江湖封我叫「白綠幫主」，我欣然接受。這種接受，來源於我對鄭州白沙組團、綠博組團未來發展和未來房價發展的信心——這種信心來源於對城市發展規律的研究、鄭州城市屬性的理解以及鄭州向東走的趨勢。
但，本質上而言，白沙是白沙，綠博是綠博。兩者屬性不同，意義不同。當然，這種屬性不能以【萬三路】（東五環）為界，做一個簡單粗暴涇渭分明的劃分，這是不科學的。
時至今日，似乎鄭州人民、鍵盤俠和媒體對白沙發展和白沙樓市未來懷疑的已經不多，但對綠博發展和綠博樓市發展懷疑的人們還非常多，其理由無外乎遠郊、五環外、中牟縣等等理由。
但，不要忘記——在2年前，甚至1年前，還有多少人對白沙進行痛罵、諷刺和揶揄。
我相信：隨著時間的推移，未來對於綠博的質疑和冷嘲熱諷，也會逐漸消失。
本文獻給喜愛綠博的粉兒們，和不了解綠博的人們，以及冷嘲熱諷綠博的人們。
北至連霍高速公路、西至萬三公路（東五環）、南至賈魯河，東至官渡組團西邊界，總面積約132平方公裡。
綠博組團，在官方的稱謂裡，叫【鄭州國際文化創意產業園】，政府內部簡稱叫
【文創園】。文創園有管委會，辦公地點在綠博組團鄭開大道與人文路交叉口向南100米路西。裡面有綠博文創園的規劃展覽館，非常壯觀。
嗯，這裡我去過兩次。當時，和文創園領導作了2個小時的深入溝通交流。對綠博組團的歷史、背景、發展有深入的理解和了解。
在2019年9月2日的今天，我們來回顧一下綠博的歷史發展：1、2013年，省委、省政府再次提出要推動文化產業又快又好發展，並制定出切實可行的實施方案。同年，鄭州市探索如何在文化產業領域「挑大梁、走前頭」。鄭州市委十屆五次全會確立打造以綠博組團為主的鄭州綠博文化產業園區，並舉全市之力打造中原地區文化集聚區和先行實驗區。
2、2016年10月10日，中牟城鄉規劃中心正式公布《鄭州國際文化創意產業園》的規劃方案。這個規劃方案也就是目前我們看到的方案。這個方案是花費上千萬進行國際招標最後綜合各種方案最終細化修訂定下來的。
1、綠博組團的前綴是鄭州文創園，不是中牟文創園。至少，他屬於市級層面，背後有省級要求。之前綠博重點工作背後推進甚至是以當時副省長掛帥督導。
建設東方「奧蘭多」—國際化時尚創意旅遊文化新城。即
「時尚創意之都，文化旅遊新城」，未來發展應突出時尚創意特色，重點發展文化旅遊產業。引領國際新商都的文化產業先導區，具有國家級職能的文化創意產業園區，輻射中原經濟區的文化旅遊目的地，面向鄭州都市區的田園城市示範區。
1、綠博真正的有效發展期，才三年。各位是否記得？綠博概念進入我們視野，其實只是2016年。2016年是綠博組團的發展元年。
2、如果從房地產發展來看，名門紫園是綠博樓盤開發先行者，他之前是一個人在孤軍奮戰。2016年，萬科蘭喬聖菲入市；普羅理想國入市；康橋香溪郡入市，亞新、融創、雅居樂、碧桂園等滾滾而來。2017年，【綠博八仙】在舞臺上星光熠熠。
2、綠博1號安置區、2號安置區、3號安置區、6號安置區、大孟安置區的交房、成熟和村民的安居樂業；3、廣惠街向南的打通，向北的打通以及廣惠街+平安大道立交橋的開通；5、鄭汴中央公園一期的建設完成和牟山的呈現；賈魯河全段的開通；
6、建業華誼電影小鎮的即將開放；只有河南的施工；海昌海洋公園的施工；以及引人側目的文化藝術商業綜合體建業J18的橫空出世；
