這幾天想必你不是在參加討論拆小區圍牆就是在聽討論拆小區圍牆。近日，《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》（下稱《意見》）印發，作為時隔37年重啟的中央城市工作會議的配套文件，《意見》勾畫了「十三五」乃至更長時間中國城市發展的「路線圖」。其中，有關推廣街區制的提法在網際網路上引發熱烈討論。很多業主開始學習《物權法》，有人質疑， 如果真是道路公共化之後，會與我們現行的《物權法》相關解釋是相違背。對此，最高法今天（2月23日）回應，封閉住宅小區是農耕時代的產物，我們現在已經處於21世紀工業化、信息化和新型城鎮化的新時代，推進現代化城市建設需要我們有新的理念和探索。
最高法表示，這一舉措的目的是為了實現物和有關資源效益的最大化，這是一個非常具有前瞻性的、與時俱進的城市發展理念。目前，黨中央、國務院提出的這一意見屬於黨和國家政策的層面，涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題，還有一個通過立法實現法治化的過程。人民法院將密切關注，並積極應對。
2016年2月23日上午10時，最高人民法院召開新聞發布會，發布《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》並回答記者提問。最高人民法院民一庭庭長程新文、最高人民法院新聞發言人孫軍工出席。在發布會上，程新文指出，物權法是規範民事財產關係的基本法律，在法律體系中起著基礎性作用，是中國特色社會主義法律體系中的重要支柱性法律。《解釋（一）》將於3月1日正式實施。
《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出，新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。這也是中央層級文件首次對詬病已的封閉社區模式「開刀」，引發了極大的爭議。
輿論認為，嚴格意義上說，小區的道路、綠化等均屬於小區業主共同的私有財產，為了維持小區公共綠化和設施的正常運行，業主每月都交付一定的物業管理費用。因此，客觀上要求將小區封閉起來歸業主使用或享受，「私人宅地，非請莫入」，並非沒有道理。
而開放住宅小區，實現內部道路公共化，市政接管，就是化私為公，將原則上屬於業主的財產，且這些前期業主付費的維護的綠化和道路，一下子充公了。假如沒有相應的補償機制，等於業主出錢修設施，卻被無償使用，私人財產被強行佔用，很多人認為這與《物權法》衝突。因此今天的發布會備受關注。
發布會現場
中國日報社記者提問：我們也關注到網上最近熱議的話題，關於近期城市規劃管理意見裡面提到今後可能不再封閉建小區，道路將公共化，大家關心這到底跟《物權法》是什麼樣的關係？如果真是道路公共化之後，會不會與我們現行的《物權法》相關解釋是相違背的？謝謝。
程新文回應：《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中提到了新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區；已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化。正像有關部門所介紹的那樣，封閉住宅小區是農耕時代的產物，我們現在已經處於21世紀工業化、信息化和新型城鎮化的新時代，推進現代化城市建設需要我們有新的理念和探索。我們認為，上述舉措的目的是為了實現物和有關資源效益的最大化，這是一個非常具有前瞻性的、與時俱進的城市發展理念，是貫徹落實十八屆五中全會提出的五大發展理念中的共享發展理念的體現，也是落實中央城市工作會議的重要舉措，符合當今世界的潮流和發展趨勢，對於推進城市現代化具有重要指導意義。目前，黨中央、國務院提出的這一意見屬於黨和國家政策的層面，涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題，還有一個通過立法實現法治化的過程。作為人民法院，我們將密切關注，並積極應對。
以下為發布會實錄（來自最高法院網站）：
[孫軍工]：
各位記者，大家上午好，歡迎大家參加今天的新聞發布會。
[10:00:21]
[孫軍工]：
今天新聞發布會的主題是向大家通報《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》，這部司法解釋將於3月1號正式實施，物權法和每個人的生活都密切相關，在起草論證的過程當中就引起了媒體和相關人士和廣大社會受眾的高度關注，這部司法解釋的出臺應當說也會持續的引起關注，這也期待著通過今天的新聞發布會，藉助各個媒體把這部司法解釋的內容更好的向社會各界做一個傳播。
