2018年最後剩下不到15天了，很多關心泰國樓市的，想必都很好奇的——2019年，泰國房地產走勢會怎樣？租金回報、房價等會不會跟今年一樣？
如果一定要找出一個字來形容當下市場，無疑就是——有點亂，亂在哪？亂在房價，亂在租金回報，亂在市場的供應走勢，感覺市場出現的新盤太多了，完全沒法去挑，這個盤在中心，價格與近郊的差不多，價格標的無疑不是東家一個價西家便宜一點點！而且，到了11月份之後新盤的供應量齊齊刷新。
多數購房者陷入看多和猶豫預期激烈博弈的掙扎，開發商陷入政府對本地購買者的嚴格抵押房屋貸款和高昂的土地價格的漩渦裡，甚至多方面的大小中介也陷入了市場靜淡......客戶覺得把錢放在哪裡都不安心，即使是炒股做生意，也會怕被現在經濟所收割。
或許房地產最魅力的，恰恰就在於它能比其他投資品、其他行業更讓很多人安心。現在的樓市有風險嗎？無論談起中國還是泰國，都會有一定的風險，並且風險不是一般的小。但是越怕風險的人，可能永遠都收不到那一桶黃金，對於房產投資，也是如此。
其實，很多買家開始猶豫不決，沒有早期時候那麼的果斷，今年大致的走勢可能是以下這樣：
1. 房價漲幅過快會導致供給量過剩。這兩年的房價上漲速度超過了以往的每一次速度。
2.今年市場房價上漲，外省城市齊漲，但是大背景卻是泰國經濟增速放緩、泰國政府施壓執行房屋嚴格抵押貸款變化，不是自發地、內生性地上漲，而是人為、政策推動的結果。
3. 全球經濟放緩，泰銖今年貶值2%。一些新興市場正面臨經濟危機。隨著美國利率和美元利率的上升，新興經濟體的資本大量流出，貨幣大幅減弱。阿根廷，土耳其和委內瑞拉正處於嚴重的經濟危機中，並有大量資本外流。自今年年初以來，俄羅斯，印度和馬來西亞也經歷了大量資本外流，相對於美元，其貨幣匯率下跌超過5％。另一方面，根據調查顯示泰銖今年已貶值2％。
曼谷的房價，類似於股票的繼續往高位盤走。至於什麼時間是泡沫，至少現在的市場是可能處於上漲中的盤整，樓市現在位於這種狀態，2019年的泰國的房價會是什麼樣的情況？現在的市場開盤量供大於求，房價越來越高、各區板塊分化正在悄悄進行，2萬單價（人民幣）的性價比好的盤市場貌似越來越少見了，性價比高點的盤，也得13-15萬起的單價（泰銖）。
泰國房產是這三年來非常火熱的一個熱詞， 但是了解這幾年房產的情況的人都知道，房價之所以會漲的那麼快，無非市場打開了，炒房客進來，旅遊、經濟等更推動市場的熱度，如今2018年就快要結束了，樓市也逐漸穩定，今天我們來看房價的走勢！
1. 金融去槓桿的衝擊。大家都清楚房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。對於購房者而言，貨幣政策的鬆緊直接影響購房者的錢袋子，進而影響購買力，首付比例和貸款優惠直接決定了購房者的購買意願和購買力。
抵押房屋貸款、外國人的限貸如今正是本地和海外購房者投資的緊箍咒。
本地：由於泰國銀行即將對泰國國民實施嚴格的抵押貸款，當地的開發商被迫將依賴更多的海外買家。泰國銀行將於2019年4月1日開始生效的措施，將有利於首次購房者，而非投資者或現有抵押貸款未償還者。新規定要求購買第二套住房的人支付至少20％的預付款，以便有資格獲得超過1000萬泰銖（200萬人民幣）的抵押貸款。這旨在將貸款與價值比率控制在80％-90%左右。比率越高，貸方的風險就越大。而將第三套比率降低70％，銀行更嚴格的貸款政策促使泰國開發商通過合資企業向海外尋求資金。自2018年初以來，泰國和外國公司之間建立了超過15個主要合作夥伴關係，其中至少75％與日本開發商合作。
由於新的限制措施，預計泰國本地的需求將會萎縮，並預計所謂的「多米諾骨牌效應」將使泰國房地產開發商進一步將注意力轉向海外買家，而這些外國買家主要靠海外資產轉移的方式進行泰國房地產投資。
目前許多開發商已經增加了公寓的海外銷售，特別是對中國買家以及通過包銷模式提供給中國房地產代理商。
海外：外國人在泰國投資貸款買房，這個熱點已經成為2015--2016年來的一次歷史最高峰，由於外國需求的強勁，當地多家銀行對海外的客戶提供銀行貸款政策，但由於在從去年開始中國開始執行嚴格的外匯管制後，中國買家在泰國貸款買房已陷入困境，並非與市面上或網絡上顯示依然能夠貸款，當然，不否認可以有個別貸款成功的，但高昂的利率已經超過很多客戶的預期，如：泰國的MBK融資貸款，利率高達8.2%，申請成功率為95％，典型的周轉時間為2-3周；中國銀行，門檻高，審批嚴格（放款來自新加坡中行），利率平均約6.5%；新加坡UOB大華銀行，門檻高，審批是這三個當中最為嚴格，但利率相對頭三年來說比較低。