7、鄭州大學第三附屬醫院的開工建設、河南省京劇藝術中心的開工建設……
8、鄭州楓楊外國語學校東校區的開學；衡水中學分校鄭州華清永威學校的開建；伯利恆學校的開建；紫薇路幼兒園、紫薇路小學的投入使用……
9、………………
4、看到了很多所謂產業項目只籤約不動工的種種不爽；8、看到了8號線和12號地鐵線一期不到綠博的「噩耗」
在我們談論綠博樓市價格前，我們再看下綠博樓市的本質：
【註：本圖表由東哥探盤出品。內容僅供參考。以現實為準。】
東哥探盤平臺對綠博樓盤的研究，已經細化到每個樓盤有多少套多大面積多少三房四房多少一樓帶院洋房精裝毛坯每次開盤價格多少是一次性還是毛坯的程度。
我們感覺綠博樓盤很多，但，其實在過去時間裡，活躍在市場裡的樓盤，其實只有這17個。我們感覺很多，是因為很多個樓盤比較大，分為多期開發，比如名門紫園，比如普羅理想國，比如康橋香溪郡，每個樓盤甚至都開發N個組團、6期7期的程度。
當然，除了以上17個樓盤外，還有種類特殊的樓盤，整體是單位房，部分對外銷售的種類，比如亞太綠博花園，比如平安府邸，比如星聯安郡，比如，碧水名苑、國恆花園、正莊恆熙東苑、廣電天禧、朗匯明園、洺悅家園、金葉嘉苑、XX家屬院以及廣惠苑、永盛苑等省人才公寓。
1、綠博樓盤容積率整體很低，普遍在1.6—2.5之間。這樣的容積率，基本都是高低配，偏改善定位。綠博很少有25層以上的高樓，除了安置房。
2、綠博樓盤，100平米以下的房源很少。只有亞新美好藝境、雅居樂春森湖畔、碧桂園中央公園、康橋香溪裡有稍許房源。而
144平米以上的房子，幾乎各個樓盤都存在。甚至有的樓盤，洋房、疊墅、聯排、類獨棟的產品面積有180、200、280、300多平米的產品存在。——這說明，綠博樓盤從本質上來講，就是針對改善、養老客戶的，就不是針對剛需的。——所以，剛需客在網絡裡罵綠博是沒有理由的。人家就不是針對你造產品的。
3、綠博樓盤的精裝和毛坯，無法用統一規則來看。部分樓盤，在不同的分期開發過程中，一會精裝一會毛坯，搞得我都是亂的。其主要原因是什麼呢？——價格。因為在過去時間裡，
對綠博房價的敏感，綠博開發商只能通過取消精裝，來實現價格售價降低的目的。這種情況，發生在多個樓盤。
4、目前，綠博樓盤，融創觀瀾一號、鄭東碧桂園、亞新美好香頌、亞新美好藝境、雅居樂春森湖畔、康橋香溪郡，基本都可以理解為尾盤階段了。遠洋萬和四季相對比較低調，整體房源也不多，默默銷售。金科天籟城在一開始所謂的底價開盤後，其實價格也在上漲。碧桂園中央公園的房源比較充裕，所謂10000元/平米以下「綠博房價大降石錘」的說法，只是過去某個階段的內購房模式，目前你去問價格也在11500左右。真正有10000元房價以下的高層房源樓盤，只有金科博翠書院小鎮和康橋香溪裡有。但他們的位置，確實有點偏東南，很多人不感冒。而，萬科蘭喬聖菲二期，因多種原因，目前已經快現房銷售了，精裝修，即將入市，但價格未知。
5、問題來了：目前綠博價格比較高的高層、小高、洋房樓盤是永威上河郡、普羅理想國、建業新築。建業橙園12000毛坯小高層的價格也不算低，據說新一期馬上要出來，價格要漲。
永威上河郡17層小高層毛坯價在16000左右；所謂最遠的普羅理想國新一期西9苑產品11層小高洋房報價15600元/平米；建業新築11層小高洋房毛坯價目前在售的房源是13500——14000.