[10:03:25]
[孫軍工]：
為了使大家更好的了解這部司法解釋起草的背景，特別是它的主要內容，我們今天的發布會專門邀請到了最高人民法院民一庭的程新文庭長，也是這部司法解釋起草部門的主要負責人，出席今天的新聞發布會，下面請程庭長就這部司法解釋的有關背景和大家作一個通報。
[10:04:51]
[程新文]：
各位記者，大家上午好！
[10:05:58]
[程新文]：
下面，我向各位通報《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《解釋》）的有關情況。
[10:07:02]
[程新文]：
一、《解釋》制定的背景
[10:07:23]
[程新文]：
物權法是規範民事財產關係的基本法律，在法律體系中起著基礎性作用，是中國特色社會主義法律體系中的重要支柱性法律。《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）自2007年10月1日起施行以來，對於維護國家基本經濟制度，維護市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，都發揮著舉足輕重的作用。黨的十八屆四中全會通過的《中共中央關於全面推進依法治國若干重大問題的決定》指出，要依法保障公民人身權、財產權、基本政治權利等各項權利不受侵犯，實現公民權利保障法治化；健全以公平為核心原則的產權保護制度，加強對各種所有制經濟組織和自然人財產權的保護。這為我們在全面推進依法治國新時期進一步完善和加強財產權保障指明了方向。產權本身是一個經濟學概念，法律上與其大致對應的概念是財產權，而物權則與債權一起共同構成了近現代財產權的兩大基石。正所謂「有恆產者有恆心」，物權作為最為基礎和重要的財產權，是社會每個人、每個團體乃至國家的基本權利，也是民事主體從事各種經濟或社會活動、創造財富的基礎。因此，通過適用法律，把法律和政策的精神加以貫徹和展開，依法全面、平等保護各種所有制經濟組織和自然人享有的物權，從而為人民群眾安定、幸福的生活，為經濟社會有序、健康發展提供堅實的司法保障，人民法院責無旁貸。
[10:07:41]
[程新文]：
二、《解釋》的主要內容
[10:08:24]
[程新文]：
《解釋》共22個條文，重點內容包括以下六個方面：
[10:08:36]
[程新文]：
（一）關於不動產登記與物權確認或基礎關係爭議
[10:09:28]
[程新文]：
《物權法》第十四條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。實踐中，有觀點認為，除非法律另有規定，未經不動產登記機構登記就不能取得及享有不動產物權，不動產物權爭議涉及到登記就應通過行政訴訟解決。這種觀點受眾頗廣，在很大程度上導致實踐中出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判衝突的現象，這不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權威和公信。針對這一情況，《解釋》從兩個方面作出規定：一是在案件的受理上，規定因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議而提起訴訟的，屬於人民法院民事訴訟受案範圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。二是從訴訟中不動產登記簿證明力的角度，規定對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關係的審查，故在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。
[10:09:56]
[程新文]：
（二）關於預告登記的效力
[10:10:30]
[程新文]：
《物權法》第二十條第一款規定，預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。實踐中，對於現實登記權利人針對不動產的何種處分，會因違反法律規定而不發生物權效力，存在模糊認識，一些案件中甚至出現不當擴大預告登記效力的傾向。基於預告登記制度的內涵，正確適用預告登記制度，必須注意堅持依法兼顧保障登記權利人的請求權與限制登記義務人的處分權的平衡原則，為此，《解釋》第四條對《物權法》第二十一條所稱的不發生物權效力的「處分行為」進行了限縮性解釋，即將其限於未經預告登記的權利人同意而轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的在法律上危及或者妨礙債權如期實現的行為。
