文在寅任內這三年，韓國的房價漲得更快了。
漲幅最大的還是首爾地區。2017年5月他上任時，首爾公寓的價格中位數只有大約6億韓元，如今飆升了50%以上，達到9.25億韓元（約合77.4萬美元，人民幣540萬元）。而首爾市2019年的人均收入是2326萬韓元（約合人民幣14萬元）。
這並非文在寅不作為。相比向購房者提供稅收優惠的前任總統樸槿惠，他的房產調控嚴格得多。上任前，他就將住房可負擔列為自己的主要政策目標之一。入主青瓦臺不久，文在寅就賣掉了此前在首爾購買的房子，表明自己不做「一戶兩套房」的決心。
8月初，他提出最新的調控方案，放寬城內建築限制，將重建的舊公寓收歸公用，改建一批軍事用地和國有資產為住宅用地。但8月7日，總統府青瓦臺包括秘書長盧英敏在內的6名高級官員，以房產調控不力等為由遞交辭呈。
過去三年間，韓國政府曾先後頒布過22輪各式調控政策來穩定房地產市場，但未達到預期效果。決策者認為，多套房產持有者的投機交易是房價飛漲的主因。
數據顯示，連外國人口也熱衷於加入韓國的購房狂潮。據韓國國家稅務總局（NTS）的統計，今年1月至5月間外國人口在韓國購買了3514套公寓，較去年同期的2769套增長了26.9%；總交易額達到10.5億美元，比去年增長了49.1%。
NTS發現，這些購買行為大多數不是出於居住目的。共有1036名外國人口購買了兩套及以上的公寓，總計2467套。其中866人擁有兩套公寓，105人擁有三套，65人擁有四套或更多的公寓。
2017年1月至今年5月，外國人口在韓國共購買23167套公寓，其中32.7%的公寓從未有人居住。其中，中國人購買了13575套公寓，其次是美國人，購買了4282套。
去年12月16日，韓國政府推出一系列被稱為史上最強力度的房地產調控政策，當日發布次日即開始實施。其中包括，首爾多地及京畿道周邊地區在內的房地產投資過熱區域內，市價超過15億韓元（約合人民幣900萬元）的房產必須全款購買，禁止提供住房貸款。並且為避免交易雙方故意壓低價格獲取貸款，以政府相關審核機構評定的市價為準。
政策出臺當天，因市場擔心住房供不應求，首爾江南區等地的高價住宅價格平均上漲20%至30%。
首爾房價飛漲是韓國房地產調控的重中之重
為帶頭呼籲遏制房產投機，韓國總統府建議，首爾都市圈內擁有兩套以上住房的秘書官級別以上官員在半年內只留一套。
執政黨共同民主黨的決心不久便遭遇打擊。7月7日，韓國民間團體「經濟正義公民聯盟」發布一項調查，4月當選的180名國會議員中，有42名議員在韓國擁有2套以上的住宅，其中21名執政黨議員在政府劃定的投資過熱地區擁有2套以上住宅。此外，還有國會議員在自己的選區內沒有房產，卻在首爾擁有多套住宅。
韓國國務總理丁世均表示：「如果高級官員繼續擁有多套住房，那麼任何穩定房地產市場的措施都不會輕易贏得公眾的信任，也不會奏效。」這之後，約有1500名韓國中央機關高級公務員被「優先建議出售房產」。
著力要求公職人員帶頭出售投資性住房，不僅是一種政治表率，也符合文在寅政府調控樓市的總體思路，即加重稅負，提高購房或房屋持有成本，抑制多套房持有者轉讓交易。
梳理文在寅政府2017年以來的調控舉措，大體可以分為三類：
一是控制購房者的貸款限額，提高房產交易的資本利得稅。7月最新出臺的政策是，多套房持有者在調控區內交易，在現行稅率基礎上加徵10個百分點的轉讓稅，兩套房持有者的稅率為20%，三套房持有者為30%。而不到一年內轉售的住房資本利得稅提高到70%，一年到兩年之間出售的將徵收60%。
二是擴大投機調控區的範圍，並增加樓市供應。2018年，韓國政府誓言要在首爾周邊開發土地建造30萬套新房屋，並將新的小型住宅首先提供給低收入家庭。
