在房地產快速發展的過去10多年，引起房價上漲的因素有很多，比如遷移性的住房需求，投機炒作的購房需求，還有一些黑中介從中哄抬房價等等。但筆者認為，歸根結底來說，對房價上漲起到推波助瀾作用的因素主要有兩個，一個是信貸金融，一個是土地市場。具體來看，房地產是資金密集型行業，從賣地、開發、銷售，都需要信貸金融的加持，過去這些年，隨著房產投資回報率走高，越來越多的人通過加槓桿來撬動財富的增長，一步步推高了房價的上漲。
此外，地價是房價的基礎成本，業內稱其為麵粉和麵包的關係，一旦地王頻出、土地溢價率不斷走高，房價自然也會隨之波動上漲。在筆者看來，以上這兩點無異於高房價的「七寸之地」，一旦抓住了這兩點，房價自然就無力抬頭。進入2019年以來，樓市不斷「重拳出擊」，而且根據市場信號來看，調控的「拳頭」早就已經瞄準了高房價的要害。
高房價「七寸之地」被抓住，以下兩大信號越來越強烈，樓市走向基本已經明確
一、金融市場：央行、銀保監會、發改委持續喊話樓市，房地產「銀根」不斷收緊
根據央行發布的《中國金融穩定報告》顯示，過去十年，我國個人住房貸款餘額從3萬億元增長到21.9萬億元，住戶部門債務水平則增長了7.1倍。同時，開發商也普遍走上了高槓桿發展模式。根據統計，全國136家上市房企平均負債率接近80%。除了過度加槓桿，市場也出現了違規加槓桿的現象。比如，樓市調控過程中，不乏購房者通過短期消費貸、透支信用卡等行為盲目入市。
筆者認為，合理加槓桿可以幫助購房者安家落戶，也可以幫助開發商開發運營。但是，過度加槓桿和違規加槓桿不可避免的會積聚房地產泡沫，也會對其他行業造成擠壓，給金融市場帶來潛在的風險。所以，筆者之前多次說過，此輪樓市調控不單單是控制住房價那麼簡單而已，從更深層次則是為了穩步去槓桿，防範系統風險產生的可能。
因此，進入2019年以來，央行、銀保監會、發改委等多次「喊話」樓市，進一步收緊房地產銀根，其中透露的信號不言自明。央行「點名」房地產佔用信貸資源較多，強調銀行要加強房地產金融審慎管理，優化信貸投放結構，服務實體經濟。銀保監會約談警示了房地產信託公司，對房地產信託業務的加大調控。發改委則明確收緊了房企海外發債，防範房地產企業發行外債可能存在的風險。除此之外，農業銀行、交通銀行等已將透支信用卡購房等行為納入整治重點，從而抑制借道信用卡炒房、湊首付等存在金融隱患的行為。
總而言之，對於開發商而言，各種融資渠道已經被大大收緊，一旦沒有了資金的加持，房價想要抬頭幾乎沒有可能了。對於購房者而言，利用消費貸，透支信用卡等非理性購房行為也已經受到嚴格監管，這既可以規避通過這些方式來投機炒作，從而壓縮炒房空間，也可以進一步督促購房者量力而行，減少違約風險和銀行壞帳產生的可能，從而防範違規行為給房地產帶來的風險。
二、土地市場：加強對土地市場的調控力度，房價和地價聯動機制開始建立
長期以來，土地對於房價的影響可以說是根本性的。一方面，土地是房價的基礎，土地溢價率走高自然推高了房價的上漲空間另一方面，土地收入是地方財政收入的重要來源，而且不少三四五線城市對其有較高的依賴性，所以這也推高了人們對房價只漲不跌的預期。進入2019年第二季度，由於融資渠道的相對改善，樓市曾迎來了小陽春現象，不少房企在熱點城市還一度掀起了一陣子拿地熱潮，從而引發人們對於房價反彈的預期。
不過，從二季度底開始，針對土地市場的調控再次收緊。比如，自然資源部就發布通知，要求根據商品住房庫存消化周期來調整確定2019年住宅用地供應，消化周期在36個月以上的，應停止供地，6個月以下的，要顯著增加並加快供地。此外，再疊加「穩地價、穩房價、穩預期」的調控影響，所以土地市場不斷呈現降溫態勢，底價成交甚至流拍成為了土地市場的主流態勢。
根據國家統計局最新數據統計顯示，今年1-7月份，開發商土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%。到了8月份，富力、融創等龍頭房企又紛紛表示除非遇到特別優質的項目，否則下半年暫停拿地。筆者認為，在調控繼續收緊的預期下，未來幾個月土地出讓市場或將持續遇冷。除此之外，8月28日，房價已經連續上漲15個月的合肥也亮出了「大招」，從改進土地供應方式「下手」。
根據合肥自然資源和規劃局公告顯示，即日起調整土地定價方式，建立房價和地價聯動機制，這在全國屬首次。具體來看，就是根據擬供應商品住宅用地周邊新建商品住房銷售綜合均價和二手房成交價格情況，按宗地確定最高限價和起拍價。筆者認為，房價和地價聯動，就是通過地塊周邊的房價來確定地價，既可以防止地價推動房價上漲，也可以通過平穩的房價來控制土地溢價率的走高。
調控精準打擊高房價「七寸」，房價失去上漲動力，利好剛需的氛圍慢慢形成
長期以來，業內一直普遍認為，高房價的「癥結」主要來源於兩個層面：一方面，房地產吸附了大量的資金流入，在炒房賺錢的利益驅動下，資金很難主動撤離。另一方面，土地收入所扮演的角色的重要性不言而喻，一些普通城市的財政收入過於依賴土地收入，而且目前完全可以起到替代作用的行業也還沒有出現。所以，一般認為，只要解決了這兩大「癥結」，房價只漲不跌的態勢和預期都會被一一擊破。
筆者認為，經歷了三年的調控，樓市氛圍的的確確開始改變了。一方面，控信貸是控房價的關鍵，發揮金融對實體經濟的支持作用是大勢所趨，樓市大水漫灌時代遠去；另一方面，控地價是控房價的基礎，土地出讓金趨穩，反映了房地產市場和土地市場正逐步回歸理性，而從長期看，調整產業結構、出臺房地產稅等「組合拳」正在成為各大城市擺脫土地財政依賴的關鍵舉措。
總而言之，調控的「拳頭」對準了金融信貸和土地市場這兩點，無疑是抓住了高房價的「七寸之地」，也進一步穩定了大家的房價預期。可以預見，一旦房價失去上漲的助推力，投機炒作因素會逐漸「銷聲匿跡」，房地產市場會進一步回歸理性，最終利好剛需的氛圍也會慢慢形成。