[10:13:39]
[程新文]：
（三）關於特殊動產轉讓中的「善意第三人」
[10:14:00]
[程新文]：
近年來，有關船舶、航空器和機動車等特殊動產引發的糾紛呈逐年上升趨勢。尤其是隨著人們物質生活水平的提高，機動車逐步走入普通百姓的日常生活，據統計，截至2015年5月，全國機動車總保有量達2.69億輛。機動車的二手交易也大量增加，實踐中機動車名實不符的情況也並不鮮見。加之因機動車抵押、交通事故引發損害賠償、機動車所有權人破產等原因而形成的權利人，也會在諸多情形下與機動車買賣交易的雙方當事人的權利產生交集，因此，如何處理好相關糾紛成為審判實踐中的熱點和難點。基於此，《解釋》第六條以實踐中經常發生的權利衝突類型為導向，遵循特殊動產物權變動的物權法規則，通過排除轉讓人的債權人作為物權法第二十四條所稱「第三人」的角度進行了規定。
[10:14:55]
[程新文]：
（四）關於發生物權變動效力的人民法院、仲裁委員會的法律文書的範圍
[10:15:13]
[程新文]：
根據《物權法》第二十八條規定，人民法院、仲裁委員會的法律文書直接導致的物權變動，不以登記、交付為生效要件，法律文書一經生效，即發生物權效力。對於直接導致物權變動的人民法院、仲裁委員會作出的法律文書的範圍問題，一直是司法實踐中爭論不休的難題。我們認為，基於維護物權變動模式體系安定的目的，應當注意防止實踐中不適當地擴大化適用《物權法》第二十八條，損害相關權利人的合法權益，故需要對該條所稱人民法院、仲裁委員會的生效法律文書進行目的性限縮解釋。基於此，《解釋》第七條規定：「人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出並依法生效的改變原有物權關係的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。」
[10:15:35]
[程新文]：
（五）關於按份共有人優先購買權的司法保護
[10:15:55]
[程新文]：
《物權法》第一百零一條確立了按份共有人優先購買權制度，但該條表述較為簡單，遠遠不能解決優先購買權行使的前提條件、方法及法律效果等實踐中亟需明確的重要問題，這還導致按份共有人優先購買權的實踐運用及司法判斷標準不一、尺度各異，嚴重影響按份共有人優先購買權制度功能的發揮。《解釋》根據《物權法》第一百零一條的立法精神和目的，對按份共有人優先購買權制度進行了細化，通過第九條至第十四條共計六個條文，分別從按份共有人優先購買權行使的起始條件、同等條件的認定、行使期間、主體範圍以及裁判保護等方面進行了規定，極大地完善了按份共有人優先購買權行使的制度架構，使得這一制度從法律的原則規定成為走入現實的具有高度可操作性的鮮活制度。
[10:16:35]
[程新文]：
（六）關於善意取得制度的適用
[10:17:00]
[程新文]：
《物權法》第一百零六條規定了善意取得制度。從司法實踐看，與善意取得相關的糾紛非常常見，它不僅存在於物權確認糾紛、執行異議之訴等糾紛中，而且更為廣泛地遍布在為數眾多的合同、侵權乃至婚姻家庭繼承糾紛中。而《物權法》第一百零六條在理解上存在諸多爭議之處，如何正確適用善意取得制度是《物權法》適用中的一個重點、難點和熱點。對此，《解釋》第十五條規定了「善意」認定的基本標準，即《物權法》第一百零六條規定的善意取得中的「善意」具體指什麼，以及在訴訟中由誰承擔舉證責任；第十六條、第十七條則分別就不動產善意取得中受讓人非善意的認定、動產善意取得中受讓人重大過失的認定作出具體規定；這三條規定與第十八條關於善意的判斷時間的規定，共同構成了對《物權法》第一百零六條第一款第一項「受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的」的具體解釋。第十九條則針對《物權法》第一百零六條第一款第二項「以合理的價格轉讓」，指出應嚴循立法目的與價值取向，立足個別交易的具體情況，深刻體察社會一般交易認知感受，準確判斷價格是否合理。第二十條對機動車等特殊動產如何適用《物權法》第一百零六條第一款第三項規定進行了明確。上述條文形成了對善意取得適用的較為完整的規則體系。此外，《解釋》還基於增進司法裁判的社會認同，簡化裁判理據的目的，立足於法律不保護非法交易的價值理念，對善意取得制度適用的排除情形進行了規定。
[10:20:31]
[程新文]：
我通報的情況就是這些。謝謝大家！
[10:21:11]
[孫軍工]：
剛才程庭長把司法解釋的背景和主要內容跟大家做了簡要通報。各位有什麼感興趣的話題我們可以做一個交流。
[10:22:06]
[中國審判雜誌記者]：