而且，他們賣的還都不錯。你怎麼理解綠博房價的降價呢？
6、縱觀綠博樓盤，過去該賣完的已經快清盤了，在售的火盤，價格並沒傳說中的那麼低。有的盤，就算價格低，也賣的不好。
——綠博，目前主要客戶群體是改善自住和投資客。他們看的都是品質和對樓盤品質及資源佔有的預期。
7、在過去，部分樓盤的降價或促銷，我認為是階段性、具體產品性產物——比如，融創觀瀾一號；比如，名門紫園；比如，金科天籟城；比如，康橋香溪郡鄰廣惠街平安大道立交橋的那一兩棟樓；比如，碧桂園中央公園。
我們看問題，是看大局，還是看個案？看整體，還是看某個階段？
我的觀點：
這個問題不能從總體去說，需要單個樓盤分析、微觀分析、數據分析、付款方式分析、具體產品類別分析、精裝毛坯分析。——沒法得出一個整體漲跌的結論。8、我之前說過：
綠博表面上看的所謂【階段難賣】和【降價】，其背後原因和北龍湖組團和濱河國際新城組團一樣——階段性供求關係發生失衡和產品同質化太嚴重。當【階段性】過後，又進入到了新階段。房價，又發生了變化。
9、那麼，未來呢？假設，目前綠博樓盤沒有更新的土地供應，樓盤供應，到2020年12月份，也就是明年底，綠博有什麼供應呢？普羅理想國後續地塊，建業新筑後續地塊，建業橙園後續地塊，萬科蘭喬聖菲尾盤房源，名門紫園尾盤房源，金科博翠書院小鎮後續房源，
碧桂園中央公園後續房源，康橋香溪裡後續房源，永威上河郡尾盤房源，以及新增的目前已知的一兩個樓盤。
1、連霍高速南，人文路東，鄭開大道北，官渡西路西。
從這裡的具體土地、樓盤、產業落位圖來看，這個範圍內廣惠街以西片區的住宅用地所剩不多，僅五六塊住宅。且，部分住宅用地背後已名花有主。
而廣惠街以東區域，扣除掉目前建業新築土地、建業橙園土地、普羅理想國土地，周圍剩餘土地約25塊。
2、鄭開大道南，人文路東，綠博大道北，官渡西路西。這個片區，剩餘土地比較集中在文匯路東，廣惠街西，永盛西路南北兩側。約14塊。
這個片區的土地，相對比較充裕。更多的集中於中原大道南賈魯河北區域以及廣惠街東賈魯河西區域。
從以上細化的綠博住宅用地可以看出，未來區域的供給主要集中於南部和東部。鄭汴中央公園周圍的住宅用地幾乎不存在。
未來，整體綠博的住宅供應格局，很清晰。你現在看不上的樓盤位置，在未來來看，都是非常好的位置。
觀察、思考綠博住宅樓盤及土地供應，我們必須要明白一個前提：
到目前為止，綠博樓盤用地基本都是之前歷史用地。真正公開招拍掛市場用地少之又少。至於綠博未來會不會市場化公開招拍掛出現地王以及會不會對樓盤售價產生影響，需要繼續觀察。
這個圖，展示的是鄭東東部——中州大道機場高速以東，鄭民高速以北，鄭州東邊界以下，黃河以南的所有區域。
從這個視角看，綠博不是一些人眼中的鄭州東邊界。或者說，當在鄭汴一體化背景下，當【官渡組團】都要大發展時，綠博已經在中間了。
我們再看，6月11日從杭州來鄭做一把手的徐書記在經過2個月對鄭州的深入了解後，網上有關於他對鄭州發展思路講話的截圖：
這個兩個江湖，細節展示了關於未來鄭州發展
「東強、西美、北靜、南動、中優、外聯」的發展思路。
一個是，「東部要強起來，以鄭東新區為依託，統籌經開區、中牟縣部分區域，統籌國家自貿區、跨境電商綜試區、國家大數據綜試區、金融集聚核心功能區等戰略平臺建設，把這一區域打造成為全省對外開放窗口、產城融合發展示範區和全國重要的先進位造業、現代服務業基地。鄭州強不強，關鍵看東部。」——注意，這個中牟縣部分區域，從多種理解來看，一定指的是【綠博組團】。
第二個是，「下一步鄭州的發展，要一手抓新城建設、一手抓老城有機更新，堅持兩手都要抓、兩手都要硬。東面，以鄭東新區為重點，包括經開區、中牟縣，著力推動高質量協調發展，未來朝著建設國家級新區的更高目標邁進」——在這個講話裡，再次提到中牟縣，而且，要求朝著「建設國家級新區」的更高目標邁進。
而這些發展思路的前提，也建立在8月9日省委辦公廳、省政府辦公廳聯合印發了《鄭州大都市區空間規劃（2018—2035年）》中提出要構建
「一核、四軸、三帶、多點」空間格局裡關於【一核】的論述：