三是建立衛星城，分攤資源供給壓力。2019年，韓國政府宣布在高陽和富川建造新的衛星城市。
首爾公寓群空中全景，路透社2020年8月7日攝
6月17日，韓國政府頒布「617房地產新政」，進一步收緊貸款購房條件，擴大投機過熱區域的範圍，並對實際居住的條件做了更多限制。
但已有住房高度集中於少數人之手。日益增長的稅金和貸款限制措施，壓縮了剛需購房者的購買力。稅負也被出租人轉嫁給租房者。租客成本相應上升。
就在上周，《住宅租賃保護法》修正案通過後立即生效實施。法案規定，租戶連續租住超過2年時，可在合同期滿後要求延長2年租約，房東若非因實際入住等剛需，不得拒絕延長租期。同時，房東上調租金額度也不得超過現有租金的5%。
這項旨在保護租戶權益的法案，由於限制了續籤時租金的上調幅度，使得很多房屋的起始租金大幅上漲。首爾市一套實用面積85平方米的公寓，7月租金較前一月上漲了22%。
韓國長期的房屋租賃體制也助長了房地產的投機熱潮。在韓國存在「全租」和「月租」兩種租房形式。前者是指租戶向房東一次性交付房屋總價30%到50%的押金，期間可免費使用房屋，到期後房東需全額退還押金。韓國的優質住宅大多採用全租形式。房東預收大筆押金後，可用於房產再投資。過去三年，全租房的押金價格上漲了15.3%，逼近房價。
根據NH投資證券公司2019年發布的報告，首爾的房價租售比已經超過了北京和香港，升至世界第一。這意味著首爾房產購置熱度居高不下，而租客壓力也與日俱增。
「當前的政府領導下，房地產市場規則意味著更嚴格的貸款規定和更高的徵費。那些擁有足夠現金的人不會有太大問題，但是那些需要借貸來購房的人將會遇到麻煩。」韓國鑑定院的一名分析師對路透社說。
今年4月15日，成功抗疫的執政黨共同民主黨在國會選舉中獲壓倒性勝利，贏得五分之三席位
調控後房價不降反升，引起了大首爾地區三四十歲群體的抗議。他們大多是首都圈的剛需購房者，也是支持文在寅的主要選民群體。文在寅的支持率，從成功遏制新冠疫情蔓延時的71%，一路跌至44%。執政黨的支持率也受殃及，下降至38%。與之相反，持保守主義立場的最大在野黨未來統合黨卻成為了獲利者，支持率上升至21%。
住房危機已經演變成文在寅政府的政治危機。
7月16日，文在寅在第21屆韓國國會開幕式發表演講，認為樓市調控政策是當前最大的立法課題，應上調轉讓稅，減少稅收減免，加重多套房持有者的負擔，讓人們認識到「炒房賺不到錢」。他希望朝野政黨互相配合，使國會發揮作用。同時，要減輕實際居住者（如租客）的負擔，保障普通百姓和年輕人購房和住房穩定。
在反對黨看來，文在寅政府的強力調控侵害私有財產，是非理性的逆市場行為。他們還認為執政黨過於強調抑制需求，而非擴大供給。
但事實上，文在寅政府也在不斷平衡各方需求，謀求增加住房用地。
上周，韓國交通運輸部曾提出開放首爾周邊的綠地帶（greenbelt），用於建設新的住房。但不到一周，首爾市政府拒絕了這一提議。
「綠地帶是首爾發展浪潮中得到保護的最後堡壘，一旦破壞就無法恢復。」首爾市政府回應稱，「我們一貫的立場是，將完全保留綠地帶。我們仍在提高稅率、限制房價的調控措施範圍內行動。」
首爾國立大學林業學教授楊永昌（Youn Yeo-chang）告訴韓聯社，只要想到氣候變化和冠狀病毒流行的現實，就能意識到維護可持續發展的生態系統有多麼重要。
韓國政府計劃改建為住宅區的國有土地分布圖
於是，經歷22輪調控後，8月4日，文在寅政府拿出了第23項政策，放寬建築物高度限制，調高容積率至500%，建築高度可達50層樓，以鼓勵重建首爾市中心的舊公寓。新增容積率的50-70%將收歸公有，以此回收的一半以上的住房將以公共租賃的形式供應市場，其餘則出售給急需用房的首次購房者、無房者、青年人和新婚夫婦等。
