「火線哥」（DChuoxian）在寫《56張圖告訴你，南沙的房子還能不能買(上)？》之前，真沒想到有那麼多人關注南沙。
一部分粉絲直接私信要走了高清版的PPT，更多的小夥伴則直接@「火線哥」，希望早點看到下篇。
上篇主要介紹了南沙的過去和現在。老實說，很多人看後跟「火線哥」的心情一樣，這下涼涼了。
南沙區內就業人口約為23萬人，集中於製造業，學歷偏低。而且還面臨著未來巨量的新增土地供應。
人少地多。這就意味著，很多抱著投資的心態買入南沙，未來可能沒有接盤俠。
「火線哥」發現，不少小夥伴之所以買南沙，不是因為多麼了解這裡，而是因為：
那麼多人買了，所以我應該買。
一位粉絲看了文章後，慌得一比——
臥槽，剛買了南沙！
如果未來南沙還是這樣，那就真的要加上五個「臥槽」。
未來南沙產業格局會是怎樣，交通如何變局，人口如何有質量地增長，學校、醫療、文化等等這些公眾服務怎麼破？
這也就是本篇需要闡述的問題。
所以，你的投資是不是真的要站崗，南沙還是否值得繼續買？這篇就值得你認真看了。
15年人口增長近兩倍地產火線
買房當然要看一個區域的未來。
南沙未來會變成什麼樣子？
1.四大未來之城：國家級新區、自貿區、大灣區全面合作示範區、廣州副中心
2.五大戰略目標：國際航運中心、國際貿易中心、科技產業創新中心、現代金融服務中心、國際共同家園
前面幾個高大上的詞，都很好理解，也很常見。
倒是「國際共同家園」鮮見。
簡言之，南沙的房地產市場在廣州供應量最大，未來南沙還會大手筆引入人口、發展樓市。
從世界濱海城市發展趨勢看，都存在從內河地區走向濱海區域，倫敦、漢堡、東京、橫濱，無一不是如此。
所以，南沙能成為廣州副中心，很大程度上依賴於地緣優勢。
這下又回到樓市上來了。
按照國內大城市的通勤數據看，中心城區的最大輻射半徑為30公裡左右（北京31.7公裡、上海30.8公裡、深圳30.5公裡、廣州29.8公裡）。
南沙距離廣州中心城區50公裡，只能「自立江湖」，自己在這裡發展房地產、發展新人居。
敲黑板、劃重點啦！
人口是衡量一個區域樓市發展水平的重要指標。到2035年，南沙的常住人口將實現200－250萬的目標，創造180萬人的就業崗位。
去年南沙的常住人口80萬。也就是說，15年後，南沙人口將迎來近乎三倍的爆發式增長。
屆時，廣州將成為2000萬常住人口的超級城市，人口總增長500萬人，其中有大約三成的指標，是由南沙貢獻的。
哪裡才值得投資？地產火線
深圳西部之所以大熱，是因為城市發展趨勢在這裡，輔以大規劃、大資金，不熱才怪。
買房要跟著政府的指揮棒走。
所以，要買南沙，首先要看明白哪些區域是「指揮棒」的發亮點。
南沙將形成「一核四城、多點支撐」的空間格局。
一核：中心城區
四城：慶盛新城、北部新城、南部新城、海港新城
多點：種業小鎮、珠寶小鎮、星海音樂小鎮等
在「火線哥」（DChuoxian）看來，中心城區和慶盛新城機會更多些，因為這兩個地方分別是高端服務的城市服務中心、高新產業和現代服務產業聚集地，有點像深圳的福田和南山。
其他三個新城，產業機會更多些。
至於那些小鎮就pass吧，這些都是美麗鄉村、振興鄉村戰略的主要內容。
再細點，7個自貿區區塊、2個產業園區，未來是南沙的重點發展區域。
儘管位於中心城區，但是明珠灣起步區真的還是起步階段，還處於三通一平的初始時期。
橫瀝島未來定位於金融服務區，從效果圖看，還是蠻高大上的，現在已經落戶了不少重大項目。
蕉門河中心區是南沙城市發展的起步區域，也是南沙的行政中心、商業中心、文化中心和居住中心，這裡聚集著南沙80%以上的城市配套，是南沙真正意義上的城市中心。
南沙灣地區將以黃山魯森林公園為中心，成為粵港澳大灣區創新合作先行區、粵港澳大灣區海上門戶和廣州國際海洋文化休閒中心。
從規劃圖中可以看到，該地塊內有已通車的地鐵4號線，以及規劃中的地鐵15號線，同時還有深茂鐵路和贛深客專南沙支線通過。
廣州有一座科學城，就在南沙。
明珠科學園定位為廣州南沙科學城的核心區，選址下橫瀝水道南側，珠江街道東部，首批將入駐5個中科院項目。
建成後的效果是上面這樣子滴！
慶盛樞紐區塊位於廣深港客運專線與廣中珠澳城際軌道（規劃）交匯處，是南沙自貿片區的重要組成部分，也是南沙新區兩大軌道交通樞紐之一。
在整體格局上，慶盛樞紐區塊將與東湧鎮區聯動發展，慶盛以創新產業為主，東湧以生活配套為主。
慶盛樞紐區塊總居住人口（含公寓、宿舍等）約為8.1萬人，總就業人口約為11.7萬人。東湧鎮區居住人口（含公寓）約為15.9萬人，就業人口約為5.2萬人。
