱點。
此外，受近年公開掛牌出讓宅地減少影響，以往的「東大倉」黃埔踏入2018年以來已連續2個月新批一手住宅面積不足5萬平方米，同時消化周期僅次於增城為全市第二低，為7.1個月。本次《計劃》中公示黃埔共有5個項目，累計248.05萬平方米更新用地，其中191萬平方米位於中新知識城，44.32萬平方米位於開發區東區。假如更新順利推進，將帶來超200萬平方米的用地儲備。
分析：根據需求理性選擇
業內人士認為，近期知識城利好不斷，廣深科技創新走廊、2017～2035廣州總規（草案）等重要規劃均將其列入當中。去年，網際網路巨頭阿里高調宣布「阿里雲工業網際網路總部」落戶其中。隨著今年21號線開通，知識城將打通往黃埔、天河的快速通道，其市場前景可觀。
房天下高級分析師李超表示，中新板塊偏遠，目前主要利好在地鐵21號線的加持，不過隨著地鐵13號線開通後，增城的樓市目前已有一定降溫，相對位置更為偏遠的、地段更差的中新板塊是目前主要新房供應區，畢竟新塘板塊房源在過去2年內消耗快速，新貨不多，未來會逐漸轉入存量市場。因為配套有限，如不在增城工作、定居，購房要慎重。尤其是知識城引主打的教育配套目前還不能實現的情況下，並不適合高價置業。
荔灣：山村板塊拉開芳村西舊改序幕
荔灣區已連續兩年掛出山村全面改造項目，面積亦從去年的1.79萬平方米增加至32.12萬平方米。山村板塊改造立項標誌著芳村西舊改推進拉開序幕，包括滘口以南的五眼橋舊改、地鐵芳村站以北的新隆沙、陸居路舊改亦有望在未來迎來實際性推進。
據記者調查發現，目前山村板塊周邊，芳村大道西沿線二手項目眾多，由於樓齡、電梯/步梯、小區等因素而存在明顯價格差。其中，樓齡較長的山村路散盤在2萬元/平方米以下，小區單位在2.5萬～3.5萬元/平方米之間。
分析：「難啃的骨頭」考驗房企
方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，舊改未來會是荔灣的重頭戲，主要集中在芳村區域。這裡已經確定要參與的舊改的廠很多，總量也很大，又位於核心區，所以房企都非常感興趣。 不過他認為，「舊改也是一塊難啃的骨頭，耗時長，不確定性大，很考驗房企。」
何嘉麗也認為，荔灣舊改對於市場而言是好事，意味著未來會有更多土地釋放，更多項目供應，也為鍾愛老城的買家提供更多的選擇。就荔灣本地而言，芳村片區未來一定會成為廣州最重要的居住密集板塊。