一、房屋實際情況與廣告不符怎麼辦
房屋交付後，購房者發現房屋實際情況與銷售廣告不符，能不能要求開發商承擔違約責任呢，理論上答案當然是肯定的，但實踐中，要能實現成功主張違約責任有兩個前提，首先得固定有銷售廣告的證據，其次是銷售廣告要有和房屋買賣內容有關的明確的說明和允諾；為了保護購房者的權益，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條有規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋，以及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。這個說明和允諾即使沒有寫入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，對雙方具有約束務，當事人違反的，應當承擔違約責任。那麼，由此可見，對於房地產廣告中的
有關房屋及其相關設施的說明及允諾，如果其對訂立合同定價有重大影響，那麼即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同，也是屬於合同內容。若購房者發現說明或允諾的內容與實際不符時，可以要求開發商承擔違約責任。
案例介紹：
買房：宣傳材料不實算不算違約
近日，濟南市一家法院以降低房價的方式，判令具有不誠信行為的開發商對購房者加以賠償。這一判決，在全國尚屬首例。
當地法律界認為，此案的判決結果，對於日益增多的商品房糾紛將具有一定的指導意義。
1999年4月15日，濟南市民夏軍與山東金龍地產有限公司籤訂購房合同。夏軍購買金龍公寓1號樓2單元101室，面積134.4平方米、地下室14.8平方米，住宅價格為1400元／平方米，地下室價格為800元／平方米，促銷折扣1500元，總計價款19.8萬元，夏軍按約交齊了房款。
同年10月，夏軍入住。但隨後提起訴訟，要求金龍公司退房退款並雙倍賠償。2001年4月3日，濟南市歷下區人民法院受理此案。
夏軍的訴訟理由是：開發商售樓時的宣傳材料與事實不符，使他對環境的期望成為泡影。
籤訂合同時，開發商發給夏軍一份金龍公寓簡介規劃圖和廣告宣傳材料。宣傳材料顯示，公寓樓坐北朝南，整個樓區的結構分布為：住宅樓前面只有一棟位於小區西南角的兩間小建築樓（實為鍋爐房），樓前是一空場地，公寓樓東側是兩塊面積很大的綠地，綠地分南北兩塊，其他則沒有標識出任何建築物。而且，廣告宣稱：「公寓內集中供熱，熱水直接供應至每一單元。」
夏軍說，基於對上述內容的期望，自己才與開發商籤訂了購房合同，並履行了付款義務。但是，開發商在他及其他業主入住後，卻在2000年4月下旬又在1號樓前的停車場建了2號樓對外銷售。2001年4月，宣傳材料中承諾的綠地處也開始破土動工，興建3號樓。同時，開發商並沒有在公寓內集中供熱，熱水也沒有直接供應到每一個單元。
夏軍認為，雖然開發商所建的公寓１號樓、２號樓及即將進行的三期工程的建設，均有濟南市高新技術產業開發區管委會規劃土地建設管理局的建設工程規劃許可證、施工許可證，卻與開發商在宣傳材料中的表述不一致，對購房者明顯實施了欺詐行為。
針對這一訴訟，山東金龍地產有限公司承認，他們的宣傳材料中確有不實之處，但不構成根本違約。
開發商的理由是，宣傳材料的法律性質屬要約邀請，而不是要約。要約邀請不具有拘束力，不能以不具有拘束力的內容認定為欺詐。夏軍錯誤地將要約邀請當成要約，應由其自身承擔責任。
開發商認為，總之，宣傳圖不構成欺詐，購房合同真實有效，開發商為追求施工方案的盡善盡美，並在不損害原告利益的情況下，對原宣傳材料內容略作變動，無可厚非。為維護交易安全，不宜草率認定為欺詐，請求法院駁回原告的訴訟請求。
一審：法院判令開發商降價賠償
訴訟過程中，夏軍向法院提出申請，要求對涉案房屋價值進行評估鑑定。受法院委託，濟南市歷下區價格認證中心於2002年7月做出價值認定書，認定該房1999年4月份的市場價格為810元／平方米。
此案經過2002年10月16日、11月26日公開審理，近日曆下區法院做出一審判決。
首先，法院沒有支持夏軍要求退房退款並雙倍賠償的請求。
法院認為，夏軍購房的目的是為了自己居住使用。開發商的宣傳材料中，並未註明綠地面積的大小，也未明確標明１號樓前是停車場。宣傳材料的內容從法律性質上應為要約邀請而不是要約。開發商對在宣傳材料中的表述和承諾在合同中沒有載明，雖然交房後沒有實現，但這並不會導致夏軍的購房目的完全落空。所以，為維護交易安全及正常的交易秩序，不宜認定開發商採用欺詐手段誘使夏軍與其訂立合同，不宜認定開發商存在欺詐的故意和存有欺詐行為。因而，合同有效，開發商的辯解是成立的。
但是，法院同時認為，開發商的宣傳材料中確有不實之處：公寓樓前的空地雖然不能確定為停車場，但不應該為建築物２號樓；雖然沒有標明綠地面積的大小，但確定為綠地而非建築物無疑。況且，開發商的確又在宣傳圖標註的綠地位置動工建三期工程；夏軍所購房屋內雖然鋪設有暖氣，但並未實行集中供熱；雖然有鍋爐房，熱水並沒有直接供應至家中，而且開發商被政府部門批准的規劃手續表明，宣傳材料中１號樓前空地的位置應是２號樓，綠地的位置應是３號樓。
基於此，法官認定房產商有意對消費者進行誤導，其行為即使不構成欺詐，也是違背誠實信用原則，理應對消費者進行補償。歷下區法院最終做出了一個創新判決，將夏軍所購房屋的房價由購房時的每平方米1400元，降到每平方米810元，判令開發商退賠8萬餘元。
據悉，開發商不服一審判決已經提起上訴。
爭議：《廣告法》是否適用於本案
此案判決引起了當地法律界人士的關注。
夏軍的代理律師韓文勇說，從誠實信用的角度出發，本案中，開發商不誠實的宣傳行為，確實誤導了消費者，使購買其房屋的消費者的合法權益受到一定程度的損害。
因此，法院認為，完全不支持原告要求賠償的請求，也不盡合理。可見，消費者因開發商不實宣傳而做出了選擇，開發商應對消費者的損失予以賠償。
但是，如何補償，卻一直沒有定論。有的說，應當雙倍賠償；有的說，應當退房退款。這不能不說是一項法律的空白。
他認為，雖然我國不是判例國家，但此案的判決結果對於審理日益增多的商品房糾紛，將具有一定的指導意義。如果此判決最終生效，對於威懾不誠信房產開發商，對於房產市場依法走向規範，都將起到積極的作用。
商品房銷售過程中，房產商散發廣告，其廣告承諾到底是不是合同的一部分，在法律界也存在一定的爭議。
本案中開發商的觀點代表了一種意見。但另一種觀點認為，從廣告法的角度看，房產商以效果圖、廣告等形式所做出的廣告內容，應當真實、合法，不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者，應當遵循公平、誠實信用的原則。
這樣，開發商宣傳材料內容，也應看做是合同的一部分，應當作為合同義務來看待。開發商在房屋交付後沒有實現承諾，嚴格意義上講，不僅是一種違約行為，也是一種違反合同的行為。在這一點上，一審法院的判決似乎有些不足。
據了解，對於當前不少開發商廣告宣傳與實際不符，從而誤導了消費者購房的法律問題，最高人民法院正在醞釀出臺這方面的司法解釋。
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原標題：《【普法課堂】房屋實際情況與廣告不符怎麼辦》
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