一整層的商場，這一小塊賣給你，那一小塊賣給他，沒有豎立的圍牆，沒有分明的界限，這可能就是分割產權商鋪。福州的卞小姐在外地投資了這樣的一個商鋪，原以為拿到了一個聚寶盆，誰知卻是4年的「畫地為牢」。
事件
30萬元換來4年折騰
2008年，福州的卞小姐，在湖北親人的鼓動下，在襄樊最繁華的解放路地段，「用當時幾乎是全市最高的價格」，購買了一個20多平方米的商鋪。說是商鋪，其實就是襄樊「拉美步行街」商場的一小塊空間。7000多平方米的商場劃分出售給幾百個不同的購房者，沒有圍牆，沒有獨立的空間。
卞小姐當時購買的價格是2萬元/m2，開發商合同約定採取返租的形式用租金抵扣房價原來2萬/m2，，，現在只要1.3萬元/m2，總價30萬元，剩下的房款就抵扣三年的返租商鋪的租金。
轉眼4年過去了，返租期限(總租期為5年，前三年用房款抵扣，後2年直接付租金)就要到了。按照合同規定「交房後180天內辦理產權」，可是至今卞小姐都沒有拿到產權，其間多次催促，開發商都以「土地證出了點問題」、「正在積極走關係」等各種理由搪塞。
其實，商鋪早在2008年出售之時就已經建好，但在長達4年的時間裡，開發商均未與業主辦理交房驗收手續，「一直沒交房，所以就不存在『交房後180天內辦理產權』違約」，卞小姐擔心告也告不贏開發商。同時，卞小姐還曾到當地房管部門查詢有關信息，發現她購買的商鋪並未進行產權登記備案。
並且，商場目前大面積空置，無人經營。「開發商沒有租金收入，卻還要付我們租金，這樣的負擔他們能扛得起嗎?會不會卷錢跑路了?」卞小姐最擔心的就是這點。
分析
投資產權式商鋪風險大
針對卞小姐反映的情況，福建閩君律師事務所卓文彬律師認為，沒有獨立產權的商鋪分割拆零銷售與售後包租的行為都違反了建設部的《商品房銷售管理辦法》，但因為處罰的力度較小，不少地產開發企業仍在違規進行這種操作，此前幾年，不少綜合商場也是採取這種方式轉嫁風險和壓力。卞小姐所購買的商鋪極有可能就屬這種情況，要先到當地房管部門查詢後才能確定。
而福州知名房產專家江映輝根據經驗也判斷，這樣的商鋪可能只有一本或者幾本的產權，是不能分割出售的，在開發之初的土地審批和規劃審批環節就註定沒有獨立的產權，分割銷售更是違規行為。
江映輝認為，對於投資者而言，當時被所謂的8%、10%的高回報率所吸引，但實際上，投資者花錢只購買了這個商鋪的使用權以及投資收益權，而並未購買到產權。所以投資這樣的項目一定要慎重。
如果已經購買了，良好的願望就是能碰到有實力、有社會責任感的開發商，他們通過經營運作，招徠有實力的品牌，將商場培育起來，這樣，投資者可以拿到可觀的租金。即使這樣，投資者沒有任何的主導權，風險也不可控。
但如果商場培育失敗，又拿不到產權，那這個商鋪對於投資者來說就是「空中樓閣」，租又租不出去，賣也無法賣。
支招
可整體出售套現
卞小姐4年都沒拿到產權，眼看商鋪就要成為「空中樓閣」，應該怎麼辦才能將損失降到最低呢?
卓文彬律師認為，應該先到房管部門查詢產權是否獨立，如果有，事情就很簡單，業主有權要求開發商辦理產權，租期滿後，業主可以對自己的產權部分獨立處置。如果沒有，問題就比較複雜。而對於卞小姐擔心的至今未交房因此不存在交房180天內辦理產權這條沒有兌現的承諾，卓律師認為，開發商支付了租金，就可以認定為已經交房，業主可根據這條起訴開發商違約。
江映輝認為，按房管部門登記備案的產權的具體位置先確定共有產權人，共有產權人可能是幾個，也可能幾百個，大家聯合起來起訴開發商，而後取得共有產權證，然後再整體經營或者整體出售。最好的辦法是整體出售給有實力的經營公司，這樣可以避免意見分歧以及經驗欠缺帶來的負面影響。
如何判斷店面是否有獨立的產權呢?江映輝告訴記者，到實地去看看你的商鋪是否有牆壁分割，是否有獨立的空間，這最直觀。而資料查詢就是要看預售證編號以及房產部門登記備案的編號是否一致，你籤訂的購房合同是否有獨立的編號，是否在房管部門獨立備案了。
（來源：東南快報）
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