2019年深圳哪個片區最熱？寶中？noooo！是沙井！
據深圳中原研究中心數據，2019年深圳熱點片區排行榜中，光明第一，沙井第二，此前呼聲很高的寶中排到第八。
的確，自2013年大空港新城規劃提出以來，沙井的熱度只增不減。國際會展中心落地、地鐵11號線通車、越來越多品牌房企進駐，到最近深外寶安分校落戶沙井海岸城，似乎都在證明沙井的地位。
但由於區域內土地資源緊缺，小產權房和工業園眾多，房源供應大多依賴舊改，沙井常常供不應求，一出新盤，盤盤火爆。
2018年6月，博林君瑞開盤，1000人搶600套房，均價4.4萬/㎡，當天基本售罄。
2018年11月，萬科星城3337套住宅低調開盤，半小時勁銷1900套，於2019年5月住宅售罄，均價4.39萬/㎡（裝修費另算）；2020年3月16日，推出288套公寓也宣布賣光，均價3.9萬/㎡。
2019年5月，華強城三期開盤3小時賣光462套住宅，均價4.6萬/㎡。
目前沙井預計今年入市的住宅新盤就只有沙井海岸城和中熙瓏灣上城。房掌柜啟動2020踩盤大暴走，上篇帶大家看了沙井萬豐海岸城，今天來聊聊中熙瓏灣上城。目測出地面約3層，小於90㎡戶型佔比很高，還自帶9年一貫制學校，離地鐵站較遠但周邊路網四通八達。
現場
出地面約3層，預計年底入市
瓏灣上城花園位於沙井街道西環路與沙井南環路交叉路口西北側，由於是踩盤的最後一站，十三香到的時候天色已經有些暗了，正巧碰到項目的工人下班。
正從項目走出的工人
項目相當低調，不僅沒有聯繫方式，在地圖上甚至連地名都只能搜到瓏灣時代公寓、瓏灣世界花園。十三香詢問中原地產得知，項目預計今年年底入市，不過項目官方沒有消息，一切還得以官方為準。
中熙瓏灣上城效果圖，圖源：中原地產
繞了項目一圈，發現沿路的樓棟都建了大概3層。目測大概3層厚厚的綠網包裹著，不太能數清具體多少層。
項目前身是沙井和一第三工業區城市更新（簡稱和一舊改），門口的公示牌顯示，項目建築面積421492.97㎡，由瓏灣時代公寓、瓏灣世界花園、瓏灣上城花園三部分組成，產品涵蓋住宅、商務公寓、辦公及商業裙樓，由中熙地產和沙井和一股份合作開發，於2018年7月1日動工，計劃2021年6月30日竣工。
周邊環境主要以工業園、廠房為主，需要舊改逐漸改善。
周邊環境一覽
規劃
共1416套住宅，以小於90㎡戶型為主
據寶安區城市更新和土地整備局此前公布的規劃，瓏灣上城花園、瓏灣世界花園、瓏灣時代公寓總建面約42萬㎡，住宅幾乎是地下3層+地上33層以上，共規劃了1416套住宅，小戶型佔比很高，各項目指標如下：
瓏灣上城花園，3棟綜合樓（住宅、辦公、商業裙樓），共642戶住宅（不含回遷房），其中戶型建面＜90㎡有546戶。此外規劃了476套回遷房。
瓏灣世界花園，2棟綜合樓+1棟幼兒園，共774戶，其中戶型建面＜90㎡有686戶。
瓏灣時代公寓，1棟綜合樓（商務公寓及裙樓），15層，戶數未知。
此外，地塊中間還規劃了一所27班的9年一貫制學校，目前沒有在官方網站找到學校的規劃許可證，因而具體細節不清楚。
圖源：咚咚找房
區位
空港新城主要輻射區，距沙井海岸城3公裡
項目所在的沙井片區處於粵港澳大灣區的幾何中心，是深圳空港新城的主要輻射區和服務區，片區未來的發展潛力很大。
