張先生最近很苦惱：嶽父母看好了郊區的「生態大棚」，一心想著買回來改造成農家小院，自己覺得不靠譜可又苦勸不住，無奈之下，他只好給本報打來電話詢問：這種把溫室大棚改成農家院的做法，真的可以嗎？
記者跟隨張先生來到了順義趙全營鎮白廟村邊。路邊是一眼望不到頭的農田，雖然土地裡沒有任何農作物，但是路邊就豎立著「基本農田保護區」的告示牌。張先生的嶽父母看好的生態農家院就建在這片土地之上。
銷售間就是按照1:1比例建成的樣板間，這是一個六平方米左右的小房間，旁邊就是一百多平方米的溫室大棚，棚外的空間也有一百多平方米，「將來大門安好了，這就是您的院子，您可以蓋房子、建涼亭、挖池子，只要您別把大棚的大框架拆了，具體怎麼翻修都由您說了算！」出面接待我們的銷售給出了非常寬鬆的改造條件。
「大棚上面是陽光板，您可以留著當房頂，也可以自己再做個吊頂，做個大客廳，或者裝修成3個臥室。咱們這個南側全部朝陽，做個大落地窗戶，採光一點兒問題沒有。」銷售熱情地介紹著各種改造方案，還拿出了一大本宣傳冊，「這都是列印的照片，是我們之前的客戶改造好的，實景圖，您可以參考一下。」
記者看到，這些改造後的房子都有院牆、大門，院子裡變成了小花園，大棚裡的空間或者被裝修成起居室，或者是餐廳，或者是幾個相鄰的臥室，幾乎已經沒有任何「生態大棚」的痕跡。「要是用我們的施工隊，普通裝修也就是六七萬元吧，一個月就能裝好。」
銷售聲稱，這一片「生態大棚」規劃有100多套，剛剛開盤，優惠價是14.8萬元，很快就會漲價，預計八月底交房，已經有十幾套售出，還有不少客戶交了預定金，「邊上還有我們的二期。等全部建完，咱們小區是封閉的，外面有圍牆，有24小時的安保，有物業服務，還有餐廳，裡面還會挖垂釣園，和一個高檔社區沒有兩樣。」
記者提出了土地性質的疑問，銷售一再打保票：「我們拿的這塊地不是耕地，是農村集體用地。我們做這個項目都是經過審批的，要不也蓋不起來房子啊。我們也不是買賣土地，是生態大棚租賃，您只有使用權。」
他還專門拿來了合同，點著其中的文字讓記者看。「你看這裡，『響應國家關於建設社會主義新農村的號召，發展集農業生產和生態休閒觀光為一體的現代自家種植式的生態日光溫室，讓城市居民享受鄉村田園生活』，咱們這種項目，那是國家鼓勵發展的。」
記者看到合同的甲方名稱有「生態農業有限公司」字樣，而在合同中還有一個條款：「配合甲方對生產基地產品認證工作，自覺接受有關部門監督檢查，並提供必要的材料」，銷售人員極力解釋，「主要是怕有人種大麻什麼的。您什麼都不種也沒事，我們現在的客戶就有買來當庫房的，那個檢查，就是說說，您什麼都不用擔心。」
這名銷售「什麼都不用擔心」的保證，其實只是空頭支票。何建國的經歷，就告訴人們這種推銷商品時的承諾，完全不可信。
2016年10月，退休在家的何建國，偶然間看到一則廣告。位於通州區張家灣鎮陸辛莊村的龍鑫泰和生態園正在招租，每戶350平方米外加30年租期！何建國暢想了一下：300平方米的大棚,種菜養花,再安放些魚缸,養上幾種熱帶魚……
他當即到陸辛莊村一探究竟，展現在他面前的景象，也沒有讓他失望。方圓800畝的田地被高牆圍住，入口裝修得頗氣派。「售樓處」裡，各種介紹、沙盤、銷控表一應俱全，還有樣板間：「看起來挺正規的，跟賣商品房一樣。」
按照工作人員的介紹，何建國租賃的是「生態園」中的大棚，每個大棚佔地約350平方米，大棚邊還會配建一套約50平方米的簡易住房--約有50平方米的房屋，被設計成複式結構。
