來源：吉屋網綜合整理 發布時間：2018-11-22
11月16日，福州地鐵4號線螺洲車輛段項目順利通過福州市軌道交通工程開工前建設標準化驗收。中交公司項目部表示，螺洲車輛段是福州市軌道交通4號線的控制性工程，本次標準化驗收的順利通過為下一階段開工工作奠定了良好的基礎。同時，還曝光了一張地鐵4號線螺洲車輛段上蓋物業效果圖方案。
▲螺洲車輛段上蓋物業效果圖方案
據悉，根據今年7月公布的福州市軌道交通4號線螺洲車輛段及周邊地塊項目公示調整方案，福州市軌道交通4號線螺洲車輛段位於倉山區螺洲鎮城峰路南側、城錦路西側、螺福路北側。
螺洲車輛段蓋下用地性質為公共運輸場站用地，用地面積約20.53公頃；而蓋上及落地開發用地性質為居住商業綜合用地，用地面積約19.19公頃（約287畝），容積率不大於1.6，屆時有望打造一座總體量規模約30.7萬方「地鐵小鎮」！
▲地鐵4號線螺洲車輛段示意圖
目前，螺洲車輛段上蓋物業地塊周邊布局有三條地鐵線，1號線已建成外，4、5號線正在建設中，未來地塊南側將規劃有地鐵5號線高仕路站。此外，目前車輛段周邊分布有泰禾福州院子、首開螺洲溫泉小鎮、禹洲天悅灣等品質社區，又有海西佰悅城、螺洲歷史風貌區等商業休閒配套。
根據規劃，未來車輛段上蓋物業西南側將規劃一所醫院，用地面積4.26公頃，容積率按1.3控制。車輛段北側規劃一所城峰中學及一所城峰小學，另外，車輛段內社區配套設施和幼兒園，結合上蓋開發布置。
▲地鐵4號線螺洲車輛段及周邊地塊規劃
福州五大地鐵上蓋物業一覽
據了解，這樣「地鐵物業」的模式不算少見。比如香港就採用這種經營模式，地鐵公司優先拿地，再由政府統一規劃下，自行開發或引入開發商聯合開發，通過發展地鐵沿線地上、地下空間等物業，打造集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的混合功能區。實現土地和物業增值的同時，還可以為本身車票收入難以支撐運營成本的地鐵項目的建設和運營實現資金籌措。
據不完全統計，截止目前，福州已確認規劃建設的大型地鐵上蓋物業有新店車輛段上蓋物業（天空之城）、竹岐停車場上蓋物業、金山輕軌場站上蓋物業（綠城&中交項目）、螺洲車輛段上蓋物業、樟嵐車輛基地上蓋物業等。
其餘4個具體如下——
1、新店車輛段上蓋物業（天空之城）
地鐵1號線新店車輛基地上蓋開發地塊是福州地鐵首個上蓋物業，其位於晉安新店片區，戰坂路北側，總佔地約111443.78平方米（合167.16畝），由A、B兩地塊組成，規劃集住宅、商業、公共運輸場站、幼兒園等用途為一體，總建築面積達33萬方！
▲新店車輛段上蓋物業位置示意圖
該地塊曾於2016年3月以20.2億元協議出讓給福州地鐵資源開發有限公司全資子公司——福州品尚置業有限公司，隨後又流入福州土地拍賣市場並於2017年10月以50.4億元成功出讓，平均樓面價約15075元/平。
▲天空之城稍早前建設畫面
目前，該「巨無霸」上蓋物業項目由萬科、保利、碧桂園、首開、建發等5家開發商共同開發，案名為天空之城，項目規劃25棟住宅及6棟商墅，首期將推60-160㎡二至四房平層產品（含裝修），計劃下周開盤，預計售價2.5-2.6萬/平，並推出特惠房源約2.3萬/平。
▲項目規劃效果圖
2、竹岐停車場上蓋物業
竹岐停車場位於閩侯縣竹岐鄉蘇洋村，地塊位於防洪堤、蘇洋村村道、316 國道、向莆鐵路高架橋的合圍中，緊鄰地鐵2號線蘇洋站。預計地鐵2號線全線於2019 年 1 月試運行，2019年5月試運營。
▲（「地鐵小鎮」航拍圖•包華/攝於早前）
目前，蘇洋站及竹岐停車場上部的遠期物業開發已有初步規劃。根據有關設計方案，這裡將建綜合體，包括幼兒園、小學、高端住宅樓、酒店、商業廣場及公交換乘樞紐等。
▲（「地鐵小鎮」設計規劃效果圖•項目部供圖）
據介紹介紹，該地塊東南部為大學城和新興住宅區，南靠旗山，北鄰閩江，閩江沿岸的綠色走廊正逐漸向北延伸，與該地塊相接。地鐵2號線橫穿福州城市腹地，作為2號線通往市中心的起始點，這裡將崛起「地鐵新鎮」，打造都市的西部門戶，將城郊與城區緊密聯繫起來，帶動周邊加速發展。
3、金山輕軌場站上蓋物業（綠城&中交項目）
金山站上蓋物業開發項目（原金山輕軌場站預留地地塊），即倉山區金洲南路與金祥路交叉路口東南側地塊內，緊鄰地鐵2號線（在建）與地鐵5號線（在建）兩條線路換乘站金山站，周邊輻射倉山萬達愛琴海商圈，同時居住氛圍濃厚。
▲ 地塊位置示意圖
該地塊總用地面積49489㎡（合74.23畝），根據規劃，將打造為集商業、辦公、居住、公共運輸場站為一體的地鐵上蓋綜合體項目，總體量約26萬方！
▲金山站上蓋物業開發項目效果方案
今年9月20日，金山輕軌場站出讓地塊歷經兩輪舉牌，以18.43億元被綠城+中交+福州地鐵聯合競買體成功競得，平均成交樓面價約11708元/㎡。這也是綠城繼今年年初首進榕城，摘下五四北泉頭地塊（綠城·柳岸曉風）後，福州城區拍下的第二子。
▲金山站上蓋物業開發項目示意圖
早在今年6月23日，福州市副市長楊新堅率隊赴杭州考察綠城楊柳郡集團杭州地鐵上蓋項目。楊新堅充分肯定了中交、綠城「軌道+物業」的高起點站位、地鐵站城化設計、人性化開發。他表示，中交綠城項目開發模式值得福州借鑑，歡迎綠城楊柳郡集團到福州市投資發展。
4、樟嵐車輛基地上蓋物業
福州市軌道交通6、5號線同址共建樟嵐車輛基地位於倉山區東部片區，福泉高速福州連接線西側，城門山東側，火車南站北側，三江口樟嵐片區南側，臨近地鐵六號線蘆岐站。
▲ 地塊位置示意圖（點擊放大）
據悉，樟嵐車輛基地是全國最大地下全封閉停車庫，根據最新調整規劃，該上蓋開發綜合用地用途涵蓋二類居住、商業、商務、幼兒園及公共運輸場站等為一體，用地面積約27.12公頃，按照容積率不大於1.8控制，總體量達到48.8萬方，未來這裡將一個擁有數十棟樓房的高層小區，成為福州最大地鐵上蓋物業項目。
另外，該地塊規劃商業商務辦公建築面積約3-5萬方，同時還要增設一處社區服務中心及一處18班幼兒園，其中幼兒園用地面積不小於7600平方米，並結合6號線蘆岐出入口設置公交首末站，用地面積不小於2000平方米。
軌道交通樟嵐車輛段項目效果圖（蓋上）
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