相對在泰國融資貸款買房來說一直以來都很嚴格，但政策寬鬆時候，貸款基本是不成問題，除此外，外匯管制越來越嚴格，資金出海困難也開始變得逐步棘手，但這些也並非無解，泰國政府為了加大支持外國人在泰國買房，啟動了政府投資項目貸款的政策，外國買家針對政府扶持的項目可申請貸款。
但這些貸款限制貌似也不會影響海外買家購買泰國房產的需求，因為在泰國買房與中國操作不同，一般基本上是首付大概20-30%左右即可，到交房之後再支付尾款，如果這期間自己的預算交不了尾款的話，那麼就可以在交完首付時候就可開始想辦法轉手。
2. 由於全球經濟增速放緩，預計泰國經濟在2019年將放緩增長3.8％，略低於今年的4.2％。這將導致泰國出口和旅遊業減速，影響國內消費。這幾年，雖然泰國經濟在快速發展，創新動力在增強，逐漸從成本優勢轉化為技術優勢，一大堆中國企業崛起：阿里巴巴的入駐、騰訊、百度、京東、華為、小米、網易... 但是不可否認的是，這些企業進軍泰國崛起不代表泰國經濟的增強，在國企出海上，為泰國在中國人赴泰投資更多的添加了新的興奮劑，推動投資泰國的信心。而根據市場的統計中，在2019年約將有百家中國企業入駐泰國。
這些外資企業的駐軍，也將推動曼谷房產租賃市場上漲幅度的升值空間，同時，也進一步推動辦公樓市場強勁，需求量倍增。
3.酒店業趨勢：據萬事達卡2018年全球目的地城市指數，曼谷是世界上最大旅遊目的地，泰國旅遊市場繼續穩步增長。中國仍然是泰國最大的客源市場，佔所有國際遊客人數的30％左右。然而，7月份普吉島船隻發生悲劇事件後，酒店業增長急劇放緩，導致2018年第三季度中國入境遊客人數同比下降8.8％。
但對於曼谷酒店業受此影響較小，在廊曼和素萬那普機場下機的國際遊客總數與去年相比沒有下降。
根據STR Global的數據，曼谷市中心的平均入住率自今年年初以來一直保持高位，目前約為80％。酒店經營在過去兩年中經歷許多創紀錄的高入住率，現在對提高房價更有信心。在2018年第三季度，平均每日房價（ADR）同比增長4.3％，而入住率保持穩定。每間可用客房收入也有所增加，顯示出曼谷市場的積極趨勢。
到2018年底，曼谷市中心將有46,800間客房，比2017年增加4.6％。根據市場調查公布的情況，到2022年將增加11,000間客房，曼谷市中心的總供應量將增加25％，達到約58,000間客房，未來大部分供應將在中檔酒店供應。
酒店業的日益攀升直接也拉動地產市場的房屋空置率，如今大部分的遊客中都喜歡自由行，而住慣了酒店的客戶想體驗住在家的感覺，而選擇公寓短租則是他們的選擇方式，從短租Airbnb的統計來看，曼谷的短租公寓在目前市場受到熱捧，開發商也尋求新的項目銷售模式，酒店運營模式公寓成為開發商的一大亮點。
結語：站在2018年的最後一個月，我們來說2019年的房地產會怎麼走？泰國的房價還會繼續上漲，但明年的供應量會跟隨市場的走勢放緩，大致是回調比如今的供應還要減少，新住宅供應將持平430-440億泰銖左右。因為如果供應過剩，不斷加大供應，去化率降低，就會迎來樓市泡沫風險。曼谷市中心的供應量預估會減少，明年政府與各大地產商的主力或將會沿著東部走廊EEC線路進行全面鋪開（實打實的泰國政績）或北區的Bangsue ，海邊城市的芭提雅投資空間也會隨著政策的推動引來最新的投資熱潮，特別是曼谷近三年規劃開通輕軌線與地鐵即將開通的線路更是不抗跌，至於外部偏遠規劃中的線路，可能7-8年後的事情了！
那麼在城規之下，是否泰國政府會更多的支持海外泰國赴泰投資的政策，或者是出臺相應的鼓勵海外在泰投資貸款的扶持？說實話，我不知道。畢竟對於2019年來說，其實就是---房價繼續漲。但信心比一切都重要。跑得太快不是一件好事，穩穩噹噹才是真。市場的淨回報平均能夠達到5.2%就能笑呵呵了！投資看機會，總之趕不上今年的車，那就別錯過明年了！畢竟明年的價格可比今年還要貴。
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