有兩個問題：第一個問題，我們注意到《物權法》實施之後就確定了多維度、分步驟的《物權法》司法解釋工作規劃，想請您介紹一下這個規劃的具體情況？第二個問題，請您介紹一下《司法解釋（一）》的出臺旨在解決哪些現實中的問題？謝謝。
[10:24:23]
[程新文]：
《物權法》包括了總則、所有權、用益物權、擔保物權和佔有等五編，對於其中的許多條文規定的適用問題，都需要通過司法解釋的方式進一步細化，以解決實踐中如何更好適用的問題。2009年5月，我們頒布了《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，目前正在根據《物權法》的規定以及司法實踐中的經驗總結修訂起草擔保物權司法解釋，《物權法》中的其他內容，如相鄰關係、宅基地使用權、地役權、佔有等，也都將是我們未來關注的問題。我們將本著緊密結合審判實踐熱點難點，成熟一些、規定一些的原則，逐步推進物權法司法解釋的起草工作。
[10:25:57]
[程新文]：
物權法司法解釋一主要解決問題有：實踐中對不動產登記與民事訴訟關係的錯誤認識和做法，對預告登記後不動產物權人處分不動產物權的行為的過度限制，對機動車等特殊動產物權變動中第三人範圍理解的偏差，對《物權法》第二十八條的不適當地擴大化適用，對按份共有人優先購買權的實踐運用及司法判斷標準的不統一，對善意取得制度適用標準的差異等。
[10:27:11]
[中國日報社記者]：
我有兩個小問題，也是我們老百姓非常關心的。最近幾年關於房屋買賣的糾紛日益增多，但是有一方可能認為登記錯誤就狀告刑事案件，但是有一方認為是買賣合同無效的話就是民事案件。我注意到怎們這個司法解釋剛才也提到了這一點，想我們的領導回答一下到底老百姓應該怎麼訴訟？ 我們也關注到網上最近熱議的話題，關於近期城市規劃管理意見裡面提到今後可能不再封閉建小區，道路將公共化，大家關心這到底跟《物權法》是什麼樣的關係？如果真是道路公共化之後，會不會與我們現行的《物權法》相關解釋是相違背的？謝謝。
[10:32:55]
[程新文]：
先回答第一個問題。根據《不動產登記暫行條例》，我國不動產登記涉及的不動產物權主要有九大類權利，包括集體土地所有權，房屋等建築物、構築物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權，這些權利可以說涉及到了日常生活、正常生產經營的許多方面，非常重要。
[10:33:55]
[程新文]：
造成你提到的實踐中比較混亂的原因很多，但究其根本而言，是由於對不動產登記的性質及其在不動產物權變動中的作用認識不清所致。一方面，不動產登記是不動產物權的公示方式，是當事人不動產物權發生變動的意思表示推動的結果，不能把不動產物權登記理解為國家對不動產物權關係進行的幹預，解釋為行政權力對不動產物權的授權或確認。另一方面，根據《不動產登記暫行條例》的規定，我國承擔不動產登記的機構在性質上是國家行政機關，就其履行不動產登記的法定職責及所遵循的程序而言，不動產登記又具有行政行為的特點。
[10:34:37]
[程新文]：
不動產登記的複合性導致由此引發的訴訟就應當根據訴訟標的而區分民事或行政訴訟程序。涉不動產登記民事訴訟的訴訟標的應當是針對不動產物權的歸屬或原因行為（買賣、贈與、抵押等基礎法律關係）；涉不動產登記行政訴訟的訴訟標的針對的是登記行為本身，即在行政訴訟中人民法院審查的是登記行為的合法性。
[10:34:54]
[程新文]：
當然，根據《行政訴訟法》第61條的規定，在涉及登記的行政訴訟中，當事人申請一併解決相關民事爭議的，人民法院可以一併審理。這一規定的目的是為了完善民事爭議和行政爭議交叉時的處理機制，便於糾紛的一次性解決，方便當事人訴訟，並未改變相關爭議的民事糾紛性質，對此應當有正確的認識。
[10:35:10]
[程新文]：
這位記者朋友提到的第二個問題，我們也注意到了。《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中提到了新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區；已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化。正像有關部門所介紹的那樣，封閉住宅小區是農耕時代的產物，我們現在已經處於21世紀工業化、信息化和新型城鎮化的新時代，推進現代化城市建設需要我們有新的理念和探索。我們認為，上述舉措的目的是為了實現物和有關資源效益的最大化，這是一個非常具有前瞻性的、與時俱進的城市發展理念，是貫徹落實十八屆五中全會提出的五大發展理念中的共享發展理念的體現，也是落實中央城市工作會議的重要舉措，符合當今世界的潮流和發展趨勢，對於推進城市現代化具有重要指導意義。目前，黨中央、國務院提出的這一意見屬於黨和國家政策的層面，涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題，還有一個通過立法實現法治化的過程。作為人民法院，我們將密切關注，並積極應對。
