上圖：明發集團CEO黃慶祝
「上市是為了更好地入市」
談企業
沒有任何商業運營經驗，卻以「黑馬」姿態開發商業巨無霸；在廈門做住宅風生水起，卻一腳踏至南京並布局全國；家族式企業經營自在逍遙，卻上市接受更多挑戰和監督……黃慶祝這些看似不按牌理出牌的行為，卻促使明發集團實現了一次又一次的騰飛和跨越。
如今，明發集團已逐步發展成為中國商業地產版圖上的一支勁旅。而集團掌門人黃慶祝，更因其敢拼、敢闖、敢冒、敢試的性情而成為廈門最具爭議性和話題性的閩南商人。此次「尋找影響閩南地產未來30年的聲音———《一線地產品牌在廈門》之發展模式」高端訪談，有幸邀請黃慶祝作為首期嘉賓出席。
上周二，訪談如期舉行，面對辛辣、敏感的話題，黃慶祝從容應對，據實以答，首度揭露了許多鮮為人知的細節和心路歷程，內容相當「麻辣」。
廈門商報：您剛才提到了廈門明發商業廣場在主力店招商部分非常順利，但為什麼後來會出現商家集體拒絕進場的事件？
黃慶祝：廈門明發商業廣場的招商和銷售都是成功的，這個項目在交付之前曾經所有商鋪的出租率達到100%，有些甚至是加了轉讓費再轉的，真是做到了一鋪難求。但是由於當時對施工工藝的考慮不足，項目一期的交付時間拖延了近兩年半，這段時間，許多業主和品牌加盟商的合約過期了，或者商家進的產品過期、過季、過時了，這些最終導致了商家集體拒絕進場，整體開業率偏低。
出現這樣的問題，明發並沒有迴避，或者產生退卻，而是積極地去面對、溝通、解決，最終得到越來越多業主和商家的理解，目前明發商業廣場開業的小商戶已達2000家。
儘管曾經發生過令人遺憾的事情，但事實上我個人對明發商業廣場這個項目，從前期開發到中期招商再到後期運營，還是感覺比較驕傲的，而且我也相信，隨著項目的持續運營和推廣，這個項目的出租率會達到130%—150%。
廈門商報：在廈門成功後，明發把做商業地產的經驗複製到了南京、無錫、揚州、合肥等城市，在全國建造了多個明發商業廣場，從區域品牌到邁向全國的商業地產連鎖品牌，明發有何獨特的商業模式？
黃慶祝：通過廈門明發商業廣場的運作，明發形成了「商業地產＋城市發展＋直接旅遊資源＋世界500強＋完善功能配套」的商業運作模式，這種純商業項目稱為第一代產品。之後在南京、無錫等地開發的商住兩用項目屬於第二代，每個項目總建70—80萬平方米，其中住宅約三四十萬平方米。後來，項目總佔地面積擴大到2000—2500畝，配有約50萬平方米的商業，250萬平方米的住宅，並有學校、醫院等配套的城市綜合體項目，則稱之為第三代，體現了造城的感覺。
在開發城市綜合體的過程中，明發集團始終堅持大體量、業態組合清晰、定位明確、複製快、附加值較高、以商業為主的開發原則。
廈門商報：我們知道，明發集團從1994年到2002年間，一直專心做住宅開發，但是2002年9月，卻突然以「黑馬」姿態進軍商業地產，這麼做的原因是什麼？
黃慶祝：1999年至2001年，明發做住宅可謂風生水起，但是我個人卻有一個感觸，住宅項目雖然都是以明發的名字命名，但其實明發得到的只是在帳戶上多一些數據，我希望能夠有一個項目，是真正讓人們印象深刻，口耳相傳的。
恰巧在此時，政府推出蓮坂舊村改造項目，這就是後來的廈門明發商業廣場，當時我們立刻覺得這是一個很好的機會，於是在2002年9月30日，以7.85億元成功競得該地塊，開始進入到商業地產開發。
廈門商報：非常佩服黃總的膽識和魄力，自廈門明發商業廣場後，明發集團的主業逐漸向商業地產轉移，腳步也從廈門邁向全國，2009年11月更在香港聯交所成功上市，這一路的發展，您自己是怎麼看的？
黃慶祝：2002年，明發開始做商業地產，被很多媒體形容為「黑馬」；2009年，明發集團成功上市，同樣被許多人稱之為「黑馬」，好像明發總是做些出其不意的事情。
其實明發這一路走過來，絕不僅僅依靠勇氣和運氣，我們從來不打沒有把握的仗。當年在開發明發商業廣場之前，我們已經做了大量的市場調研，對商家的入駐標準及模式有了全面的了解，之後才能順利引進這麼多世界500強企業和中國零售業百強企業。如今，這些企業也跟著明發商業廣場走向全國各地。
至於上市，明發也醞釀了三年時間，上市其實是為了更好地入市。一來企業運營模式可以得到全面的規範和提升；二來在融資金的同時，更能融資源，打造產業價值鏈優勢；三是有助於提高企業知名度和美譽度，獲得社會更多的認同和支持。
「明發商業廣場讓我感覺驕傲」
聊商業
「不管做多大都不會忘記廈門」
話發展
廈門商報：南京、漳州、泉州、合肥、無錫、揚州、淮安、鎮江、天津、青島、成都、瀋陽……從明發集團的全國布局來看，為什麼避開一線城市，主攻二三線城市？
黃慶祝：眾所周知，北京、上海、深圳等一線城市的商業已相對飽和，競爭激烈，二線城市也是如此。相比之下，三四線城市的商業資源相對匱乏，對開發商而言，反而存在較大的發展空間。
明發集團目前開發經營的是商業地產的最高形式———城市綜合體，它囊括了商業、酒店、寫字樓等多種業態，由於具備足夠的規模和業態組合，一旦進入就能夠獲得話語權，迅速取得認同。因此我認為現在進入三四線城市，尤其位於大型城市的周邊城市是比較好的時機，這也是明發未來較為明確的發展策略。
廈門商報：今年3月，明發又有驚人之舉，以總價8.15億元競得翔安一商住地塊，這個決策又是怎麼來的？
黃慶祝：今年3月3日，明發通過公開競拍拿到X2010P01地塊，這塊地位於翔安大道東側，距離翔安隧道出口僅數百米，總建築面積約30萬平方米，其中住宅約22萬平方米。
很多人奇怪，已專心做商業的明發，怎麼又在廈門拿地開發住宅，但就明發而言，從來不做冒險的、無把握的事情。翔安無論從區位優勢、交通狀況、土地潛力等方面來看，都是最有機會成為與島內相媲美的區域。尤其今年，隨著翔安隧道的通車，以及廈門島內外一體化建設戰略的實質推進，我相信未來的翔安將在高起點、高規劃、高品質方面做全新的延伸，明發集團看好翔安未來的發展前景。
廈門商報：您曾經說過，雖然明發將集團總部搬遷至南京，但廈門是明發的發端地，海西是明發的根。是否可以用此來理解您在廈門、漳州、泉州都有新項目推出？
黃慶祝：可以這麼理解，廈門、漳州、泉州都有新項目推出，翔安是高端住宅，漳州是總建70萬平方米的明發商業廣場，在南安老家洪瀨、官橋也有項目推出。總之，明發志在全國，但不管以後做多大，明發都不會忘記廈門，也不會放棄參與海西建設。南京也好，廈門也罷，都是明發全國戰略的一部分，都是明發全國版圖的一個著重點。
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