「之前住的地方周圍三戶都是老太太，時不時來關心一下我這個『單身狗』」，來自山東的杜洪，今年29歲，在上海的一家外企工作。放棄了此前公司給其在住宅小區租住的兩室一廳，今年3月他搬到了萬科旗下長租公寓「泊寓」。
吸引杜洪放棄公司免費租的房屋，而願意拿著房帖自己出去找房源的原因在於集中式長租公寓擁有活躍的社交氛圍。
「兩室一廳一個人住打掃起來太麻煩。而且我有些潔癖，住在這裡，一方面是公共空間的環境比較好，同時周圍都是年輕人，人氣也不錯，不像之前住的地方周圍三戶都是老太太。」杜洪說。
長租公寓並不「長租」
和杜洪一樣，今年同樣29歲的陳天已在泊寓安亭店住了9個月。在陳天看來，長租公寓聚集了各行各業的人群，有創業者、有優秀的人才，比較熱鬧。「之前租住在小區關了門就誰也不知道誰，這邊會定期舉辦住友會是個很好的交友平臺，同時也會在一些節日舉辦活動，組織燒烤之類。這邊有租戶因此戀愛了，感覺還是很溫馨的。」
而讓陳天選擇離開原來租住的小區的另一個原因，則是房東的隨意漲價，「誰的房租出的多就租給誰」。
不過，在澎湃新聞的採訪中，多位受訪者均提到租期最多籤一年，如此看來，長租公寓並不長。
「最多只能一年一籤，之前籤了一年的租約可免物業費。」陳天說。
同樣選擇租住長租公寓的張磊，則只籤了半年。「長租公寓的配套挺全的，我一個人沒有太多的行李，之前籤半年也是因為一些優惠。」
不過也有租戶認為，「一年一籤挺好的，租在這邊的基本都是單身的年輕人，存在不確定因素比較多，還沒穩定下來肯定會有一些變動，沒必要籤好幾年。」
同策研究院首席分析師張宏偉表示，長租公寓「瘋狂」擴張背後，仍有不少痛點。其中之一便是客戶轉移成本低、忠誠度低。過去地產公司不需要考慮這個問題，因為賣房子是一錘子買賣。但長租公寓不同，客戶轉移成本很低，不喜歡換一家就可以了。
張宏偉認為，這個階段的客戶忠誠度為0。租房階段屬於轉化期階段，客戶基本處於一種非常不穩定的人生狀態，過渡3-5年的時間後則面臨結婚生子，沒有人一輩子租房。另一方面就是客戶轉移成本低。相關數據顯示90後群體中，只有4.88%的租客認為租住公寓的品牌重要。說明中國住房租賃市場成熟度還很低，品牌知名度在租客心中也未有清晰概念。
特別是當前面對大量的行業湧入者，產品同質化的現象也趨於嚴重，如何在配套服務上提升性價比已成為各方爭奪租客時面臨的考驗。
居住證配套政策有待跟進
「海歸、高薪」，即便如此，困擾杜洪的還有居住證無法辦理的事情。
「我們有正規的租房合同，在這裡租住的人擁有穩定的工作和可觀的收入，況且我們租住的長租公寓也是有資質的，但是卻無法辦理居住證。」杜洪說。
據了解，包括萬科泊寓以及魔方公寓在內，類似集中式長租公寓由於是商住房改造的原因，政策尚未完善導致租戶目前無法辦理居住證。這也讓該類長租公寓流失了一部分客群。
按照規定，離開常住戶口所在地，在上海市辦理居住登記滿半年，符合有合法穩定就業、合法穩定住所、連續就讀條件之一的境內來滬人員，可以依據本辦法申領居住證。
而按照《上海市居住證》辦理的規定，居住在租賃住房內的，須提供由房管部門出具的房屋租賃合同登記備案證明複印件（驗原件）。
陳天也坦言，「我朋友的男朋友因為不能辦居住證所以和我朋友一起搬走了，租到公司附近的小區去了。」
據悉，由於租戶租住的是商業性質的房屋，社區事務受理服務中心並不能辨別其租住的是長租公寓還是商鋪，因此該類房源並不予辦理居住證。
在業內人士看來，商住房接下來去庫存的要求很緊迫，房住不炒也要求此類違規項目加快整改，但實際上，我們需要看到，商住房未來是會朝租賃住房方面做改進，所以當前制度上需要把一些租賃的權益進行匹配，包括辦理居住證、未來積分落戶等，否則商住房未來會成為一個模稜兩可的產品。
對於居住證目前尚不能辦理的困境，萬科泊寓負責人表示，「目前正在積極與政府溝通，進行探討和建議」。
另據魔方公寓相關負責人表示，魔方公寓正在和上海多個區域對接有關居住證辦理的事情，希望能夠儘快推進。
擴張與盈利模式的困擾
伴隨著消費升級加速、「租購併舉」、「租售同權」等逐漸落地，相繼出臺的文件都表明住房租賃市場將會是未來解決房地產供需問題的重要手段。也正是在政策的東風下，長租公寓行業快速發展，同時也帶動了地產系、酒店系、中介系以及創業公司等紛紛入場。僅以地產商為例，包括萬科、龍湖、旭輝、碧桂園、保利地產、陽光城、綠城、越秀地產等多家房企涉足長租公寓。
顯見的是，為了提高按照市場佔有率，包括泊寓、龍湖冠寓等均提出了規模擴張的訴求。截至2017年底，泊寓累計獲取10萬間房間，累計開業超過3萬間，計劃三年內進入全球最大的住房租賃企業行列；2017年底龍湖冠寓開業房間數量超過1.5萬間，中期發展階段以5萬間為節點，並計劃到2020年進入行業前三；旭輝領寓則在上海、南京等地布局5000間長租公寓；碧桂園長租公寓品牌「BIG+碧家國際社區」則宣布力爭在三年內發展100萬套長租公寓。
即便如此，「盈利難」是擺在他們面前的一大困擾。
萬科董事會主席鬱亮在今年3月召開的業績發布會上提到，「因為商品房不能解決住有所居的問題，才會有長租公寓的出現。如果賺錢，長租公寓應該賺的是長錢和穩定的錢。現在國家從多個方面，如貸款利息、Reits、稅務、租售同權等都在給予支持，未來長租公寓市場會越來越好，但指望長租公寓賺大錢是不現實的。」
碧桂園總裁莫斌也直言目前長租公寓處於微利狀態。
張宏偉表示，長租公寓不賺錢是業內公認的事實，規模大了確實能攤薄固定成本，提高運營效率，增加利潤率，但是目前來看，運營長租公寓與銷售商品房利潤相比，確實不算一個賺錢的好買賣。
（杜洪、陳天、張磊等均為化名）