今年以來，樓市充斥著「房價要下跌」的呼聲。尤其是上半年，特殊原因下，許多專家對今年樓市的發展都不看好。
然而，站在2020年的末尾回看過去這一年的樓市，很多人覺得自己在買房這件事上又荒廢了一年。聽說著房價下跌，走進售樓處卻才發現房價不跌反漲，於是感覺自己又是被「房價要跌」這樣狼來了的消息給欺騙了一次。
就連某大牌房企公開喊出的全國7折、75折賣房，很多人實地了解之後也大呼「騙子」。除了少數商業項目、公寓樓盤真的折扣力度比較大之外，大部分住宅樓盤都是頂著備案最高價打的折，實際降價幅度並不大。
所以，看到這次文章標題點進來的人，有一部分肯定是衝著「打筆者假」來的，甚至做好了準備惡語相向，諸如小編XXX之類的。還有一部分人點進來，是因為還抱著一絲希望，希望2021年房價下跌真的能夠如願。
其實，每個人的每一種情緒，我都能理解。畢竟，在房子、房價面前，真正能夠做到不卑不亢、不喜不悲、不怒不厭的人，太少了。房子捆綁了戶口、社保、教育、婚姻、面子等等眾多因素在內，註定了我們大部分人這一生都要被房子所牽絆。
但買房也好，分析房地產走勢也好，要理性且全面。就像這次文章標題，絕非標題黨、絕非譁眾取寵，而是從當下的房地產形勢，努力總結出一些觀點，為每一個被房子所牽絆的無房人，儘可能的排憂解難。
2021年樓市三大利好。
利好1：無房人買房優先
城鎮化從30%到60%的這個過程，是全國房價普漲的過程，這段過程大概是從2000年到2018年。2018年之後，全國樓市出現分化，有些城市房價持續保持上漲動力，甚至不得不動用調控手段。而有些城市則由盛而衰，房價下跌不止。
每次國家統計局或者各類專業地產研究院發布的全國房價指數也能看出，都是有漲有跌、漲跌不一。
所以，2020年很多城市房價真的跌過。但無論是房地產專家還是房地產自媒體，只要不是昧著良心亂說，就不可能一篇文章說清楚整個全國樓市，說清楚每一座城市房價走向。
舉個例子。
深圳，因上半年樓市過熱之後，715新政出臺。這個被稱為史上最嚴調控出臺之後，許多人認為深圳房價會應聲下跌，甚至還有專家給出10-15%這樣具體的跌幅預測。然而，除了二手房成交量腰斬外，房價似乎並未受到太大影響。直到前不久萬人搶房事件再現，很多人徹底對「房價會跌」失去信念。
但是，如果仔細分析深圳出臺的各項調控政策就能發現，每一條都是衝著「抑制炒房、保護剛需」去的，從來不是衝著降低房價去的。深圳人多房少的基本面並未得到大幅改善，房價又怎會失去上升動力呢？
但作為看客，也不能因此對調控失去敬畏。如果沒有這些限購、限離、限售、限貸的約束，深圳房價分分鐘「飛天」，你信不信？畢竟，剛需有錢還是富豪有錢？如果沒有限購，富豪們可以把深圳房子買光了，再一套套高價放出來。
所以，對深圳這樣的城市正確的判斷應該是，調控可能會一時降低成交量、甚至短期內影響價格下調，但這個過程一定是非常短的。因為炒房客雖然被擠出去了，但是大量的剛需客卻因為「調控保護」進來了。
所以，不要被房價上漲、房價下跌之類的文章所影響，要去吸收其中的方法論，而不是僅僅看一個結論。尤其是那種光看個結論，還不看時間維度、城市維度分析的。
這裡，也得出文章的第一個觀點：諸如像深圳、南京、無錫這些城市，明確出臺抑制炒房、保護無房人買房的城市，難道不就是「利好」嗎？難道非得把房價大幅降下來、把房子餵到嘴裡才行嗎？
大城市買房，有個機會就上車，別等待。
利好2：2021年房價進一步分化
之所以各路專家紛紛看空中小城市，也是從基本面著手的。人口基數小、增量小、人口外流尤其是有錢人外流、被大城市虹吸、產業無法吸引人才落戶等等。
這些都是客觀分析且一定會在房價上有所體現。
但房價長期才看人口，短期是看土地、金融。今年以來，很多中小城市房價依然非常跳躍，於是有些讀者對「三四線房價未來會下跌這樣的觀點」再次產生誤會，開始反其道行之進場投資。
比如我所在的2.5線城市，GDP、人均收入等各項指標都不錯，屬於全國前20%的行列，今年以來房價也一直上漲。但我絲毫沒有再買房的想法。
原因很簡單，人口多年不動，樓市剛需逐漸減少。這裡房價雖然因為經濟發展仍在上漲，但這個漲幅是不可持續的，且二手房市場必然存在「有價無市」的現象。如果買了，一方面漲幅不一定能超過持有成本，另一方面買了不一定賣得掉。
所以，中小城市不能光看一時房價的發展。
但換個角度分析，如果是中小城市的無房人，樓市分化不正是一個大利好嗎？房價漲幅逐漸走低、甚至橫盤，一些前期的炒房人開始割肉放出二手房，新房市場一些邊緣、郊區項目也開始打折，不正好是上車時機嗎？
利好3：多地加強預售資金監管
對無房人而言，買到房是一件重要的事，拿到房是另一件重要的事。辛辛苦苦湊齊6個錢包，如果遇到延期、爛尾，可就糟心了。
前不久，昆明某樓盤登上熱搜。延期6年仍未能交房，有些人從婚房等到了娃上學，有些人無奈自帶水源、電源入住爛尾樓。
而在全國範圍內，爛尾的現象更不少見。尤其是一些小城市、縣城，爛尾的現象更是比較多見。
近期，昆明、江西、成都等多個省、市提高商品房預售資金監管力度，並推出「專有帳戶、專款專用、三方共管、節點支付、竣工全付」的監管手段，杜絕爛尾房現象的再發生。
還有專家認為，全面加強預售資金監管，或是「取消預售制」的前兆。畢竟，住房緊缺時代已經過去了，預售制的作用已經顯得比較雞肋。
最後小結。房住不炒自從納入十四五規劃後，確保樓市健康平穩發展就徹底成為了一項國策。但作為無房人要明白，無論是熱點區域還是中小城市，穩房價、穩地價、穩預期並不是一蹴而就的，也不可能房價大漲大跌。理性找出其中的利好因素，有機會就上車。