保稅港加工製造業區塊的功能定位為加工貿易轉型升級服務區，搭建促進加工貿易企業轉型升級的技術研發、工業設計和智慧財產權等公共服務平臺。
同樣都在萬頃沙，由於定位不同，南沙樞紐區塊就厲害了。
南沙樞紐區塊的交通能級無疑是南沙的NO.1，會建設成為「超級樞紐」——南沙站樞紐，規模為14臺30線，串聯大灣區9座城市，實現多站布局、多點到發，打造形成世界級高鐵樞紐格局。
大崗先進位造業基地是南沙主導產業之一，將為廣州市南沙新區加快發展節能環保、裝備製造業提供重要的承載平臺。
4年後，南沙到深圳半個鐘-地產火線
從現狀看，南沙的大灣區地理中心、門戶地位無可置疑，但是山高皇帝遠的狀況，一時半會還難以改變。
從規劃看，是要把南沙從「地理中心」轉化為「交通中心」。
總體看南沙交通體系將形成「一主三輔六節點」的格局。
一主：南沙樞紐
三輔：南沙客運港、商務機場和慶盛樞紐
六節點：蕉門、橫瀝、大崗、欖核、CBD樞紐和萬頃沙南
《廣州市交通發展戰略規劃》此前提出了「3060」時空目標：即市中心至南沙副中心、外圍城區中心30分鐘直達，廣州與灣區各城市中心60分鐘軌道直達。
還記得前文說過，南沙的一個致命弱點是與廣州中心城區對接弱，未來，南沙將通過三大廊道，加強與中心城區的對接對連。
東廊：廣珠東線高速、1號公路、廣深港客運專線、知南快線4號線，東廊現有建成的通道較多，規劃也有較好的預留。
中廊：南沙港快速、番禺大道－南沙大道、18/22號線，中廊的交通通道基本建成或者在建。
西廊：通道較少，僅有東新高速，而且缺乏軌道交通。
所以，在交通方面，南沙最主要的工作就是傍大腿，全面對接廣州中心城區，建設「三高三快」體系。
關於南沙的交通，有必要挑些深圳人最為關心的要點說說。
可能有些人並不知道，深中通道還有延伸工程。
投資210億元、今年開工建設的深中通道延伸項目，也將在2024年完工。
該項目包括廣州南沙至中山高速公路主線、萬頃沙支線兩部分。
其中萬頃沙支線連接深中通道。這意味著，深中通道將分別在深圳、中山和廣州南沙有三個登陸點。南沙藉此項目，快速與深圳前海連接。
深茂鐵路，同樣預計於2024年完工。深茂鐵路設在廣州的唯一一個站點是萬頃沙的南沙站。
根據此前的環評公告顯示，屆時，深茂鐵路將設區間發車。深圳機場到萬頃沙，將只需要12分鐘，而且近期規劃每天對開123次，遠期規劃為每天對開156次。
按照規劃，4年後，南沙到深圳，或許只要半個小時。
當然，發展陸路交通遠遠不夠，水上交通才是南沙具有的最大優勢。
屆時，南沙去廣州中心城區、深圳機場、珠海、中山的航班和線路有望增加。
還有大批量樓盤上市地產火線
說一千道一萬，南沙的配套服務到底行不行，也是吸引置業投資的一個重要砝碼。
增加重大配套服務的投入，仍是南沙聚集人口的主要方向。南沙將從六個層面上發力。
到2035年，南沙將有5所三級綜合性醫院、3所二級以上中醫院、2所二級以上婦幼保健機構
講真，南沙的教育資源不容樂觀。截至2018年底，區域各類學校87所。
在2011－2013年，南沙的學校有大比例的增幅，此後幾年的發展平緩。
當然，廣州也會對南沙進行「輸血」，構建南沙與中心城區對接的三大產業帶。
西部樞紐帶：對接廣州南站、廣州站、棠溪站、白鵝潭、市橋
中部高端服務帶：對接東站、琶洲番禺廣場、萬博
東部創新帶：對接知識城、第二CBD、創新城－亞運城
之所以這麼做，是為了實現南沙的職住平衡，以免日後大量人口進入，卻要到50公裡以外的中心城區上班，成為「鐘擺一族」。
為此，南沙將構建13個產業平臺和1個合作區。
這樣打出組合拳後，南沙實現職住相對平衡，就業人口和居住人口（上圖黑色和藍色柱）大體相當。
未來十年，南沙仍是廣州的開發大戶，將有48個項目陸續完成。
期間，南沙將有1328萬平米的拆遷建面、開工建設面積3910萬平米、土地出讓金348億元、固定資產投資2900億元。
也就是說，未來南沙還有大量的新建樓盤上市。
說個題外話，地面沉降和海平面上升，是填海地區、沿海地區都會遇到的問題。
對南沙樓市，一個最大的懸案是：到2035年，南沙將實現200－250萬常住人口，同時還有海量新盤上市，這些新增人口能否填滿新樓單位？還是需要外地人作為主力軍？
ps:本文所有PPT圖片均來自廣州市城市規劃勘測設計研究院總規劃師黃慧明近期在 「2020南沙區域發展高峰論壇」的專題演講，特此鳴謝！
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