鄭汴港核心引擎區，是鄭州大都市區發展的核心增長極。
從政策和大勢來講，無論是鄭州大都市規劃關於【鄭汴港核心引擎區】的論述，還是關於【東強】的論述，似乎，綠博組團都是一個中心點，至少，在範圍內。
綠博發展，絕非一蹴而就。綠博發展現狀及樓市，問題也很多。
在過去和現在，綠博組團籤約那麼多項目——文旅項目，會議會展項目，五星級酒店項目，寫字樓項目，商業項目，為什麼進度那麼慢呢？說好的酒店，變成了公寓；說好的中部設計城，建設停滯不前；籤約時興奮不已，籤完後沒了蹤影。只有，房地產樓盤在建設。綠博，千萬不要只變成住宅樓盤區。
從未來來看，綠博規劃至少有4條地鐵。最考慮的是8號線和12號線。只可惜，在鄭州地鐵批覆裡，地鐵8號線和12號線都不包含綠博。
話說，如果8號線和12號線能夠按計劃通到廣惠街，綠博立馬整體盤活。綠博有了地鐵，有了交通，人氣就能快速集聚，產業也能儘快落地。這是一個良性循環。而，短期內地鐵看不到任何希望。
我們不得不承認，2019年今天綠博和市區的交通關係，主要依賴於三條路：鄭開大道、綠博大道和商都大道。這三條路裡，商都路一直擁堵。綠博大道大車太多，鄭開大道越來越擁堵。隨著綠博樓盤的交付，區域內入住人口越來越多，鄭開大道會更堵。
當前的主要問題是京港澳環節。——已經修好大部分的平安大道、永盛路卡在京港澳高速過不來。中原大道修了一半，停滯不前。而，連霍高速從綠博過來市區，還要收費。我們能想像到未來建業華誼兄弟電影小鎮開業、只有河南開業、更多小區入住後鄭開大道的擁堵程度嗎？
從目前來看，已經確定的學校，大多是私立學校貴族學校。學費太貴。雖然綠博樓盤定位改善，但並不是那麼超多有錢的富人。
這些人的子女上學問題需要提前考慮。需要更多的公立學校建設。
這個問題更複雜。迫在眉睫的縣改區，為什麼如此之難？我不得而知。只期待中牟縣儘快成為【中牟區】吧，這樣，到綠博買房的人，似乎心裡更好受一些。或者，改區了，其他很多問題也許都能迎刃而解，包括著急的暖氣問題。
我覺得目前綠博樓盤的產品供應，還是普遍面積太大。君不見，很多樓盤滯銷的戶型是160—200平米之間的大戶型。甚至，175平米的戶型做三房的寬廳，很多人還是不能接受。綠博樓盤在對於戶型規劃和設計方面，需要再重新考慮。
【純改善】，在鄭州任何一個區域，都是一個偽命題。北龍湖也一樣。
6、綠博需要能夠規劃更多能夠提供就業機會的產業和單位。這樣，綠博就能變為一個內循環。這個內循環就是在綠博就業，綠博居住，綠博上學，綠博就醫，綠博養老——所有的生活，不必再依賴於老城區。這才是綠博組團的初心，這才是美好生活的未來。
綠博，不是中牟的綠博；綠博，而是鄭東的綠博，鄭州的綠博，河南的綠博。文旅文創產業一定是未來中國城市最好最朝陽的產業。這是個好經，我們一定要念好。
按照美好的產業規劃圖騰，綠博的未來一定是美好的。但我們需要有推進力度。
綠博以良好的產業優勢，交通優勢，政策優勢，一定有大發展。
無論如何，今天的綠博，已經比3年前的綠博，好得不能再好。
到今天為止，我依然堅持對綠博組團的觀點，堅持看好他未來發展，堅持看好未來綠博樓市的發展。關於綠博樓市所謂入坑、所謂站崗的言論，我不屑回復。
我們看待綠博樓市，需要把他放在鄭州中國房地產、鄭州房地產調控大周期角度去看。綠博樓市的問題，不只是綠博有，鄭州全市，都有。隨著時間的推移，因為歷史原因形成的【淤積】疙瘩會慢慢解開，一切，會舒展，會自然。
他一定會像深圳的華僑城組團，呈現出應有的姿態。而深圳華僑城片區目前的璀璨，也經歷過城市大變遷背景下的坎坷，他也發展20年了。
哪怕，綠博目前籤約的幾十個產業項目，哪怕落地一半，都不得了。比如，雅居樂國際會展會議中心；比如，鄭汴中央公園二期；比如，歡樂湖；比如，洲際假日酒店；比如，建國飯店；比如，河南移動河南日報基地；比如，中原數字出版產業園；比如，中部設計城；比如，愛琴海購物中心；比如，建業J18；比如，未來陸續的驚喜……
那天，我走在一個樓盤景觀區公園看到的場景，我特別喜歡，特別興奮。
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