同時，解除新城開發限制，將軍事場所和其它相對閒置的國有資產轉變為居民區。僅首爾轄區內就有176處國有用地因工程延期被計劃投入開發。金營（Camp Kim）、龍山軍事基地、泰陵高爾夫球場（Taereung golf course）和首爾西部的駕駛考試中心等都將改建為住宅項目。
這些舉措預計到2028年將為首爾提供超過132000套新房屋。
緊接著，韓國財政部8月5日聲明，將每周審查房地產市場，持續調查超過9億韓元（約合75.4萬美元）的房屋的交易資金來源，進一步打擊市場投機性交易。
這輪措施，看起來是歷史上韓國政府調控政策的折中，又更像是文在寅對盧武鉉政策的修正。
2003年起，盧武鉉政府開始對房地產實施累進稅率，數次提高住房銷售資本利得稅，最高曾達到60%，以提高房地產的持有成本。但多套住房持有者寧願支付高額個人不動產稅，將房屋投入租賃市場，也不願意輕易出售。交易房屋量減少又反過來推動房價上漲。2005至2006年，韓國平均房價上漲13.8%，首爾地區房價上漲超過24%。
他還提出計劃十年內在新建城市或居住區籌資建設100萬套低收入和無房戶的住房。但因為資源高度集中，這些興建的房屋吸引力不足，造成供過於求，購房者擔心房屋貶值望而卻步。
李明博上任後，為了應付全球金融危機，他重新支持多套住宅持有者進入交易市場，並鼓勵開發商重建有30年歷史的老舊住房，擴大住房供應。此舉大幅刺激了房地產市場的交易。在韓國購房，人們不僅對住房擁有永久所得權，對小區也擁有同等土地面積的所有權。當開發商將低層建築改建為高層公寓，房屋持有者將擁有大得多的住房面積。如今的高檔住宅區江南區，當時許多只是低層的老公寓。
若要用衛星城疏散首爾地區的人口和資源，並非一夕之功。
盧武鉉時期，韓國政府便試圖興建衛星城，計劃將一些重要企業遷往忠南地區，但因財閥和在野黨反對而並未成行。
他將行政首都南遷到世宗的計劃在文在寅支持下得以再次延續。今天，韓國18個部委中，內政、教育、環境、貿易等在內的12個部門已經搬遷到世宗。但它的總人口仍然不到五十萬，目前還沒有地鐵和火車站，基礎設施無法與首爾相比。
房地產調控是歷屆韓國政府最重要的課題之一。韓國的經濟高度依賴出口。上世紀90年代的亞洲金融危機讓民眾相信，比起動蕩的貨幣，房地產才是最經久不衰的投資方式。
新冠肺炎大流行以來，為了刺激經濟恢復，韓國央行已將利率下調了75個基點，同時實施量化寬鬆政策。但這也使得房產投資價值提升，房價飛漲。
「央行這時候做不了太多，冠狀病毒帶來經濟蕭條，不能僅出於控制房地產價格的目的就提高利率。」首爾韓華投資證券有限公司（Hanwha Investment & Securities Co.）的經濟學家金金明（Kim Jin-myoun）說。
不過文在寅堅稱，政府不會用炒熱房地產來促進經濟增長。
過去三年，惟有首爾在韓國主要城市中房價漲幅驚人
作為韓國的政治、經濟、文化中心，首爾集中了83%的國有企業和91%的前一百企業。韓國統計局6月底的最新數據顯示，首爾及京畿道的「大首爾區」人口今年預期達到2590萬，超過韓國其它所有地區人口的總和。
2006年以來，首爾地區公寓的平均價格上漲了近160%，江南等高檔區域的房價攀升幅度更大，號稱「江南不敗」。但近三年，首爾中心城區的人口不斷遷出到京畿道和仁川、東部江原道等地，已呈下降趨勢。
實際上，過去三年中，首爾以外的其他韓國城市的房價大致保持穩定，一些較小地區甚至價格下跌。相比首爾超過50%的房價漲幅，其它兩個大型城市釜山和大邱分別增長了2％和15％，僅是首爾均價的三分之一。
在首爾，先來和後來者的差距已經很遠了。改建國有土地以增加公用住房循環，是比刺激市場更穩健的舉措。首爾再掙錢，終究不能永遠擴張下去。