二手房稅費怎麼計算?滿五唯一能省多少錢?

2020-12-14 房天下

在二手房交易中，買賣雙方都是要繳納一定的稅費的。其中契稅，增值稅、個人所得稅的金額很大，是購房者在買房前必須考慮的重大支出之一。那麼，這三種稅費是如何計算呢？

在這裡購房指南以面積80平米，網籤價格200萬，原價格為160萬的普通住宅（按首套房三成首付，貸款20年）為例，教大家計算稅費。

一、不滿兩年

不滿兩年的房子需要繳納契稅、增值稅和個稅。

① 增值稅為全額徵收，稅額=[200萬/(1+5%)]×5.6%=10.67萬。

② 契稅為全額徵收，由於是90平米以下，稅率為1%，稅額=(200萬-已徵收的增值稅)×1%=1.89萬。

③ 個稅=(200萬-原價格-原來契稅-200萬×10%-貸款利息-此次增值稅)×20%=1.54萬。

三個稅種共10.67+1.89+1.54=14.1萬元。

2、滿兩年不足五年及滿五不唯一

滿兩年不足五年及滿五不唯一兩種情況只徵收契稅和個稅。

契稅仍然是全額徵收，稅額=(=(200萬-已徵收的增值稅)×1%=1.89萬。

個稅=(200萬-原價格-原來契稅-200萬×10%-貸款利息)×20%=3.68萬。

兩個稅種共1.89+3.68=5.57萬元。

3、滿五唯一

這種二手房只徵收契稅，即契稅額=200萬×1%=2萬元。

說明：各地區對於計稅價格的規定略有不同，但多以網籤價為準，參考過戶評估價。契稅的稅率也和首套房二套房、面積大小、城市各有不同，因此購房者在計算實際需要交納的稅費時，應根據下圖選擇範圍：

如何判斷房屋是否滿五唯一？

從上文的稅費計算中，大家也可以很清晰地看到，「滿五唯一」的二手房是最省錢的！那麼什麼才是滿五唯一呢？

1、如何判斷唯一？

唯一指的是家庭（父母和未成年子女）名下唯一住宅，可以在房管局或相關部門進行查詢。

2、如何判斷滿五？

根據房屋的性質不同，五年的判定標準也不同：

商品房、經濟適用房：以契稅票填發日期或房產證登記日期為準；

已購公房：距房產證填發日期滿五年或距原始購房合同籤署日期滿五年或距第一筆購房房款的銀錢收據日期滿五年；

繼承房產：以被繼承人獲得產權時間為準，核准產權時間需要提供原房產證和繼承公證材料。

贈與房產：如果是直系親屬之間的贈與，產權時間以原房產證為起始點；如果是非直系親屬之間的贈與，則以新房產證為準。

在二手房交易過程中，由於會為買賣雙方節省一大筆錢，滿五唯一的房子十分暢銷，但購房者不能看到滿五唯一就認為一定會省一大筆錢，如果所購房屋為非普通住宅，是享受不到稅費優惠的，因此購房者在選購二手房的過程中，一定要仔細辨別，認真計算。

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