中熙瓏灣上城位於11號線、12號線（在建）、穗莞深城軌三個站點的幾何中心，但距離地鐵站稍遠，到達三個站點的距離約在1.7-2公裡。
項目北面是九九工業區，南面是閎暉科技園區，西面是吉田建材工業園，東面為金沙工業園及部分沙井小產權房，周邊大部分是工業廠房，但路網方正、四通八達。路網發達這點十三香有切身體會，繞著項目開車一圈都暢通無阻。
項目距離沙井另一個網紅盤沙井海岸城大約3公裡，今後開車13分鐘就可以享受到沙井海岸城商圈的商業配套。
配套
交通：地鐵出行不便，1公裡內24個公交站
如上所說，項目周邊有11號線、12號線（在建）、20號線（在建）以及穗莞深城軌經過，但是離地鐵站距離較遠，地鐵出行比較不便。
但項目周邊路網方正且靠近交通主幹道，1公裡內多達24個公交站，最近的一個公交站僅204米。臨近道路主幹道需警惕噪音影響。
商業：自帶2萬㎡商業，周邊有京基百納、天虹
據寶安城市更新和土地整備局數據，項目規劃了21794㎡商業配套（瓏灣上城花園12144㎡、瓏灣世界花園9000㎡、瓏灣時代公寓650㎡）。
距沙井海岸城約3公裡，開車約13分鐘。沙井海岸城自帶14萬㎡商業配套，周邊的博林君瑞帶有約2.1萬㎡商業，萬科星城也有底商，建成後將成深圳西部規模屈指可數的商圈。
而項目周邊也有京基百納廣場、天虹商場等大型購物中心，距離均為1.1公裡。與項目一路之隔的商業配套還有西環電子城、九九步行街等。
西環電子城
教育：自帶27班9年一貫制學校，周邊學校眾多
項目自身規劃有27班9年一貫制學校和幼兒園，目前暫不確定引進哪所學校。周邊還有金貝幼兒園、金沙幼兒園、開元實驗學校等多所學校。
醫療：1公裡內無公立醫院，距沙井人民醫院1.5公裡
項目1公裡範圍內沒有公立醫院，最近的沙井人民醫院約1.5公裡，沙井壆崗醫院2.4公裡，深圳萬豐醫院3公裡。另外，項目自身需配建建面1000㎡的社康中心。醫療資源稍顯不足，缺乏大型的三甲醫院。
休閒：開車7分鐘逛大王山公園
項目距大王山公園約1.6公裡，開車僅需7分鐘。3公裡範圍內還有大鐘山公園、深圳沙井公園可供休閒。
房價
二手掛牌5.4-9.1萬/㎡，一手住宅均價4.4-4.6萬/㎡
根據中原地產數據，項目周邊二手掛牌價為5.4-9.1萬/㎡。與項目最近的中熙香沙公館二手房掛牌5.8萬/㎡，與本項目同一個開發商。松茂御龍灣二期掛牌9.1萬/㎡。
項目周邊房價，框線為中熙瓏灣上城，圖源：中原地產
一手住宅方面，周邊近幾年新盤較少。2018年6月，博林君瑞住宅2018年開盤均價4.4萬/㎡。萬科星城住宅開盤均價4.39萬/㎡+裝修費。華強城三期2019年開盤均價4.6萬/㎡。
關於開發商
開發商中熙地產，成立於1994年，是一家以住宅地產、商業地產、工業地產為支柱，以金融投資、科技開發和物業管理為羽翼的綜合性企業集團。在深圳開發過香莎公館、香檳山花園、香山美林苑等住宅樓盤，深耕深圳多年，在舊改方面頗有經驗。
本文踩盤時間2020年5月9日，文中距離均來自百度地圖，與實際情況可能略有偏差，僅供參考。
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