[10:40:05]
[東方衛視記者]：
剛才程庭長談到關於新的城市規劃的意見，請教一下您，現在的《物權法》上有明確的規定，像小區內的公共綠地和道路都屬於業主共有，如果涉及到您所說的這種權益的調整，還有多長的路要走？有哪些城市要辦？
[10:50:31]
[程新文]：
回答上一個問題時我提到，這是屬於具有時代特徵的一個重大戰略舉措，中央前不久還專門召開了第一次中央城市工作會議。目前，這個意見尚處於黨和國家的政策層面，國家政策上升為法律，我想這是立法機關要做的事情。當然，我們作為司法機關，對此會密切的關注，對由此可能涉及到的相關主體的權益的影響、協調和保護，加強調研，及時研判，並進一步加強對下指導力度，積極協調有關方面妥善的處理好相關的糾紛。
[10:51:01]
[中央人民廣播電臺記者]：
在我們現實生活中，對於機動車轉讓提出執行異議的案件比較多，想問庭長如何理解《司法解釋》第六條的有關規定？債權人對於已經轉讓但沒有過戶的車輛主張債權，是否會得到法院的支持？另外，已經轉讓但沒有過戶的車輛如果發生交通事故需要理賠的情況，這樣權利主張或者是保護的順序是怎樣的？請您分析一下。謝謝。
[10:52:24]
[程新文]：
我們《解釋》第六條涉及到《物權法》第23條、24條的相關規定。一方面，根據《物權法》第23條、第24條的規定，機動車等特殊動產物權變動，是交付即發生物權變動的效力，未經登記，只是不得對抗第三人。另一方面，在物權與債權的關係上，在一物之上既有物權又有債權時，一般而言，物權優先於債權。
[10:56:08]
[程新文]：
具體到機動車等特殊動產之上存在未辦理登記的受讓人與轉讓人的債權人的情況，通過轉讓人（如你的問題中所提到的張三）的交付取得特定動產物權的人（也就是李四）雖未辦理登記，但其（李四）已經依法享有物權，故從法律條文的本身涵義以及法律整體的邏輯體系看，其（李四）權利應優先於轉讓人的一般債權人（包括王五）。換句話說，就是轉讓人的一般債權人，包括破產債權人、人身損害債權人、強制執行債權人、參與分配債權人，都應當排除於《物權法》第二十四條所稱的「善意第三人」範疇之外。當然，這裡所稱的債權人自然不包括針對該標的物享有擔保物權的債權人，因為此時其債權已設定擔保，該債權人已經成為該物的擔保物權人，自然就抵押或質押擔保的財產享有優先受償的權利。
[10:56:39]
[程新文]：
另外你提到的人身損害債權人的問題，實踐中往往會考量道德和價值取向等因素而使問題複雜化。但由於《物權法》第24條僅是解決機動車等特殊動產物權變動中的對抗問題，如果將該類特殊債權人作為不可對抗的第三人，則與該條的立法本意以及物權優先於債權的基本原則不符。至於這種情形下哪一個權利應優先保護的問題，屬於立法者基於價值理念判斷通過法律規定加以回應。事實上，本條規定的「法律另有規定的除外」中所包含的權利中已經有一些含有了人身損害債權的內容，比如《海商法》第22條規定的船舶優先權中就包含了在船舶營運中發生的人身傷亡的賠償請求權，對法律已經特別規定享有法定優先權的債權人，不管物權變動登記與否，均應屬於絕對不可對抗的善意第三人範疇。
[10:56:59]
[南方都市報記者]：
還是問一下剛才街區制的問題。剛才您在回應中也說到，黨的政策和國家政策上升到法律的時候需要一個過程。我想問，一般來說比如說法律有修正案或者草案的時候有前期的徵求民意，黨的政策或者國家政策所謂的開放街區制，中共中央出臺的這個意見，前期有沒有經過民意調查或者是民族的調研？這也是一個程序性的問題，因為法律有這樣的規定，不知道黨的政策和國家的政策應不應該有這樣的問題。
[11:03:52]
[程新文]：
你提的問題我個人認為是怎麼實施立法法，跟我們今天的主題不是很近，也不是今天發布的解釋涉及的內容。但我也願意回答這個問題。我們知道中國特色的社會主義法律體系在形成過程當中，它是我們黨領導人民來制定法律，黨也領導人民遵守法律，同時也領導司法機關來執行法律。所以，黨的政策和國家政策怎麼樣制定出來，有規定的程序。包括向社會各界徵求意見，包括向有關部門，也包括人民法院，我們也是作為社會的一分子，作為司法機關來說更多的是接觸這種最後一道防線，很多社會矛盾，現在有多元化糾紛解決機制，有不同的解決糾紛的渠道，人民司法是糾紛解決的方式之一，是最後一道防線，我們也會根據人民司法工作實際通過適當方式向有關部門反映司法實踐中發現的情況和問題。我們會嚴格的按照自己的工作職責做好相關工作。謝謝。
[11:04:24]
[孫軍工]：
今天的發布會到此結束。謝謝大家。