何建國一次性躉交租金16萬8000元，租了其中一套。但到了2017年3月底，也就是合同中承諾的大棚交付日，北京龍鑫泰合苗木中心打來電話，告知大棚未能按時建設完畢，需要延期交付。「接到電話我都沒懷疑，可等到4月，我去那邊一看，原來建好的大棚也被拆了。」
此時，何建國才被告知，生態園所處位置，屬於國家基本農田，按照規定不僅不能建設大棚，對於土地用途、種植物亦有嚴格規定。換言之，何建國的「大棚」並非延期，而是違法建設。
「既然大棚建不了了，把錢退了就行。」何建國表示，租賃合同中第九條中約定，「如果甲方不能及時提供大棚或所提供的大棚不符合使用條件，嚴重影響乙方正常使用的，乙方有權解除合同」。然而出租方負責人表示，大棚建設投入大量成本，無法交付使用是由於政策變化原因，只能退還部分租金。在多次交涉後，只有部分租戶得到了少量退款，大多數租戶的租金全打了水漂。
京郊生態農家院，獨門獨戶，寬帶入戶，獨立衛生間、通上下水，還有24小時保安，這樣的院子只要十幾萬……類似的廣告在網上鋪天蓋地，宣傳用語通常是「適用於養老居住、休閒度假、種植養殖，院內倉儲庫房、廠房……」
幾年前，開發這種產品的各家生態園都比較謹慎，不僅大棚旁邊的房屋面積都嚴格限制在整個園區面積的5%至8%，還要求租戶不能閒置蔬菜大棚，不允許加蓋或加層。（註：根據國家相關土地法規和有關政策，為了農產品的集中整理、包裝和粗加工，是可以在整個用地上的5%至10%的範圍內建造臨時工作間為農業服務。）想要更多的居住面積只能通過租賃更大面積的溫室和大棚來實現。
但最近幾年，這些限制逐漸被突破。「你可以把大棚外牆再抬高，不超過4米就行」、「只要別把大棚頂換成水泥頂，其他怎麼改都可以」……記者在順義、通州、大興現場探訪的多家「生態大棚」項目，銷售已經把「隨意改造」當作了主要的銷售噱頭，「請家裡老人過來住，請朋友到這裡度周末」是他們向客戶推銷時對這個產品的主要功能定位。
而這種情況其實已經嚴重違法。「農村土地的使用，我們國家是有基本原則的，就是農村集體經濟土地，其轉讓或出租依法不得用於非農業建設。這個原則見於《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地法》）等相關法律法規的再三規定。」億康律師事務所主任宋積虎提醒消費者一定要注意國家對於土地使用的規定。
在看過記者拍攝的幾處生態農家院租賃合同和現場後，宋積虎分析，生態公司作為甲方（出租方）與乙方（承租方）籤訂的各種形式的《承包合同》雖名為承包，但根據合同的內容（包括交付標準、物業服務標準、電費、水費標準；有的甚至約定由物業服務中心對本物業提供物業服務等）可以說明，雙方實際為租賃關係。
「結合現實狀態可以充分證明，這些合同是典型的、《土地法》中提到的用『對外租賃農業設施、農用地或耕地的合法形式』來『掩蓋改變土地性質進行建房用於商業經營的非法目的』，在此情況下，雙方籤訂的《承包合同》違反了法律的禁止性規定，應屬無效。」
宋積虎律師還翻出了《土地法》第七十六條讓記者注意，這一條中有如下的規定：對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施，可以並處罰款；對非法佔用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
宋積虎律師提醒消費者一定不要輕信銷售的承諾購買此類產品，「購買此類農家院的消費者很可能面臨的不僅是購房款、裝修款的損失，一定要慎重。」（租用大棚的受訪者為化名）